Artículo escrito por sergi Muñoz, cofundador y project manager de arqtua
Tras varios años de bajadas en el precio de la vivienda, que ya acumula un descenso superior al 30% desde que en el 2007 estalló la crisis inmobiliaria, algunos compradores empiezan a sentirse atraídos por la posibilidad de encontrar buenas oportunidades de inversión
La buena relación ubicación/precio de algunos edificios antiguos, en pleno centro de una localidad, con todos los servicios y buen transporte público, ha llevado a muchos compradores a plantearse adquirir una vivienda antigua a buen precio y con posibilidades de reforma para adaptarla a sus necesidades
Buenas condiciones de negociación y ventajas fiscales
Las viviendas antiguas ofrecen al comprador un buen escenario para la negociación. Suelen ser inmuebles con poca carga financiera, lo que permite al vendedor más independencia, y suelen necesitar alguna reforma, factor que juega a favor del comprador para la obtención de una rebaja en el precio
Además, el comprador podrá acogerse a todas las ventajas propias de la compra de vivienda de segunda mano, así como a las previstas para la posterior rehabilitación
Se aconseja que la negociación contemple el importe estimado de dichas inversiones posteriores, con cierto margen para imprevistos, dada la incertidumbre que siempre existe en este tipo de obras
Una vivienda única
Si se tiene la visión espacial precisa, los resultados de este tipo de operaciones pueden ser espectaculares, por su singularidad y adaptación a nuestras necesidades. Sin embargo, nos encontramos ante una operación comercial de riesgo, que precisa de un mínimo de conocimientos por parte del comprador y donde será determinante el estado de conservación del edificio
Plano de la casa sin reforma
Plano de la casa tras la reforma
Es indispensable la superación de la inspección técnica de edificios (ite), también hay que comprobar que las instalaciones se han ido adaptando a las normas de obligado cumplimiento y que no existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios, las compañías de suministro, las haciendas municipales y autonómicas o algún tipo de expediente disciplinario en el área de urbanismo
Es recomendable no realizar la compra de una vivienda antigua sin un buen asesoramiento de un profesional en reformas, capaz de detectar deficiencias y de evaluar costes para tenerlo presente a la hora de negociar el precio de compra, salvo que el comprador posea dichos conocimientos
Si la operación se realiza con rigor y seriedad, terminaremos teniendo una vivienda única, adaptada a nuestros requerimientos, con buena ubicación, y a un mejor precio que una vivienda nueva
30 Comentarios:
Nos encontramos ante una operación comercial de riesgo, que precisa de un mínimo de conocimientos por parte del comprador y donde será determinante el estado de conservación del edificio
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Una vivienda normal, mantenida y cuidada, vale por m2 construido:
- 20 años antiguedad .- 1.012 x 0,80 = 800 €/m2
- 30 años de antiguedad.- 1.012 x 0,70 = 700 €/m2
- 40 años de antiguedad.- 1.012 x 0,60 = 600 €/m2
- 50 años de antiguedad.- 1012 x 0,50 = 500 €/m2
- 60 años de antiguedad.- derribo obligado , lo demás son parches, para que el nuevo comprador tenga que abandonar la casa antes de su jubilacion *
*= (( Por mucho que se mantenga , hay que hacer reformas muy importantes para cumplir la normativa.
En un edificio de hace 40 años, tienes que renovarle toda la instalación eléctrica. Tienes que renovar tuberías, tienes que renovar ascensor (o instalarlo). Tienes que instalar rampa y derribar barreras arquitectónicas...
Al final, en muchos edificios, lo que se hace es derribarlo integramente por dentro, hacer un edificio nuevo y, si la fachada tiene valor estético, mantener únicamente ésta.
Al final, sólo por ganar en nº De viviendas (más pequeñas y optimizadas), y en parkings, suele ser más beneficioso derribarlo y hacerlo todo de nuevo.
Que naturalmente vale una pastaaa,.... ya que la vivienda es un bien con fecha de caducidad))
*=MÁs informacion TODAVIA: http://www.idealista.com/news/node/add/comment/418243/419959
Un negocio que va viento en popa es los cosetodo. Durante las vacas gordas nos acostumbramos con la ropa a una mentalidad de usar y tirar.
Ahora volvemos, con la ropa y con otras cosas, al saludable hábito de reparar lo que se estropea.
En cuanto a los pisos igual, reformillas y reformas aunque tengan 60 años y esten a punto de derrumbe
Los que heredamos ya el piso, reformas a tope
Pero de comprar uno nuevo mejor, vendiendo el viejo ...nada de nada, no hay un duro
Comprar para reformar ¿Una buena inversión?
Calculale bajadas anuales superiores al 10% actualmente
Y veras quien esta ganando dinero sin trabajar ....
1-el alquilado o
2-el propietario ?
Y de lo que le renta al alquilado su dinero del piso, en el banco con una letra al 5% ....al alquilado ya ni hablamos, vive gratis de alquiler, libre de impuestos,gastos, ibis,tasas, tiempos sin inquilino ,reformas y problemas de si me marcho
O sea que yo como casero los 123.000 euros que hay en
Mi cuenta derivada del alquiler de
Mi piso, no los tengo? No entiendo nada.
Y en 9 años y medio ; por un piso que hoy no creo que valga ni 220.000 euros.
Mi piso, no los tengo? No entiendo nada.
Y en 9 años y medio ; por un piso que hoy no creo que valga ni 220.000 euros.
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Sois muy cortos los caseros por eso invertis en lo que menos dá ,y con mucha problematica añadida
Quiere decir que cuando vendas algún dia , entonces veras como ganaste poco....pues soñabas
Ah ok entendido.
Yo el primer piso que compre en 1985 por 18.000 euros me ha rentado limpio(ibi,comunidad,2 derramas,etc) mas de 110.000 euros.
Ahora (que no se me ocurriría vender) valdría entre 180.000-200.000 euros.
Bueno en este foro diréis que perdi dinero porque en 2007 valdría entre 270.000-300.000 euros.
Yo lo que se es que la semana que viene me pagan en alquileres por los pisos que tengo 11,200 euros.(y porque en 5 reduci alquiler y tengo 1 sin inquilino).
Por cierto, tengo 3 hipotecados por los que pago 1.700 euros.
Yo lo que se es que la semana que viene me pagan en alquileres por los pisos que tengo 11,200 euros.(y porque en 5 reduci alquiler y tengo 1 sin inquilino).
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Deduzco que tienes una docena de pisos o más, osea, pisitófilo hasta las trancas eres.
Y vienes aquí a rebozarnos lo rico que eres, dejando caer que todo es gracias al ladrillo.
¡Venga ya!
Míralo de esta otra manera: has perdido por no desembarazarte a tiempo de tus "invershione" lo que está en los escritos.
Por el ansia...¡El ansia viva! Ahora vas y lo cascas.
Mis inversiones no son todas en inmuebles , son un mas o menos un 30% dependiendo de la valoración que no es como la bolsa que puedes saber cada dia su precio.
Otro 30% son en renta variable.(acciones y fondos),
Otro 30% en renta fija .
Y en estos momentos solo 10 % en liquidez.(lo normal es que tenga entre un 20% pero cuando hay crisis son los mejores momentos para invertir).
En cuanto a que he perdido lo que no esta en los escritos:hasta que las venda ,si las vendo algún dia que lo dudo, las heredara mi hijo como yo he heredado algunas de mi padre y el de mi abuelo,no sabre lo que he ganado o perdido(dudo que pierda algo ,en España la ultima vivienda comprada fue en 2002 y ya no me era muy rentable via alquiler imagínate 2005,06,07)
En que invertiria de vender mis propiedades en 2007( a toro pasado cualquiera acierta, yo los lunes acierto todas la quinielas) en preferentes(menuda ruina he perdido mas de 50.000 euros con ellas y eso que era poca inversión).
, en bolsa(en 2007 estaba el Ibex en 16000 ahora en 10000 pero 2012 en 6000)
Si vendiera todas las acciones en 2007(los fondos mucho menos al estar diversificados en distintos mercados) me saldría mucho mas rentable que vender las viviendas(algunas me dan buenos dividendos pero otras casi nada y las viviendas me producen rentabilidad via alquileres y sobretodo menos precupaciones ya que no se a diario si suben o si bajan ).
O sea que yo como casero los 123.000 euros que hay en
Mi cuenta derivada del alquiler de
Mi piso, no los tengo? No entiendo nada.
Y en 9 años y medio ; por un piso que hoy no creo que valga ni 220.000 euros
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123.000 euros en 9,5 años? o sea 1078 euros al mes?
Mucho alquiler me parece eso para un piso de 220.000 euros.
De todos modos no te mientas en tus calculos de rentabilidades. Tendrias que decir a que precio lo compraste y cuanto comprarias ahora. Tener en cuenta la bajada de los alquileres que ahora mismo estan en plena debacle. Incluir impuestos, ibi, comunidades, derramas.....
No digo que no te haya sido una buena inversion pero para verlo tendriamos que conocer todos los detalles que evitas darnos. Si lo compraste hace 9,5 años lo comprarias en el 2004. Miedo dar pensar a que precio.
De todos modos que a ti te haya ido bien ese negocio, suponiendo que sea verdad, no significa que vaya a ir bien ahora mismo. El futuro es impredecible pero tanta casa vacia regresando al mercado del alquiler nos da bastantes pistas sobre lo que nos espera.
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