Un nuevo informe del 'Branded Residences Monitor', basado en el análisis de más de 36.000 transacciones inmobiliarias registradas en los últimos siete años, cuestiona una de las ideas más extendidas en el mercado residencial de lujo: que la incorporación de una marca a un proyecto inmobiliario genera automáticamente un fuerte sobreprecio.
Tradicionalmente, distintas fuentes del sector han estimado que la presencia de una marca puede elevar el precio de una vivienda entre un 25% y un 40% respecto a productos comparables. Sin embargo, el nuevo estudio concluye que esa prima, analizada sin contexto, puede resultar engañosa.
Para aislar el impacto real de la marca, el informe ha aplicado una metodología de comparación basada en cuatro variables: tamaño del activo, precio, distancia y año de construcción cuando procede. Con este sistema, cada activo branded se compara únicamente con viviendas estrictamente equivalentes.
El análisis muestra que el diferencial de precio frente a la media del año natural anterior alcanza de media el 61,91%, llegando al 93,08% en destinos turísticos y al 50,99% en proyectos residenciales.
No obstante, cuando el cálculo se contrasta con el techo real de precios alcanzado por cada destino en los últimos cinco años, el diferencial se reduce de forma notable. En ese escenario, la prima estructural media se sitúa en solo el 5,74%, con 3,75% en destinos turísticos y 6,44% en mercados residenciales.
Según el informe, esta diferencia demuestra que gran parte de la prima aparentemente asociada a las branded residences responde en realidad a la propia evolución del mercado inmobiliario, y no exclusivamente al efecto de la marca.
Mercados emergentes y mercados maduros
El impacto de las branded residences también varía en función del grado de madurez del mercado.
En destinos emergentes, donde este tipo de producto contribuye a redefinir el posicionamiento del mercado, el diferencial frente a la media alcanza el 87,87%, con 129,36% en proyectos turísticos y 67,13% en residenciales.
Sin embargo, cuando se compara con el máximo histórico reciente de cada destino, el diferencial se reduce al 14,62%, lo que sugiere que la marca puede acelerar la construcción de valor, pero siempre dentro de los límites que marca el propio mercado.
En destinos consolidados, el efecto es aún más moderado. El incremento frente a la media se sitúa en el 41,13%, pero frente al techo histórico el diferencial es prácticamente neutro, con una variación media del -1,32%. En estos casos, la marca actúa más como elemento estabilizador del valor que como motor de nuevos incrementos de precio.
El contexto del mercado, clave
El informe también analiza la evolución de precios en las zonas donde se desarrollan proyectos de 'branded residences'. Entre 2017 y 2025, los precios han aumentado un 19,5%, con un crecimiento más acusado en destinos turísticos (25,5%) que en mercados residenciales (16,63%).
Además, muchos de los techos de precio identificados en los destinos analizados se concentran en 2023, lo que refuerza la idea de que el mercado ya había alcanzado niveles máximos antes de la actual fase de consolidación.
La principal conclusión del estudio es que la marca no genera por sí sola una prima estructural elevada, sino que actúa como un elemento que consolida y prolonga el valor que el propio mercado es capaz de sostener.
En mercados maduros, su impacto sobre el precio es limitado, mientras que en destinos emergentes puede ayudar a acelerar el posicionamiento del mercado, aunque sin superar los límites estructurales del destino.
En palabras de los autores del informe: “La marca no sustituye al mercado. Cuando funciona, lo que hace es consolidar el valor que el destino ya es capaz de soportar y extender su recorrido en el tiempo”.
El estudio introduce así una nueva forma de analizar el fenómeno de las 'branded residences' en España, al diferenciar entre prima percibida y prima estructural real, una métrica que permite evaluar con mayor precisión el verdadero impacto de la marca en el mercado residencial de alta gama.
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