Análisis, distrito a distrito, del mercado de viviendas nuevas en Madrid en 2014 (tabla)

Sociedad de Tasación señala en un informe que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid cayó un 2,3% en 2014, hasta los 2.663 euros el m2 y que desde máximos el descenso fue del 42,3%. La disminución del precio en la capital estuvo en línea con la media nacional (-2,2%). El distrito de Madrid que experimentó una mayor disminución del precio de la vivienda nueva fue Barajas (-3,8%), seguido de Carabanchel (-3,6%), Tetuán y Puente de Vallecas (-3,1%).

El precio del metro cuadrado en Madrid capital se sitúa en 2.663 €/m2, posicionándose como la tercera capital de provincia más cara de toda España, por detrás de San Sebastián y Barcelona. Por distritos en la capital, Salamanca (4.481 €/m2) y Chamberí (4.167 €/m2) siguen siendo los más caros de la capital. Villaverde también ha repetido como el distrito con las viviendas nuevas más baratas de Madrid, con 1.712 euros el metro cuadrado en 2014, seguido de Villa de Vallecas con 2.054 €/m2.

En cuanto al precio de los inmuebles nuevos en los principales municipios del área metropolitana de Madrid, el coste del metro cuadrado se ha situado en los 1.874€/m2, un 2% menos que un año atrás.

Las reducciones más importantes entre las poblaciones mayores de 25.000 habitantes de la Comunidad de Madrid, se han registrado en Coslada (-3,9%), Pinto (-3,8%), Móstoles (-3,7%), Parla (-3,4%) y Torrejón de Ardoz (-3,4%). Por el contrario, San Sebastián de los Reyes (-0,2%) y Pozuelo (-0,4%) son los municipios del área metropolitana donde menos ha descendido el precio de la vivienda nueva.

Si tenemos en cuenta el precio medio por metro cuadrado, Pozuelo se posiciona como la población más cara para vivir (2.546 €/m2), seguida de Alcobendas (2.460 €/m2) y Majadahonda (2.207 €/m2). Por el contrario, las ciudades con el precio más bajo son Aranjuez (1.418 €/m2), Parla (1.478 €/m2) y Torrejón de Ardoz (1.522 €/m2).

En cuanto al resto de España, Madrid se sumó a las comunidades autónomas que registraron una menor caída del precio de la vivienda nueva en 2014, junto a Navarra (-1,2%), Castilla y León (-1,7%), Canarias (-1,7%), Galicia (-1,8%), Andalucía (-2%) y País Vasco (-2%). En el lado opuesto, las caídas más acusadas se situaron en La Rioja (-3,7%), Aragón (-3,5%), Asturias (-3,1%) y Extremadura (-3%).

Análisis distrito a distrito

- Centro (precios entre 2.050-4.103 euros/m2)

Distrito muy heterogéneo con calidades y programas muy dependientes de la ubicación. Predominio de la vivienda usada y la rehabilitación integral, sin intervenciones importantes. Estabilización de precios en las viviendas de mayor calidad, aunque continúan en descenso en los barrios más populares.

- Arganzuela (2.168-3.324 euros/m2)

Se siguen ofertando restos de promociones con rebajas en los precios. Se localizan dos posibles promociones siendo una de ellas de cooperativa, con un futuro todavía incierto. Aparente aumento en el ritmo de ventas, aunque siguen siendo lentas, y con precios en descenso menos acusado que en periodos anteriores, tendiendo a la estabilización.

- Retiro (2.655-4.416 euros/m2)

Situación similar al semestre anterior. Oferta de vivienda nueva muy escasa, con predominancia de la usada. Precios en suave descenso, menos acelerado que en periodos anteriores. Es previsible el mantenimiento de la situación, con aumento del alquiler, en algunos casos con opción a compra.

- Salamanca (2.567-7.597 euros/m2)

No hay suelo libre para producción de vivienda nueva. Siguen a la venta promociones de semestres anteriores, que aún no se han liquidado. Precios en leve descenso.

- Tetuán (1.450-3.789 euros/m2)

Las promociones nuevas se acaban sin ninguna unidad vendida. Actualmente no se compra sobre plano. No existe vivienda protegida. Mercado con muy bajo nivel de actividad. Las nuevas promociones ajustan superficies para poder reducir precios. Se aprecia cierta tendencia a la mejor comercialización en promociones que ofertan inmuebles con acabados muy atractivos e impecables.

- Chamberí (2.710-7.849 euros/m2)

Barrio antiguo y muy consolidado. Escasas promociones de vivienda nueva, con gran variabilidad de precios según emplazamiento, calidad y tamaño de vivienda. Evolución de precios hacia la estabilización.

- Fuencarral-Pardo (2.062-3.571 euros/m2)

No se aprecian cambios significativos respecto al semestre anterior. Demanda muy escasa, inferior a la oferta. Ligero incremento de licencias en promociones de vivienda libre y vivienda protegida en Arroyo Fresno. Oferta significativa de alquiler con opción a compra.

- Moncloa- Aravaca (2.472-3.723 euros/m2)

Algunas promociones mantienen unidades en venta varios años después de terminadas. Variedad significativa de tipologías en oferta, desde pequeños apartamentos de 50 ó 60 m2 hasta unidades de 250 m2 con trasteros y plazas de parking, así como personalización en los acabados. Los precios se mantienen nominalmente sin variación, aunque los márgenes de negociación van en aumento.

- Latina (1.577-2.788 euros/m2)

Predominio de la oferta de vivienda usada, con presencia moderada de VPO. Se aprecia un ligero aumento de las operaciones y precios con ligeras oscilaciones, en algún caso al alza. El único desarrollo urbanístico de envergadura, la Operación Campamento, con 10.700 viviendas, sigue pendiente de que empiece la fase de urbanización. Acortamiento de los plazos de venta.

- Carabanchel (1.752-3.141 euros/m2)

Comercialización muy lenta. Vivienda nueva casi en su totalidad en manos de entidades de crédito, con ofertas que presentan descuentos importantes. Algunas promociones en oferta sobre plano o proyecto a precios muy moderados. Precios a la baja de forma generalizada.

- Usera (1.367-2.122 euros/m2)

Demanda activa en vivienda usada, predominantemente de origen extracomunitario. Escasísima oferta de vivienda nueva. No son previsibles desarrollos urbanísticos a corto o medio plazo.

-Puente Vallecas (1.197-2.794 euros/m2)

Mercado prácticamente paralizado, sin variación aparente respecto al anterior semestre. No hay apenas transacciones de compraventa y las caídas de precios se mantienen, aunque mucho más moderadas. El stock sigue siendo abundante, pero ya no se incorpora oferta. Escasas promociones de vivienda nueva, las más grandes en Palomeras Sureste.

- Ciudad Lineal (2.457-2.968 euros/m2)

Distrito muy heterogéneo compuesto por la histórica Ciudad Lineal de Arturo Soria, rematada al norte por el Pinar de Chamartín y al sur por los ensanches más populares de los años 60 y 70. Su desarrollo se encuentra terminado desde hace varias décadas, por lo que las promociones de vivienda nueva surgen por substitución de las más antiguas. En el borde sur de García Noblejas se localizan algunas promociones con unidades en venta, si bien el stock no es alto en relación con las dimensiones del distrito. Precios a la baja, pero con caídas ya bastante amortiguadas en los últimos meses.

- Hortaleza (1.9982-4.452 euros/m2)

Distrito con diferentes zonas de distinta calidad, por lo que los precios unitarios oscilan bastante. Importante oferta en Valdebebas, en proceso de consolidación y todavía con potencial por construir. Es la zona de Madrid donde se prevén mayores cambios. Aumento de las autopromociones en régimen de cooperativa, tanto de vivienda protegida como libre.

- Villaverde (1.327-2.089 euros/m2)

Oferta de vivienda nueva muy escasa, concentrada fundamentalmente en el barrio de Butarque con muy poca actividad. Los precios de mercado libre se sitúan frecuentemente por debajo de la vivienda protegida. La actividad se centra principalmente en la vivienda usada, con periodos de venta dilatados.

- Villa de Vallecas (1.280-2.594 euros/m2)

Incidencia elevada de la vivienda con algún tipo de protección, en mercado tendente al estancamiento. Stock mayoritariamente comercializado por inmobiliarias vinculadas a entidades de crédito. Precios estabilizados o con muy leve tendencia a la subida.

- VicÁlvaro (1.600 – 2.135 euros/m2)

En las zonas consolidadas del distrito la oferta de obra nueva es limitada, con actividad edificatoria muy escasa, principalmente de pequeñas promociones. Continúa existiendo desequilibrio entre oferta y demanda, con un ritmo de ventas lento. El distrito tiene grandes zonas pendientes de urbanizar, como los desarrollos de El Cañaveral y Los Berrocales. Los desarrollos de Los Ahijones y Los Cerros han sido declarados por el Tribunal Supremo como no urbanizables.

- Barajas (2.050 – 3.020 euros/m2)

Abundancia de vivienda protegida, sobre todo en régimen de cooperativa, en bloque abierto con zonas comunes más o menos dotadas, dependiendo del tamaño de la promoción. Poca VPO de promoción pública. No se aprecian cambios significativos en la evolución de los precios, aunque se observa mayor actividad de transacciones desde el pasado verano.