A pesar de que muchas personas van ilusionadas al banco con la idea de pedir una hipoteca, hay ciertos clientes que está condenados de antemano. Poco importa que las condiciones económicas hayan mejorado tras la crisis. Las entidades financieras no han rebajado sus exigencias sobre todo para 2 grandes grupos de afectados: los que no tienen ahorros importantes y los que sus ingresos oficiales son menores a los reales, tanto en el caso de ciertos autónomos como en los que cobran parte de salario en ‘b’, tal y como nos explica Juan Villén, responsable de idealista Hipotecas .
A pesar de que el número de hipotecas cerradas ha repuntado en lo que llevamos de año, “los criterios de riesgo de los bancos no parecen haber cambiado desde que empezó la crisis. Se mantiene el miedo y solo se da hipotecas a los clientes con salarios muy solventes lo que ha provocado que 2 grandes grupos de clientes estén siendo excluidos: los que no tienen ahorros y los que no tienen ingresos suficientes””, detalla el experto.
Justo lo opuesto a lo que sucedía durante la época de bonanza del ladrillo, cuando en plena burbuja “se admitían certificados de sueldo de empleadores o autocertificados como garantía para conceder casi la totalidad de las hipotecas. Mientras que ahora mismo este tipo de prácticas no se aceptan en absoluto”, añade villén.
Estos son los 2 grandes grupos excluidos por las hipotecas:
1- Los que no tienen ahorros: actualmente lo normal es que los bancos concedan con la hipoteca un máximo del 80% del importe de la compra de la vivienda. Teniendo en cuenta que los impuestos y gastos son de alrededor del 12-13%, esto hace que “el que quiera comprar una vivienda tenga que aportar de media un 33-34% del importe de compra. De este modo, para una casa de 150.000 euros, el comprador debe tener ahorrados unos 50.000 euros”, explica.
Se trata una condición que dilapida las esperanzas sobre todo de los más jóvenes: “teniendo en cuenta la congelación salarial y el hecho de que los impuestos siguen muy altos, los jóvenes tienen muy complicada la financiación para una hipoteca”, incluso en los casos en los que la vivienda no le reporte gastos (por vivir en una casa de un familiar, por ejemplo) o pueda tenera alguna ayuda familiar.
2- Ingresos oficiales declarados son inferiores a los ingresos reales: en este grupo incluimos sobre todo a los trabajadores que cobran una parte o todo el sueldo en ‘b’ y los autónomos que declaran por el sistema de módulos y por lo tanto no pueden constatar todos los ingresos de forma anticipada. “Los bancos ahora mismo lo único que utilizan para computar sus ingresos son los ingresos justificables a través de una nómina, una declaración de IRPF o los resguardos de los pagos trimestrales en el caso de los autónomos”, esto hace que muchos trabajadores al ir al banco se encuentren con la “desagradable sorpresa de que no les computen sus ingresos y no sean solventes” ante las entidades financieras.
Se trata de dos de los principales grupos demandantes de hipotecas que, paradójicamente, se han convertido en los grandes excluidos por la banca en nuestro país.
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18 Comentarios:
Esto es bueno no? Antes las
Críticas eran a los bancos que concedían hipotecas a todo el mundo. Ahora los jóvenes no podrán comprar salvo que tengan ahorros o ayuda familiar.
El resto pues de alquiler y ahorrando poco a poco.
Totalmente de acuerdo. El ahorro previo es una condición sine qua non. De poco sirve contar al banco el cuento de la lechera si no le puedes demostrar que has sido capaz de ahorrar durante los años de tu vida laboral. ¡Ojo!: Recalco lo de AHORRO previo; si has recibido el dinero por herencia (por ejemplo), al banco no le da garantías de tu capacidad de ahorro y, por tanto, de poder afrontar mes a mes una cuota. Respecto a la parte del sueldo en B, está relacionado con lo que se acaba de decir: hay gente que va al banco diciendo que gana tanto en B, pero, viendo sus extractos de cuenta y su trayectoria bancaria, se ve que o es mentira o es verdad pero simplemente es un derrochador o vividor.
Estoy 100% con vosotros, fran y Gregorio. Deben existir unos límites, ya que ha quedado demostrado de sobra que muchas personas no disponen de los conocimientos y herramientas para evaluar sus propios límites. Lo que se plantea es muy razonable, y por supuesto, el mercado debe ser el que se adapte a las circunstancias de quienes participan en él, y no al revés.
El ahorro previo no solo es bueno, sino o-b-l-i-g-a-t-o-r-i-o según la ley ... hasta que se inventan trucos completamente legales para saltarse esa obligatoriedad/protección-del-consumidor mientras el defensor del pueblo estaba de vacaciones.
¿Recuerdan aquello del 80% del valor de tasación que especifica la ley? ¿Entonces cómo permitían hipotecas por el 100%, por el 110% o incluso por el 120%?
En el siglo xxi sin deudas no hay esclavos
La verdad 180 alquileres no tengo conocimiento respecto a que la ley obligue a financiar parte del importe del coste de la vivienda con recursos propios. Me extrañaría que así fuera, ya que eso en realidad es difícil de regular, y deberían tenerse otros factores (aval, patrimonio, etc... que pudieran decantar la balanza).
Recuerda que los bancos conceden préstamos, no hipotecas. Son préstamos hipotecarios ya que se avalan con un bien (la vivienda) que queda hipotecado. Además, los bancos pueden solicitar más avales, o establecer las condiciones en que se realiza el préstamo.
Yo creo que el problema fundamental no radica en un problema de la ley, sino en una mala evaluación de la relación entre (1) capacidad adquisitiva, (2) valor real de la vivienda, y (3) riesgo inherente a la operación.
Al colectivo de "grandes excluidos" habría que añadir algunos más:
- Los que somos "mayorcitos", digamos 50 años o más, ¿Qué pasa si piden una hipoteca a 30 - 40 años?. ¿Y si ya está jubilado y necesitas comprar un piso que no tenga barreras arquitectónicas a tu silla de ruedas?. ! Pués ni te cuento ¡
- Los que tienen contratos basura (léase de corta duración y/o jornada reducida) y tengan la edad que tengan (aunque no seas jóven también lo tienes crudo).
- Los que están en el paro (que son muchos millones de españoles) aunque tengas ahorros considerables y cobres un subsidio de desempleo decente.
Es muy socorrido eso de que los más perjudicados son los jóvenes, lo cierto es que hay otros grandes colectivos,- aún más perjudicados que los jóvenes-, y que no tienen tanta vida por delante, que no pueden esperar a que vengan tiempos mejores.
Coincido con Ud. Señor Martínez Santos, si bien lo que comenta no deja de tener su lógica. Obviamente en el momento de la concesión de un préstamo, el prestamista querrá asegurarse de que van a devolvérselo. Luego si alguien tiene 70 años, pues lógicamente la duración y condiciones del préstamo no serán las mismas, lo cual no quiere decir que no se pueda hacer.
Algunas veces (lo he comprobado en casos reales) pueden haber soluciones como la contratación de un seguro de vida como garantía prestataria, lo cual encarece la operación (naturalmente, y de forma progresiva con la edad), si bien puede permitir cerrarla. También existen las figuras de los avales.
Otros colectivos (contratos de corta duración, parados, etc...) obviamente no ofrecen al prestamista la misma seguridad, con lo cual éste está en su deber de no querer arriesgar su dinero. ¿Puede alguien obligar a otro a prestar dinero? ¿Puede alguien obligarle a Ud. A comprar deuda soberana de Argentina en lugar de depositar sus ahorros en un banco? Lógicamente, no.
Pero tampoco nos llevemos las manos a la cabeza: ser propietario de una vivienda no es necesario para vivir. El alquiler es una fórmula de gran eficacia, y que presenta alguna ventajas respecto a ser propietario. Yo comencé de alquiler, luego fui propietario, y ahora nuevamente vivo de alquiler. Y estoy muy contento.
Estamos de acuerdo en que el prestamista quiere tener garantías de cobrar la hipoteca, el problema es cuando las garantías que pide el prestamista son abusivas, cuando exceden las garantías que se piden habitualmente en los demás negocios (los no bancarios) y/o cuando esas garantías tienen un coste desproporcionadamente alto para el hipotecado, veamos un ejemplo real, de este mismo año:
- Comprador de 57 años, da de entrada aproximadamente el 50% del precio de la vivienda, paga al contado la totalidad del iva, le queda una letra por hipoteca (acogiéndose a todas las condiciones de fidelización habidas y por haber) de 300 euros al mes, la entidad financiera le obliga a contratar un seguro de vida que cuesta 600 euros el primer año (seguro que aumentará su importe aceleradamente a medida que envejezca).
Si el 50 % de la vivienda ya está pagado, ¿Qué riesgo corre la entidad financiera?, La entidad financiera no corre ningún riesgo tiene garantizada la recuperación de la deuda en subasta pública, pués aún así obliga al hipotecado a contratar un seguro de vida que no desea y que el primer año el seguro equivale a 2 mensualidades de hipoteca y, como usted dice, ese seguro incrementará su precio de forma acelerada en los siguientes años.
En mi opinión el gobierno de este país está obligado por la constitución a facilitar el acceso a la vivienda de los que no pueden acceder a ella (sea porque no pueden seguir pagando, sea porque no acceden al crédito), los gobiernos de este país nunca han cumplido con esa obligación, en muchos casos se han limitado a endosar esa pesada carga al pagano de turno, por ejemplo al propietario del piso alquilado que no consigue cobrar de su inquilino y que tarda una barbaridad en recuperar el piso, o en el propietario de un piso de renta antigua (que no puede recuperar su piso ni subir una renta bajísima y encima ha de admitir subrogaciones). Esto en otros países no pasa, sin ir más lejos dicen los medios de comunicación que en reino unido (almenos en Escocia) a los inquilinos que no pueden pagar el estado les subvenciona el 100% de la renta, en Alemania aproximadamente el 50% de los pisos de alquiler son propiedad de los ayuntamientos y tienen precios de alquiler social, éstos dos países (y otros muchos) sí que cumplen con su obligación de facilitar el acceso a la vivienda, ¿Cuándo harán algo parecido en España?, En mi opinión no lo harán nunca.
Se habla mucho del alquiler como posible solución al problema, estoy de acuerdo que es una solución válida para las personas con buenos sueldos, desgraciadamente no es solución para los sueldos modestos (entre los que se encuentran las pensiones de la gran mayoría de jubilados), si sólo tienes un sueldo modesto o sólo tienes una pensión no puedes pagar el alquiler.
Si exluidos estan los que cobran en "b", arreglados vamos. Pues que trabajador no cobra en "b"? las empresas te pagan el convenio y lo demas en negro, y o lo tomas o lo dejas, pues no quieren pagar impuestos, y esto no es ahora por la crisis, sino siempre. Y que decir de los autonomos? declaran una media de 6000 € de beneficios anuales. Hacienda ni se inmuta, traga con lo que le digan, y asi se ahorran de pagar impuestos. Por esa regla de tres, los autonomos, a vivir debajo de un puente. Solo podran comprar casa los funcionarios que son los que con sus impuestos mantienen a España, pues el resto de trabajadores cobran bastante salario en negro.
En realidad CJdolera, tu argumento queda vacío de contenido, ya que alimenta el tipo de reflexiones: "como está todo mal, en lugar de cambiar las cosas y hacerlas bien, tiramos con lo que tenemos". Yo a tu comentario, diría:
(1) Si a algún trabajador su empresa le paga en dinero negro, es fácil demostrarlo, y lo que tiene que hacer es denunciarlo. Si la gente denuncia, las empresas dejarán de pagar en negro, así de simple. Por cierto, se puede hacer anónimamente, y hay mucha gente que ya lo hace, y por eso han empezado a salir a flote miles de millones solo en los 2 últimos años.
(2) Si un autónomo defrauda a hacienda y justifica ingresos de 6.000 euros, en lugar de la facturación real que pueda tener, la verdad no me parece un drama que los bancos no le concedan una hipoteca. No creo que su única opción sea vivir debajo de un puente (probablemente podrá pagar un alquiler con la parte declarada más lo que se queda en negro). En cualquier caso, que un defraudador a hacienda (es decir, alguien que nos roba a ti, a mí, y a todos los españoles) tenga que vivir debajo de un puente, no me da mucha lástima. De hecho, me da rabia: debería dormir en la cárcel.
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