Todo lo que debes saber sobre la cancelación de la hipoteca

Cuando se firma una hipoteca la persona queda sujeta a tener que cumplir con el plazo de amortización que se haya estipulado. Al amortizar hipoteca por completo, la deuda quedará extinta y, al mismo tiempo, se extingue la garantía.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la situación de solvencia de esta carga sobre la propiedad en el registro de propiedad, no se borra automáticamente. Así pues, para que se produzca la liberación de cargas será necesario acudir al Registro de la Propiedad para, en un acto formal, hacer frente a los gastos cancelación hipoteca.

De esta manera, toda aquella persona que termine de pagar el crédito hipotecario que ha solicitado, deberá proceder a la cancelación de hipoteca de manera registrar. De esta forma, quedará constancia de que el inmueble está libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Se trata de un trámite requerido para una posible venta del inmueble.

¿Qué hay que hacer para cancelar una hipoteca?

Tras realizar la amortización y para proceder a la cancelación de hipoteca es necesario seguir una serie de pasos, que son los siguientes:

1. En primer lugar, para la tramitación de la cancelación de hipoteca se debe acudir a la entidad bancaria para solicitar el “certificado de deuda cero”. Las entidades financieras deben hacer entrega del mismo de manera gratuita, tal y como destaca el Banco de España. Sin embargo, hay bancos que cobran por este documento hasta 100 euros, aunque es una práctica ilegal.
2. Hecho lo anterior será el momento de acudir a la notaría, donde se firmará la escritura pública que certifique la cancelación de hipoteca. Para ello tendrás que presentar el mencionado certificado de deuda cero, así como una copia de los Documentos Nacionales de Identidad (DNI’s) de los propietarios y la escritura de compra del inmueble. Será necesario abonar los honorarios del notario.
   
   En este trámite se requiere el desplazamiento de los representantes de la entidad bancaria para la firma de la cancelación. Por este traslado algunos bancos podrían tratar de cobrar una comisión, pero este no procede, tal y como determina el Banco de España. La firma ante notario es el cumplimiento de una obligación y no un servicio prestado, ya que la entidad debe extinguir las garantías una vez que se ha procedido a amortizar hipoteca.
3. El siguiente paso consiste en dirigirse a Hacienda para la solicitud y cumplimentación del formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Este es un paso obligado, aunque el trámite de cancelación de hipoteca se encuentra exento del pago de este tributo, por lo que el pago será de 0 euros. De esta manera se obtendrá el formulario presentado y sellado por parte de la Oficina liquidadora.
4. Con toda la información anterior, la escritura de cancelación de hipoteca de la notaría, el certificado de deuda cero y la copia del formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, será el momento de acudir al Registro de la Propiedad para levantar la carga y dando así por finalizado todo el proceso de cancelación de la hipoteca.

Una vez finalizado con este trámite se aconseja solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera podrás corroborar que la propiedad ya no está hipotecada.

Documentos para la cancelación de la hipoteca

Tras amortizar hipoteca, los documentos que se necesitan para proceder a la cancelación de hipoteca de acuerdo a las instrucciones mencionadas son los siguientes:

• Escritura de la hipoteca de la vivienda
• Escritura de la cancelación de hipoteca de la notaría.
• Impuesto de Actos jurídicos documentados (Modelo 600).
• Certificado de deuda cero por parte de la entidad bancaria.
• Provisión de fondos en el registro mercantil. Este último depende de la cuantía de la hipoteca.

En qué momento debo cancelar la hipoteca

Los casos en los que una persona puede proceder a la cancelación de hipoteca, procediendo a acudir al registro para que la hipoteca deje de constar como una carga sobre la vivienda, pueden ser tres:

Cancelación anticipada

La cancelación anticipada tiene lugar cuando quieres amortizar hipoteca total de todo el importe que debes en ese momento a la entidad bancaria. En función del contrato que se haya suscrito, es posible que haya que enfrentarse al pago de una comisión por la amortización, un coste que deberías sumar a los gastos cancelación hipoteca totales.

Cancelación final

En el caso de que hayas terminado con los plazos acordados para hacer frente a todas las cuotas de tu préstamo hipotecario, te encontrarás con la cancelación de hipoteca final.

Cancelación en casos especiales

Además de las dos opciones anteriores, existe la posibilidad de que se den cancelaciones en casos especiales, como ocurre en aquellos casos en los que no se está satisfecho con las condiciones de la hipoteca y no se puede subrogar. En este caso puede ser útil cancelar y proceder a abrir una nueva hipoteca en otra entidad.

En este tipo de casos, la subrogación a otro banco es más rentable que la cancelación de hipoteca, ya que conlleva costes superiores.

El precio de cancelar una hipoteca

Los gastos cancelación hipoteca deben tenerse muy en cuenta al amortizar hipoteca. Partiendo de la base de que los gastos de la misma comienzan desde el momento en el que el cliente se dispone a su contratación, a ello hay que sumar los costes añadidos de la cancelación de hipoteca, los cuales pueden rondar los 400-500 euros, dependiendo de si se realiza de manera independiente o bien se opta por los servicios de una gestoría.

El resumen de los gastos son los siguientes:

• Gastos notariales y registrales: los gastos cancelación hipoteca se encuentran regulados por el Real Decreto Ley 18/2012, del 11 de mayo. El coste exacto de esto depende del importe de cada préstamo. Estos aranceles son calculados a través de un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo 90 euros para las costas de notaría; y 24 euros para los gastos del Registro de la Propiedad.
• Honorarios del gestor: Los honorarios no se encuentran regulados por la legislación, por lo que dependerá de manera exclusiva de las tarifas que sean aplicadas por cada gestoría en particular.
• Comisión por cancelación de hipoteca anticipada: Entre los gastos cancelación hipoteca también tenemos que mencionar la comisión por reembolso anticipado. Esta comisión depende de cuándo se haya firmado el préstamo.

¿Quién paga la cancelación de una hipoteca?

No es posible vender un inmueble con una hipoteca pendiente, por lo que se debe tener muy presente que es necesario eliminar esta carga que tiene un coste. La cancelación de hipoteca implica unos gastos y, a menudo, hay dudas con respecto quién debe hacer frente a los mismos.

En este sentido, se debe saber que los gastos cancelación hipoteca deben ser abonados por el interesado. No obstante, podría haber más de un interesado: el hipotecado, el banco o el posible comprador de esa vivienda.