Qué negociar con el casero antes de firmar el contrato de alquiler de un piso

Antes de firmar el contrato de alquiler de tu nuevo piso es el momento para negociar las condiciones que aplicarán durante todo el tiempo que vivas en esa casa como inquilino. En este nuevo capítulo de nuestra guía sobre alquiler te explicamos todo lo que tienes que tener en cuenta para que estas condiciones sean las más beneficiosas para ti en diferentes aspectos, como el precio, lo que incluye la renta mensual, quién tendrá que pagar los impuestos o las reparaciones y la duración legal del contrato

Una vez te conviertas en inquilino, todas las discrepancias que surjan con tu casero tendrán que resolverse en base a lo firmado en el contrato. Por eso, antes de firmar asesórate bien para que luego no haya sorpresas. Ten en cuenta especialmente con lo que el contrato estipula en los siguientes puntos:

1. Precio:

Lo primero y más importante que puedes negociar para alquilar el piso que te guste es el precio. La renta mensual algunas veces no es negociable pero, en una gran cantidad de ocasiones sí lo es, siempre que aportes al propietario alguna otra ventaja en su lugar. Las prisas que tenga el propietario por cerrar el contrato, la cantidad de interesados que haya en la casa o lo ajustado que ya esté el precio del inmueble en relación a otros pisos en la misma zona –para lo que te será muy útil la información que te aporta idealista.com sobre los precios medios de cada área- pueden ser las principales bazas a tu favor. También te ayudará a la hora de solicitar una rebaja tener un buen perfil como inquilino, lo que irá asociado a tu estabilidad laboral o ingresos. Utiliza toda esta información para hacer una contraoferta al propietario si lo crees conveniente pero, eso sí, dentro de un valor razonable

2. Qué incluirá la renta mensual:

Es importante que en el contrato quede perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (ibi). Muchos alquileres incluyen estos gastos en la cuota mensual a pagar pero, para evitar sustos, hay que asegurarse que el contrato define exactamente qué se incluye y qué no en el pago

Y es que, según la ley de arrendamientos urbanos (lau), el inquilino de una vivienda se deberá hacer cargo de los gastos generales que deriven de su uso, como es el caso de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador,  tales como la luz, el agua o el teléfono. Sin embargo, casero e inquilino podrán acordar quién debe hacerse cargo de los gastos que no puedan individualizarse y que correspondan a la vivienda, este es el caso de los gastos de comunidad, el impuesto de bienes inmuebles o la tasa de basura. Estos gastos pueden repercutirse en el inquilino, pero debe quedar totalmente claro en el contrato para evitar conflictos posteriores 

3. Duración del contrato:

Actualmente cuando se firma un contrato de vivienda en la que residir, la duración del mismo según la ley es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que generalmente se fija en un año –y así se entiende si en el contrato nada se indica-. Sin embargo, quien alquila una vivienda debe saber que tendrá derecho a prorrogar esta duración de año en año hasta completar un periodo de cinco años. Estas prórrogas anuales (conocidas por el nombre de ‘prórrogas forzosas’) se producen automáticamente siempre y cuando ni el propietario ni el inquilino manifiesten su decisión de poner fin al contrato entre ambos

La única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla para sí mismo, pero sólo si el contrato de arrendamiento incluye esta posibilidad, por lo que incluir o no esta cláusula en el contrato puede ser un punto interesante en la negociación

Tras el periodo de prórroga forzosa, el contrato vuelve a extenderse automáticamente durante tres años más (prórroga tácita), aunque tanto casero como inquilino pueden dejarla sin efecto en el caso de no querer renovarlo de año en año

4. Fianza, garantías y avales

La ley permite que, además de la fianza por importe de una mensualidad, casero e inquilino pacten la constitución de cualquier otro tipo de garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. Algunos propietarios exigen el pago de una o varias mensualidades a cuenta de esta garantía adicional. Además, muchos propietarios exigen la constitución de un aval bancario por parte del inquilino para prevenir el impago de la renta. En muchas ocasiones, cuando la entidad financiera considera que la solvencia del inquilino es insuficiente para “prestarle” el dinero que supone el aval, pide que éste deposite la cantidad avalada –que puede ser de seis meses o un año de renta- en una cuenta o depósito de la entidad financiera

Este requerimiento de garantías y avales supone, en la práctica, que el inquilino tenga que hacer un desembolso inicial que en ocasiones puede llegar a ser inasumible si no se dispone de ahorros. Negociar este término, ofreciendo a cambio la contratación de un seguro de impago de alquiler puede ser beneficioso para el inquilino y más económico, a la vez que igual de seguro para el casero

5. Alta de los servicios

Aunque no es lo más habitual, cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga la conexión de estos servicios. De hacerlo el inquilino, tendrá que saber que el coste puede superar los 500 euros, por lo que también es un punto importante a negociar

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