Topar los alquileres: buenas intenciones, malos resultados

España lleva más de dos años experimentando con los topes al alquiler. La Ley de Vivienda de 2023 permitió a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado, y a día de hoy 304 municipios de Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia -con más de 8,28 millones de habitantes- están sujetos a limitaciones de precios. 

Los resultados visibles son los que cualquier economista habría anticipado: en todas las zonas declaradas tensionadas que aplican controles de precios, la oferta de alquiler permanente ha caído a doble dígito, con desplomes del 26% en Pamplona, del 21% en A Coruña o del 15% en Barcelona. Mientras tanto, en mercados sin intervención como Madrid o Sevilla, la oferta ha crecido. El diagnóstico empírico es cada vez más claro, y un 'paper' recién publicado en el Journal of Urban Economics aporta una pieza más al rompecabezas.

Ahern y Giacoletti (2026) estudian la aprobación del control de alquileres en St. Paul, Minnesota, en noviembre de 2021: una ley que limitaba las subidas al 3% anual, sin ajuste por inflación, sin excepciones para obra nueva y sin posibilidad de actualizar la renta a precio de mercado en el cambio de inquilino. Utilizando casi 170.000 transacciones inmobiliarias en un diseño de diferencias en diferencias, los autores estiman que el valor de los inmuebles cayó entre un 4% y un 6,8% respecto a áreas comparables en los nueve meses posteriores. Las propiedades de alquiler sufrieron una caída adicional del 7% al 9% sobre las ocupadas por sus dueños, y los edificios de apartamentos llegaron a perder más de un 13%.

Pero el hallazgo más demoledor es distributivo. La ley de St. Paul se aprobó para proteger a los inquilinos de rentas bajas, y sin embargo fueron los inquilinos de rentas más altas los que capturaron la mayor parte de los beneficios: el ahorro estimado en alquiler va de 5.800 dólares para los hogares más humildes a 14.822 para los de renta media-alta. La razón es mecánicamente simple: los barrios con inquilinos de mayor renta tienen mayor crecimiento esperado de los alquileres, de modo que un tope uniforme genera mayores transferencias precisamente allí donde menos falta hace.

Del lado de los costes, los pequeños propietarios -el particular que alquila un piso- perdieron proporcionalmente más que los grandes tenedores institucionales. Y los propietarios-ocupantes, que ni siquiera participan en el mercado de alquiler, asumieron la mayor fracción de las pérdidas agregadas por el efecto de las externalidades negativas sobre el valor de todo el vecindario. El modelo de los autores estima que aproximadamente dos tercios de esa pérdida se debe a estos efectos indirectos.

La evidencia, tanto la internacional como la que ya acumulamos en España con la caída de la oferta en las zonas tensionadas, apunta en la misma dirección. Topar precios no resuelve el problema de acceso a la vivienda: lo agrava. Reduce la oferta, destruye riqueza inmobiliaria, perjudica al pequeño propietario y, paradójicamente, beneficia más a quien menos lo necesita. 

Si el objetivo es que las familias con menor renta puedan acceder a una vivienda digna, la respuesta no pasa por intervenir los precios, sino por eliminar las barreras regulatorias y urbanísticas que impiden que se construya más donde más se necesita. El mejor control de alquileres es una oferta abundante.