Aunque en España se dan todos los factores para una rápida caída de precios, está claro que no se está produciendo. Según mccoy, columnista de elconfidencial.com, la vivienda no está bajando como debiera por tres razones: los bajos tipos de interés, el sistema de garantías de las hipotecas y los subsidios de paro
El experto, que tiene abierta una previsión de caída del 50% hasta 2011, señala que algo pasa en España cuando una oferta de entre 800.000 y 2.000.000 millones de viviendas en venta, una demanda de apenas 200.000 al año, unos precios desbocados si se ponen en relación con los salarios o ingresos de las familias y una escasa rentabilidad por alquiler no provocan una fuerte caída de precios en los pisos
En su opinión, hay tres factores ejercen resistencia para que el precio de la vivienda no baje:
1) bajos tipos de interés
Esto ha beneficiado a todos. A los particulares porque se sienten menos ahogados, a los promotores porque pagan menos por sus deudas y puede seguir viviendo y a la banca, porque pueden justificar que la diferencia entre el coste de tener sus inmuebles y la rentabilidad de algunas de sus inversiones es bajo pudiendo esperar antes que vender a la desesperada sus viviendas
2) las garantías personales en España por las hipotecas
Como ya es sabido, en España si no pagas tu hipoteca el banco puede ir contra tu patrimonio personal hasta que cubras la deuda, algo que no ocurre en otros países, como eeuu, donde con la entrega de la vivienda queda saldada la deuda. Esto provoca que cuando el precio de la vivienda baja y es menor que la hipoteca, en España apenas no inmutemos, mientras que en otros países se produce el impago estratégico, con lo que la casa pasa rápidamente al banco. En los otros países se producen más ventas desesperadas a precios más bajos
3) el subsidio de paro
En España si te vas al paro es probable que te vayas con una indemnización (más o menos grande) y además hay un subsidio de paro que permite seguir cobrando una cantidad relevante de dinero hasta dos años (dependiendo de los casos). Además, en España existe una gran economía sumergida. Todo esto provoca que aunque alguien se quede sin empleo no sienta la necesidad de cambiar su vida de la noche a la mañAna ni tomar decisiones financieras desesperadas a corto plazo. En otros países, no hay ni grandes indemnizaciones ni subsidios de paro relevantes, por lo que muchos parados tenen que ponen en venta su vivienda casi de inmediato, ayudando a bajar los precios
No obstante, mccoy resalta que si los tipos de interés suben y sigue mal la economía acabará habiendo un efecto bola de nieve cuando las razones anteriores comiencen a desaparecer, algo no deseado, pero necesario, según su opinión
355 Comentarios:
Las expectativas es lo unico que explica porque se da la paradoja que cuanto mas bajan los precios mas baja la demanda.
La demanda real es mucho mas pequeña de lo que piensan muchos que vieron como en el 2005-6 se vendian casi un millon de viviendas al año.
En el resto del mundo un pais de nuestro tamaño venderian a lo sumo 200000. Por que creen que aqui se hacia de otra forma? realmente creen que era por "idiosincracia"? ja, era porque aqui en el 2000 habia mucho dinero negro (en eso siempre hemos sido lideres junto con Italia) y despues, viendo los subitos beneficios, la gente se acostumbro a los placeres de la codicia.
Nunca hemos entendido bien lo que es el capitalismo asi que buscamos inversiones "seguras" (que gracioso, cualquier inversion tiene riesgos) y si, encima nos va bien, pues nos lanzamos a la piscina hasta la absoluta indigencia.
Podemos acusar a los bancos, al estado, a los economistas.... pero la verdad es que ellos eran igual de estupidos que la mayor parte de los españolitos.
Esto ha sido una enfermedad social y habra que purgarla.
En el momento que se pierdan las expectativas el bien volvera a su precio fundamental.
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Buenas tardes: excelente definición y comentario, la verdad es que no habia caido nunca en el simil, es muy adecuado.
Lo que yo trato de explicar de una y mil formas, es que las viviendas tienen un precio que se determina por sus costes de producción y un margen racional de beneficios y esa ha sido mi forma de operar durante toda mi vida profesional. Es decir por lo que en bolsa se llama análisis fundamental.
Ahora bien, puede haber promociones que sus precios se puedan haber fijado por las expectativas en los años pasados, por sus posibles revalorizaciones y ahora en sentido inverso, porque no se paga lo que vale su producción, sino el sentimiento del mercado. Es decir igual que en bolsa se llama analisis tecnico
Casi todos los expertos en bolsa saben que las acciones a corto plazo se mueven muchas veces por métodos técnicos y suben y bajan alegremente, pero tambien casi todos los expertos en bolsa saben que a medio y largo plazo las acciones compradas por sus fundamentales, llegarán a tomar el precio correcto.
Si esto lo aplicamos a la vivienda y mis machacones comentarios, nos encontramos, que por suerte o por desgracia yo siempre he fijado los precios por fundamentales y en los años de especulación otras promociones peores a las mias han tenido precio superiores y ahora en los años de vacas flacas, esas promociones tienen un precio inferior a los mios y algunos personas lo entienden y aparentemente la mayoría no.
Pero fijense señores como ante los innumerables consejos de que baje precio y materialice mis inversiones, es decir utilizando la metodologia del analisis técnico bursatil, yo siempre he contestado que no me conduce a nada, ya que no tengo necesidad apremiante de dinero y perder dinero para a continuación edificar nuevas viviendas iguales que tendría que vender al mismo precio que tengo hoy, por tanto la metodología del análisis fundamental bursatil.
Por tanto, resulta muy oportuno el mensaje para dejar claro que a medio y largo plazo mi posición es la mas correcta a medio y largo plazo -- metodo fundamental -----
Un saludo
Por tanto, resulta muy oportuno el mensaje para dejar claro que a medio y largo plazo mi posición es la mas correcta a medio y largo plazo -- metodo fundamental -----
No puedo contestarle ahora pero pienso hacerlo lo más pronto que pueda, porque pienso que es uno de los mejores comentarios que haya hecho usted (fuera de su terreno de predilección) y me encanta el paralelismo entre análisis técnico y fundamental aplicado al mercado de la vivienda. Buenas noches y un saludo.
Pues si sus viviendas ya están en el recio fundamental, sólo nos faltaría saber el precio fundamental del resto de España, con lo que estamos igual que al principio. Luego estarían otros factores, porque que no se pueda construir más barato no quiere decir que la mayoría de la gente lo pueda comprar, y que conste que no me refiero a sus viviendas que ya se que son chalets y no pisitos, por lo que habría que solucionar ese problema de alguna forma porque de lo contrario el mercado seguirá paralizado. Total, que no hemos solucionado nada. Tanta filosofía y leyes económicas baratas para nada.
Yo seguiré defendiendo la liberalización del suelo, total ya lo han hecho con los taxis, y luego la maruja y las lumis como dice merlin.
Además si la tierra es del viento porque tenemos que pagar ibi.
Lo último es broma, como ya os habréis imaginado.
Un saludo.
No se cuales son los fundamentales de la vivienda, igual los precios que usted esta poniendo son sus "fundamentales" ya que son los costes que ha tenido.
Si eso es verdad, que pasaba hace 10 años que se podia construir por mucho menos? El precio del suelo? Si es el precio del suelo, por que no baja?
Aqui hay algo que dificulta el libre mercado y evita que se alcance esos precios "fundamentales". Yo creo que es una combinacion de todo, beneficios excesivos, mano de obra sobrepagada, gastos financieros extremos, precio del suelo demencial,...
De todos modos, si fluye por fin el libre mercado y con la demanda minima que tenemos y tendremos (desengañese, casi toda la demanda la crea el hecho de que mañAna valga mas, sino como se explica las cifras de años pasados) el unico camino que le queda al mercado es bajar.
En mi zona los precios casi se quintuplicaron en 12 años mientras que la inflaccion no era mas de 50%. Si los fundamentales de mi zona eran adecuados en 1997 el precio deberia caer un 70%. No es que crea que va a ocurrir pero es una posibilidad.
O sea en 1997 el fundamental era 10 y en 2009 se ha convertido en 50.
Por lo menos es sorprendente.
Usted prefiere esperar entrampado en su inversion esperando que el mercado muerto resucite. Lo siento pero no veo como.
Sacar su inversion y meterla en deuda del estado no es una solucion muy imaginativa pero por lo menos no tendria que afrontar cargos. Ya se que me contestara que usted es empresario y no busca esas soluciones comodas pero, ¿Que labor empresarial esta realizando ahora intentando vender un bien y afrontando cargos continuos sin ningun beneficio?
Creo que dentro de unos cuantos años volvera a activarse el mercado cuando el stock desaparezca y los precios sean afrontables, no sera lo mismo, sera un mercado mucho mas pobre (como siempre lo ha sido) pero sin duda habra posibilidades empresariales, pero no sera con los pisos que usted atesora.
No veo que a medio plazo su actitud sea correcta y a largo mucho menos (por dios, que hay un invierno demografico que afrontar y los niños de los 80, 90 no van a necesitar muchos pisos para vivir porque les bastara casi con los heredados de sus abuelos.)
Pero fijense señores como ante los innumerables consejos de que baje precio y materialice mis inversiones, es decir utilizando la metodologia del analisis técnico bursatil, yo siempre he contestado que no me conduce a nada, ya que no tengo necesidad apremiante de dinero y perder dinero para a continuación edificar nuevas viviendas iguales que tendría que vender al mismo precio que tengo hoy, por tanto la metodología del análisis fundamental bursatil.
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Errores de esta intervención (dentro de lo que a mí se me alcanza):
1.la comparación entre los fundamentales bursátil e inmobiliario es una boutade, una suerte de ocurrencia.cuando los fundamentales en bolsa son correctos, el tiempo corre a favor de la posesión de acciones, pero mientras ese largo plazo llega, la mera posesión de acciones que yo sepa no genera gastos, o son mínimos, mientras que la mera posesión de un bien inmobiliario sí genera gastos.
2.las acciones no se deterioran con el tiempo, los inmuebles sí.
3.la posesión a largo plazo tiene sentido de cara a la obtención del dividendo anual, pero en los inmuebles no existe beneficio anual ninguno, sólo existe un (hipotético) beneficio en la realización de la venta, mientras tanto son años de no recibir nada mientras la inflación sigue avanzando.
4.uno de los procesos por los que es interesante la inversión en bolsa a largo plazo es el aumento de actividad de la empresa de que se trate, lo que de forma natural (hay más facturación, y el beneficio se incrementa) supera a la inflación en condiciones normales, pero en los inmuebles la inflación , para ser sorteada, debería suponer una subida automática anual del precio, pues de lo contrario en el momento de materializarse la venta se ha perdido una parte importante del beneficio.y esto no puede hacerse, poruqe entonces se hace cada vez más difícil vender el inmueble.
En resumen, to-da la inversión en construcción de vivienda se fía a un único momento: el de la realización del beneficio con su venta, y mientras tanto no hay nada que se parezca a una inversión a largo plazo en bolsa.y con la condición- que ahora no se está cumpliendo- de que el momento y el precio de venta sean los deseados.
Por no hablar del erróneo concepto de "fundamentales correctos" en la vivienda.¿Son los fundamentales correctos cuando la vivienda que pretendo vender es una más de un mar de oferta?¿O cuando el precio al que se compró el suelo ha bajado después un 20%?.
Este paralelismo no tiene ningún sentido.los fundamentales de la construcción serán sanos el día que, una vez pinchada y amortizada la burbuja, las dimensiones de oferta, demanda, demografía presente y futura, costes añadidos de corrupción, costes regularizados del suelo, etc, estén de acuerdo al estandar internacional, y no como hasta el momento, rompiendo todos los records mundiales de enladrillamiento.
Pero vamos, yo no entiendo de bolsa. Algún experto podría aportar mejores datos.
Viernes, 18 diciembre 23:29 tacitaatacita responde a anonimo 1
Pero fijense señores como ante los innumerables consejos de que baje precio y materialice mis inversiones, es decir utilizando la metodologia del analisis técnico bursatil, yo siempre he contestado que no me conduce a nada, ya que no tengo necesidad apremiante de dinero y perder dinero para a continuación edificar nuevas viviendas iguales que tendría que vender al mismo precio que tengo hoy, por tanto la metodología del análisis fundamental bursatil.
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Errores de esta intervención (dentro de lo que a mí se me alcanza):
1.la comparación entre los fundamentales bursátil e inmobiliario es una boutade, una suerte de ocurrencia.cuando los fundamentales en bolsa son correctos, el tiempo corre a favor de la posesión de acciones, pero mientras ese largo plazo llega, la mera posesión de acciones que yo sepa no genera gastos, o son mínimos, mientras que la mera posesión de un bien inmobiliario sí genera gastos.
2.las acciones no se deterioran con el tiempo, los inmuebles sí.
3.la posesión a largo plazo tiene sentido de cara a la obtención del dividendo anual, pero en los inmuebles no existe beneficio anual ninguno, sólo existe un (hipotético) beneficio en la realización de la venta, mientras tanto son años de no recibir nada mientras la inflación sigue avanzando.
4.uno de los procesos por los que es interesante la inversión en bolsa a largo plazo es el aumento de actividad de la empresa de que se trate, lo que de forma natural (hay más facturación, y el beneficio se incrementa) supera a la inflación en condiciones normales, pero en los inmuebles la inflación , para ser sorteada, debería suponer una subida automática anual del precio, pues de lo contrario en el momento de materializarse la venta se ha perdido una parte importante del beneficio.y esto no puede hacerse, poruqe entonces se hace cada vez más difícil vender el inmueble.
En resumen, to-da la inversión en construcción de vivienda se fía a un único momento: el de la realización del beneficio con su venta, y mientras tanto no hay nada que se parezca a una inversión a largo plazo en bolsa.y con la condición- que ahora no se está cumpliendo- de que el momento y el precio de venta sean los deseados.
Por no hablar del erróneo concepto de "fundamentales correctos" en la vivienda.¿Son los fundamentales correctos cuando la vivienda que pretendo vender es una más de un mar de oferta?¿O cuando el precio al que se compró el suelo ha bajado después un 20%?.
Este paralelismo no tiene ningún sentido.los fundamentales de la construcción serán sanos el día que, una vez pinchada y amortizada la burbuja, las dimensiones de oferta, demanda, demografía presente y futura, costes añadidos de corrupción, costes regularizados del suelo, etc, estén de acuerdo al estandar internacional
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Estoy de acuerdo,no son comparables.
EN EL MOMENTO QUE SE PIERDAN LAS EXPECTATIVAS EL BIEN VOLVERA A SU PRECIO FUNDAMENTAL.
Si no le molesta, utilizaré esta formula porque en 15 palabras ha podido resumir perfectamente usted, lo que he ido intentado decir sin lograr lo en muchas más palabras
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Toda,toda toda la clave del asunto está a mimodo de ver en estas palabras.
En la actualidad se libramás que nunca una guerra psicológica.a ver si resumo mi impresión: la mayoría de los poseedores de vivienda piensan ahora mismo algo como esto: "han bajado un poco, pero ya no van a bajar más, si me espero luego volverán a subir".las expectativas no han desaparecido.el día en que la mayoría de los poseedores de vivienda tengan claro que nunca van a volver a alcanzar los precios máximos en relación al coste de la vida, el ladrillo podrá darse por muerto y enterrado.pero como he escrito alguna otra vez, la capacidad que tiene el ser humano para engañarse a sí mismo y así mantener sus ilusiones es simplemente infinita (véase la nueva muletilla de anónimo1: los supuestos valores fundamentales de las viviendas que aseguran el éxito futuro: como símil -con la bolsa- es una verdadera castaña, pero sirve para sus fines: seguir manteniendo la ilusión).
La mayoría de los poseedores de vivienda piensan ahora mismo algo como esto: "han bajado un poco, pero ya no van a bajar más, si me espero luego volverán a subir".las expectativas no han desaparecido. Exactamente igual, siguiendo el símil bursátil, que la crisis de las tecnológicas o punto com , como se le quiera llamar, en 2002. La mayoría de los grandes inversores, vendieron a tiempo o con pequeñas pérdidas, los pequeños se quedaron esperando a que el mercado se recuperara perdiendo al final casi todo lo puesto. Estas situaciones se han repetido multitud de veces, crack 29, la crisis de 1920, el pánico de 1907. Le dejo con una frase célebre de henry ford: la mayoría de las personas gastan más tiempo y energías en hablar de los problemas que en afrontarlos. Un saludo.
"El insoportable peso del ladrillo", por favor, registrese y nos será mucho más fácil leer sus mensajes
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