Lo que no te cuentan de la ayuda catalana para comprar piso: puede salirte muy cara

Que se impulsen ayudas públicas para facilitar la emancipación de los jóvenes es, sin matices, una buena noticia. Que la Generalitat de Cataluña destine recursos a apoyar la compra de vivienda habitual entre menores de 35 años es, en esencia, un paso positivo. Ahora bien, esta ayuda, que te permite financiar la entrada hasta el 20 % del importe de compraventa, con un límite de 50.000 euros, viene acompañada de una serie de condiciones poco visibles que pueden convertirla en una trampa: con esta ayuda no se puede acceder a pisos de más de 250.000 euros, no se permite vender con plusvalía (aunque reformes la vivienda), y si lo quieres alquilar, el precio será muy reducido. Todo esto puede hacer que la ayuda, más que una palanca de emancipación, acabe atando al comprador a una vivienda que no siempre encaja con su evolución personal o profesional.

El programa, recogido en la Resolució TER/2066/2024 (Fondos públicos para la emancipación), establece una ayuda directa para quienes adquieran una vivienda en propiedad como residencia habitual y permanente. El importe cubre hasta el 20% del precio de compra, con un tope de 50.000 euros. Pueden optar a ella personas de entre 18 y 35 años, con ingresos que no superen 6,5 veces el IRSC y que compren un inmueble de entre 240.000 euros y 250.000 euros (IVA incluido). Pero ese techo de precio ya es un primer obstáculo.

Un límite de precio que excluye buena parte del mercado

Con el tope de 250.000 euros, buena parte del mercado inmobiliario queda automáticamente fuera del programa, sobre todo en zonas urbanas o semirrurales con presión de demanda. En Barcelona ciudad, por ejemplo, encontrar una vivienda que encaje en ese rango es, en la práctica, muy difícil salvo que se trate de pisos pequeños, para reformar o con condiciones poco atractivas. El riesgo es que los jóvenes beneficiarios de la ayuda terminen comprando en zonas donde el acceso a servicios, transporte o empleo es limitado, simplemente para poder optar a la subvención.

Vender no será fácil

Uno de los aspectos más restrictivos de esta ayuda es el límite impuesto al precio de venta. Al tratarse de una vivienda protegida de forma permanente, si el beneficiario decide venderla en el futuro, no podrá hacerlo libremente ni fijar el precio que quiera, aunque hayan pasado años desde la compra.

Según la normativa, el precio de venta estará limitado al mismo importe por el que se compró, sumando únicamente el IPC acumulado y, en casos muy concretos, el coste de algunas reformas. Pero esos casos son muy acotados:

• Solo se puede añadir el coste de obras de rehabilitación realizadas en los dos primeros años tras la compra, siempre que superen los 15.000 euros. Si la inversión es menor, no cuenta. Si supera los 50.000 euros, solo se reconoce hasta ese límite.
• También se pueden computar mejoras energéticas que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración o un 30% el consumo de energía primaria no renovable.

Fuera de estas excepciones, cualquier reforma o mejora realizada más adelante, o que no cumpla exactamente esos criterios, no se reconoce. Esto significa que el propietario no podrá recuperar su inversión si decide vender.

Además, hay más trabas:

• Antes de vender, hay que notificar a la Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), que tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, prioridad para comprar la vivienda y añadirla al parque público.
• Solo se podrá vender a personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial de Cataluña, que también deberán vivir en ella de forma habitual.
• Y, por si fuera poco, el contrato de compraventa debe recibir el visto bueno de la AHC antes de firmarse ante notario.

En resumen: la vivienda se convierte en un activo con movilidad y valor muy restringidos. Incluso si haces una reforma integral que te cuesta miles de euros, no podrás recuperarlo si no encaja exactamente con lo que marca la norma. Una ayuda que aparentemente impulsa la compra, pero que cierra muchas puertas para quien quiera evolucionar, vender o adaptar su patrimonio.

¿Qué implicaciones tiene esta limitación?

• Incentivo perverso a no invertir: si el propietario sabe que no podrá recuperar lo invertido, evitará mejorar la vivienda, incluso aunque lo necesite o aunque ello mejore su calidad de vida.
• Desconexión con la lógica del mercado: en cualquier compraventa libre, las reformas se reflejan en el precio de venta. Aquí, no. El resultado: el propietario paga por mejorar, pero está obligado a vender como si no hubiera hecho nada.
• Desincentivo a rehabilitar viviendas antiguas: si un joven compra un piso para reformar en un pequeño municipio —una posibilidad interesante desde el punto de vista territorial— y luego quiere venderlo, perderá dinero o deberá devolver la ayuda. Esto frena la regeneración del parque residencial.

Además, para evitar tener que devolver la ayuda, la vivienda debe mantenerse como residencia habitual durante al menos cinco años. Cambiar de ciudad, perder el empleo o separarse no son razones suficientes si no están expresamente justificadas en las bases. Y aunque se cumpla ese mínimo, si se vende antes del décimo año y se genera plusvalía real, también se pierde el derecho a la subvención.

Limitación severa si quieres alquilar: ni antes de 3 años, y a un precio por debajo del índice de referencia

Otro aspecto poco visible pero clave de la ayuda es la limitación para alquilar la vivienda adquirida. Según las bases, no se puede alquilar el piso durante los tres primeros años desde su compra. Y una vez pasado ese plazo, solo se permite el alquiler si lo autoriza expresamente la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que además fijará un precio máximo de renta, que no podrá superar el 80% del índice de referencia oficial de alquileres aplicable a esa vivienda.

Esto introduce varios problemas importantes:

• Rigidez ante cambios personales o laborales: si por cualquier motivo el propietario necesita mudarse en esos tres primeros años (cambio de empleo, separación, traslado...), no podrá alquilar la vivienda legalmente para cubrir gastos o evitar venderla.
• Fuerte limitación a la rentabilidad: incluso después de esos tres años, el alquiler solo se permite durante 5 años y con un tope de renta muy por debajo del mercado. En la práctica, la propiedad queda completamente condicionada durante al menos 8 años.
• Pérdida de flexibilidad patrimonial: este control estricto sobre el uso y precio del alquiler convierte al propietario en un gestor sin margen de maniobra, algo que puede desincentivar claramente la compra.

En resumen, si compras con esta ayuda, durante casi una década no podrás ni vender con beneficio ni alquilar con libertad, aunque tus circunstancias cambien, algo más que posible dirigiéndose al tipo de público al que se dirige la ayuda. Una ayuda que se presenta como un impulso a la autonomía, pero que en muchos casos puede acabar limitando severamente esa autonomía.

Buena intención, pero con efectos no deseados

El objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes es incuestionablemente positivo. Pero cuando las condiciones no están alineadas con la realidad del mercado, ni con la lógica vital de los compradores, la ayuda puede acabar generando más obstáculos que soluciones. Comprar una vivienda es, probablemente, la decisión financiera más importante de la vida de una persona. Atarla durante 10 años, sin margen de revalorización ni reconocimiento de inversión, puede convertir esa compra en una cárcel financiera.

Por eso, antes de solicitar esta ayuda, conviene leer bien la letra pequeña y plantearse todos los escenarios posibles, desde una mudanza forzosa hasta una futura venta. Porque, como ocurre a veces con los caramelos, lo que parece dulce al principio puede dejar un regusto amargo.