Una tramitación urbanística más ágil y certera para ampliar la oferta residencial

Artículo escrito por Darío Rivera, presidente de la Junta de Compensación de Retamar de la Huerta

El problema de acceso a la vivienda ya se sitúa como la principal preocupación de los españoles, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). La falta de vivienda en el mercado está impactando de lleno en la igualdad de oportunidades, en la competitividad de nuestras ciudades y en la capacidad para crecer de forma equilibrada. 

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Una realidad que se enlaza con la existencia de una ordenación urbanística de las ciudades excesivamente rígida, que está basada en procesos en gran parte obsoletos, y que nos obliga a ir más allá de soluciones parciales para abordar el problema desde una visión estructural que permita acortar los plazos actuales y añadir sistemas que flexibilicen dicha ordenación. Sin embargo, resulta evidente que la solución no se alcanzará de forma inmediata e implicará varios años hasta que comencemos a ver los resultados, por ello es necesario contar con medidas que mitiguen tanto la urgencia inmediata como la problemática estructural heredada de las últimas dos décadas.

Además de la escasez de oferta residencial y la falta de mano de obra en el sector de la construcción, la tramitación urbanística es un cuello de botella para la generación de nuevo suelo finalista. La puesta en marcha de un desarrollo, de nueva creación o resultado de la regeneración de suelos urbanos, requiere superar entre 60 y 80 fases administrativas a los tres niveles de la administración y con los diferentes organismos públicos involucrados. Todo ello hace que el recorrido sea complejo, excesivamente largo, cuando no acaece en el transcurso una caducidad en los trámites ya conseguidos, motivada por un plazo inasumible en alguno de los informes pendientes de evacuar, y repleto de inseguridad jurídica para los promotores e inversores.

Esta complejidad responde, en muchos casos, a la necesidad de garantizar que los desarrollos se integren en el territorio adecuadamente, respeten el marco normativo y cuenten con las infraestructuras necesarias. Todos coincidimos en que así tiene que ser, pero, cuando la legislación sectorial se superpone, la burocracia excesiva en los trámites acaba ralentizando durante más de una o dos décadas la puesta en carga del suelo en donde las viviendas tienen que edificarse. En este punto, la tramitación deja de ser una garantía para convertirse en un obstáculo que impide responder a una necesidad social urgente.

Medidas como la modificación de la Ley del Suelo Estatal, que se ha vuelto a llevar al Congreso para su aprobación, solucionarían en gran medida los problemas de inseguridad jurídica del urbanismo y agilizar el sistema de concesión de licencias. También es necesaria la modificación legal y normativa a todos los niveles para implementar el silencio positivo -ahora negativo en la mayoría de los casos- de un informe vinculante para la continuidad del expediente administrativo si este no fuera emitido en el plazo de 1-3 meses, debido a que los plazos actuales de tramitación sectorial son inasumibles y retrasan la puesta en carga de nuevos suelos, encarece los procesos y dificulta la movilización de inversión hacia proyectos que ayudarían a dar respuesta a la alarmante demanda de vivienda.

Por lo tanto, las administraciones deben avanzar hacia un marco más ágil, coordinado y previsible. En esta línea, la Comunidad de Madrid, a través de la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER), ya está dando pasos para simplificar y agilizar determinados trámites urbanísticos. Otras, como Andalucía con la LISTA, o Baleares con las medidas de urgencia para la puesta en carga de vivienda protegida sobre suelos pendientes de ordenar, preceden a la madrileña con medidas aprobadas previamente en la línea que objetive medidas ante el mismo problema. 

La correcta interpretación y aplicación de la LIDER en una posterior fase por parte de los ayuntamientos permitirá la reducción efectiva de plazos y deberá dotar también de una mayor seguridad a todos los agentes implicados, garantizando en todo momento del proceso de transformación de suelo tanto los valores ambientales protegidos como el interés general del urbanismo. Sin duda, una iniciativa legislativa necesaria que nos permite ser optimistas de cara a los próximos años. Eso sí, necesitará de un marco colaborativo entre Administraciones que garantice el oportuno acompañamiento a los municipios en relación con sus recursos y valorando convenientemente sus competencias.

Junto a la activación de nuevo suelo, la regeneración urbana (expresamente recogida en el proyecto de la LIDER), así como la ágil transformación y modificación de los usos existentes en la ciudad para que atiendan a las necesidades sociales actuales en materia de vivienda más a corto plazo, como las sucesivas modificaciones realizadas por la Comunidad de Madrid en estos últimos tres años -la última en el mes de junio-, deben ocupar un lugar central en la respuesta al reto residencial, pero sin olvidar el reequilibrio infraestructural de la ciudad existente.

Aunque la regeneración urbana es habitualmente muy compleja en su gestión por las preexistencias y ha sido en décadas pasadas la gran olvidada en parte por ello, permite optimizar tanto el suelo disponible y los servicios y equipamientos existentes, como corregir desequilibrios, mejorando la calidad del espacio urbano y situar al ciudadano en el centro de la planificación, conservando y potenciando los valores culturales e identitarios del tejido urbano ya existente convirtiéndolo en un espacio con mucha más vitalidad. 

De esta forma, la mejora de la movilidad, el acceso directo a servicios públicos, la integración de nuevas zonas verdes y espacios libres previamente inexistentes o la gestión responsable de los recursos básicos como el agua son elementos que nos invita a repensar estos espacios urbanos obsoletos aprovechando su vocación de circularidad.

La principal preocupación de varias generaciones merece tanto una ágil adaptación de los instrumentos a la nueva Ley como una colaboración interadministrativa y público-privada en paralelo, capaces de desbloquear suelo y aportar la seguridad jurídica necesaria para impulsar proyectos que incrementen la oferta de vivienda de calidad. 

En esta tarea, las juntas de compensación pasan a desempeñar un papel crucial al articular intereses diversos, asumir responsabilidades técnicas y económicas y estar en continua colaboración con las administraciones y los procesos participativos para que los desarrollos avancen con todas las garantías. Han demostrado tener la solidez necesaria como la herramienta de colaboración público-privada por excelencia para la encomienda de la transformación del suelo, necesario para la consecución del reto de hacer más vivienda.