El freno en el mercado de la vivienda en EEUU golpea al modelo ‘iBuyer’ de Opendoor

El mercado residencial en EEUU está pisando el freno en la evolución de los precios, pero sobre todo en el número de compraventa de viviendas. Una situación que está provocando pérdidas para empresas como Opendoor, basadas en el modelo iBuying’ por el que algunas plataformas en EEUU actúan como inmobiliarias que compran directamente los pisos a los particulares para luego venderlos. Según YipitDatae, se vio obligado a realizar descuentos en el 42% de las cerca de 1.000 operaciones realizadas durante agosto.

Tanto la construcción de viviendas como las transacciones han sufrido un freno durante el verano tras la caída de la demanda. El aumento de los tipos hipotecarios ha debilitado las opciones de financiación de los compradores, y uno de los vendedores más golpeados por este freno de la actividad son las plataformas ‘ibuyers’.

Opendoor Technologies fue pionera en el mercado de la vivienda en EEUU en el concepto de ‘instan Buyer’, comprador al instante. Desde 2014, plataformas como Opendoor como Zillow han desarrollado como parte de su negocio la compra directa de viviendas a particulares, para luego reformarlas, o no, y volver a ponerlas en el mercado, algunas veces apenas unos meses después de la primera operación. A Zillow no le ha ido nada bien el modelo ‘ibuying’.

La empresa Opendoor vende miles de viviendas en un mes, pero durante el pasado mes de agosto tuvo que negociar de media una rebaja de precios en el 42% de sus transacciones, según el estudio de YipitData. En mercado tan destacados como Los Ángeles, los descuentos ascendieron al 55% de las operaciones y hasta en un 76% de ellas en Phoenix.

Las acciones han bajado un 72% este este año hasta el cierre del 16 de septiembre.

Opendoor ya advirtió a los inversores que esperaba una descenso de ingresos de alrededor de 175 millones de dólares, casi 175 millones de euros, en el apartado de ganancias ajustadas antes de impuestos, intereses, y la depreciación de la vivienda en el tercer trimestre.

“Para el tercer trimestre, reorientamos nuestra guía con las últimas ganancias para reflejar un volumen de transacciones por debajo de lo normal y los nuevos precios de la vivienda, así como tiempos de espera más largos de lo normal para nuestro inventario, asociado con el cambio más rápido en los fundamentales inmobiliarios residenciales en 40 años”, afirmó Opendoor en un comunicado. “Nos hemos movido rápida y decisivamente para priorizar el estado del inventario y la gestión de riesgos”.

Este verano recuerda los problemas de precios que condenaron el negocio ‘iBuying’ de Zillow el año pasado, según una nota de investigación de Mike DelPrete, académico de la Universidad de Colorado Boulder. “Esto no significa que Opendoor vaya a cerrar el negocio, pero demuestra la profundidad de las pérdidas, y es probable que septiembre sea aún peor que agosto”, según muestra el análisis de DelPrete. “Las métricas de Opendoor están en la zona de peligro”, destacó. “Están muy cerca de donde estuvo Zillow en sus peores momentos”.

 Cuando los precios de las casas se dispararon a principios de año, Opendoor obtuvo rápidas ganancias. Luego, la disminución de la asequibilidad y unos tipos hipotecarios disparados hacia el 6% esta primavera han ido rebajando las posibilidades de la demanda.

En junio, el precio medio de las casas ya había comenzado a disminuir en algunas áreas, especialmente en los mercados de ‘Sun Belt’, los estados del llamado ‘Cinturón del Sol’ en EEUU que van desde Florida hasta California, que habían sido los que más habían crecido durante la pandemia.

“El cambio ha tomado a Opendoor por sorpresa, lo que le obligó a vender de miles de propiedades que había acordado comprar cuando los precios aún subían”, agregan los expertos. En lugar de cancelar los contratos, Opendoor decidió cumplir con las ofertas, explicando la decisión a los inversores como una inversión en la marca de la empresa. Las acciones han bajado un 72% este este año hasta el cierre del 16 de septiembre.

Para otros expertos por Tyler Okland, director ejecutivo de Datadoor.io, lo peor ha pasado, y Opendoor terminará de vender el inventario que adquirió antes de que el mercado cambiara, “dándole la oportunidad de frenar sus pérdidas y comenzar a vender casas de manera rentable nuevamente”.