¿Tienen sentido las estadísticas de evolución de las rentas de alquiler de viviendas?

La mayoría de las estadísticas sobre las rentas de alquiler de viviendas se basan en los valores medios de las rentas mensuales declaradas por m2 (a definir) en un determinada zona, barrio, zona tensionada o ciudad. Dichos valores se comparan con los del mes anterior a con la misma fecha de un año atrás.

El problema fundamental de este tipo de estadísticas es la homogeneidad de los valores sobre los que se calcula la media. Las viviendas se alquilan a un determinado valor, que normalmente tiene relación con la superficie habitable del inmueble, pero dicha superficie es el primer punto de conflicto a la hora de calcular una media.

En España no existen parámetros estándar a la hora de determinar qué tipo de superficie se toma, si la útil, el perímetro construido o la construida con elementos comunes. Ya no digamos si se calcula por parte de la Administración tomando datos catastrales, que no coinciden nunca con los registrales y no se refieren a la superficie útil. Este guirigay de posibilidades en la selección del divisor de las rentas, afecta en sentido negativo a zonas donde las viviendas son antiguas y grandes, con mayores elementos comunes que realmente no se están pagando en el alquiler.

Imaginando que todos estos factores no afectan en absoluto al estadístico y mucho menos a la Administración correspondiente que quiera ganar votos congelando las rentas, es necesario llamar la atención de otro factor que distorsiona enormemente el cálculo de las rentas medias, el de la eficiencia energética.

La nueva oferta de viviendas de obra nueva diseñada específicamente para el alquiler, que ha comenzado a desarrollarse en España en los últimos cinco años, se centra en la construcción de viviendas mucho más pequeñas que la media histórica, con un diseño mucho más eficiente de las zonas comunes, más pequeñas, y con certificaciones de eficiencia energética B o superiores.

Cada subida de dos grados en la calificación de la eficiencia energética de las viviendas, el mercado admite unas subidas de rentas del 10%, de acuerdo con el último estudio realizado por Colliers y Ballantia sobre este mercado. Eso es así, sobre todo, porque al gastar el inquilino menos en energía en su vivienda, es capaz de pagar una renta mayor.

Por estos motivos, tanto por dimensiones como por grados de eficiencia, las medias generales no reflejan realmente la evolución del mercado, salvo que se segmenten por tamaños y calidades de construcción. Es más, si se congelasen las rentas de una supuesta zona tensionada, ésta se vería abocada en el medio plazo a ser un gueto de ineficiencia energética porque ningún propietario tendría incentivos a reformar sus viviendas si tuviera las rentas limitadas por un amala decisión política.

El mercado de la vivienda es mucho más complejo de lo que les gustaría a algunos diseñadores sociales que quieren regularlo desde sus despachos. Limitarlo en base a estadísticas erróneas no es mayor delito que hacerlo sobre buenas estadísticas, pero al menos el perjuicio que causen sus malas decisiones podría ser menor.