Barcelona cuenta con capacidad para incorporar más de 75.000 nuevas viviendas, el mayor potencial residencial de Cataluña, según revela la herramienta Gemela, desarrollada por el Institut Cerdà para analizar el potencial urbanístico de los municipios catalanes. Sin embargo, ese importante margen de crecimiento contrasta con una realidad muy distinta: la capital catalana sigue sufriendo un acusado déficit de oferta que dificulta el acceso a la vivienda y mantiene la presión sobre los precios de compra y alquiler.
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La herramienta Gemela sitúa a Barcelona como el municipio catalán con mayor potencial residencial, con capacidad para desarrollar más de 75.000 viviendas en los próximos años. La cifra llama especialmente la atención porque más que duplica las 33.750 viviendas contempladas actualmente en los planes urbanísticos del Ayuntamiento de Barcelona, lo que evidencia que la capacidad residencial de la ciudad podría ser muy superior a la contemplada en la planificación urbanística municipal.
Sobre el papel, el dato invita al optimismo. Sin embargo, el mercado residencial barcelonés continúa enfrentándose a un problema estructural de escasez de oferta que condiciona tanto el acceso a la compra como al alquiler. En los últimos años, el reducido volumen de vivienda nueva que llega al mercado no ha sido suficiente para responder a una demanda que sigue siendo elevada, una situación que ha contribuido a mantener la tensión sobre los precios y que ha convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales retos de la ciudad.
La aparente contradicción tiene una explicación. Disponer de suelo con capacidad para albergar viviendas no significa que estas puedan construirse de manera inmediata. Antes de que las promociones lleguen al mercado es necesario completar largos procesos de planeamiento urbanístico, reparcelación, urbanización de los terrenos, obtención de licencias, financiación y ejecución de las obras. En muchos casos, todos estos trámites pueden prolongarse durante años antes de que las primeras viviendas estén disponibles.
Los datos de idealista reflejan con claridad el desequilibrio que vive el mercado residencial barcelonés. Según el último índice de precios del portal inmobiliario, correspondiente al mes de junio, el precio de la vivienda usada alcanzó un nuevo máximo histórico de 5.269 euros por m2, tras encarecerse un 7,1% en comparación con el mismo mes del año anterior. La escalada de los precios se produce en un contexto en el que la demanda continúa mostrando una gran fortaleza, mientras la incorporación de nueva oferta sigue siendo insuficiente para absorberla.
La situación es todavía más evidente en el mercado del alquiler. Un estudio elaborado por idealista revela que la oferta de viviendas en alquiler en Barcelona se ha desplomado un 90% desde 2020, una de las mayores caídas registradas entre las grandes ciudades españolas. En paralelo, las rentas han seguido encareciéndose de forma sostenida, lo que ha dificultado aún más el acceso a la vivienda y ha incrementado la competencia por cada inmueble disponible.
Según recoge Metrópoli Abierta, el potencial identificado por la herramienta Gemela adquiere una especial importancia. Si parte de esas más de 75.000 viviendas llegaran finalmente al mercado, contribuirían a ampliar el parque residencial y aliviar, al menos en parte, el desequilibrio entre oferta y demanda que vienen reflejando los datos de idealista en los últimos años.
Precisamente, uno de los aspectos que más preocupa al sector inmobiliario es la lentitud con la que esos desarrollos acaban materializándose. Promotores y consultoras llevan años reclamando una mayor agilidad administrativa para acelerar la transformación del suelo en viviendas, al considerar que el principal problema ya no es únicamente disponer de espacio para construir, sino la velocidad a la que los proyectos avanzan hasta convertirse en oferta efectiva. No en vano, el propio Ayuntamiento de Barcelona ha reconocido recientemente esta necesidad al impulsar un proyecto piloto para automatizar la concesión de licencias urbanísticas mediante metodología BIM e inteligencia artificial con el objetivo de reducir los tiempos de tramitación.
Buena parte de ese potencial residencial se concentra, además, en algunos de los grandes desarrollos urbanísticos llamados a transformar Barcelona durante la próxima década. Ámbitos como La Sagrera, la Marina del Prat Vermell o diferentes sectores del 22@ figuran entre las zonas con mayor capacidad para incrementar el parque de viviendas de la ciudad, junto a otros sectores pendientes de desarrollo repartidos por distintos distritos.
En definitiva, Barcelona dispone de margen para ampliar de forma significativa su parque residencial. Sin embargo, el principal reto ya no pasa únicamente por identificar suelo donde construir, sino por conseguir que ese potencial se traduzca en viviendas terminadas en un plazo razonable. Mientras eso no ocurra, la escasez de oferta seguirá condicionando la evolución de los precios y dificultando el acceso a la vivienda en la capital catalana.
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