"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Efectivamente, estoy deacuerdo. No se puede animar a bajar al precio sin criterios comparativos. El vendedor se anima a bajar, o realmente se siente que compite si ve que otros pisos equivalentes al suyo están a un precio inferior al suyo. A nadie le gusta hacer el panoli. Sres de idealista, por favor elaboren mejor estos informes, gracias.
Hombre, tampoco vas a hacer un estudio por piso, habrá que contar con las estadísticas...
Esta claro que hay demanda de vivienda y tambien hay mucha oferta de vivienda. Pero que pasa ??
Pues muy sencillo 9 años atras cuando la vivienda esta a precio asequible x la gente empezo a comprar. Los impuestos y gastos de cada vivienda son del 10 %. Si a esto le sumamos los intereses hipotecarios resulta:
Y= x +10 % + intereses hipotecarios (que puede aumetar dependiendo del tipo variable de hipoteca y se reduce con la desgravacion del gobierno. En total puede ser otro 15 % mas)
Con lo cual tenemos que cuando el vendedor va a vender su piso pide:
Y + 5 % tirando por lo bajini que se quiera ganar.
Total que el piso se vende un 30% mas caro de x que fue en lo que lo vendio el anterior.
Al final todo es una pelota que hace que cada vez aumenten una barbaridad los pisos mientras que practicamente se gana lo mismo que hace 9 años y aunque se gane un poco mas las cosas tambien valen mas con lo cual al final lo que queda es lo mismo que hace 9 años para comprar por un valor x pero no por un valor y.
Con lo cual la oferta se aleja mucho del precio de la demanda.
Coyonudo tu análisis, que comparto, que llevo años comentando a quien me quiere escuchar, añádele la comisión del intermediario, total: esos gastos notariales más fiscales son brutalmente inflacionistas, salvo que queramos perder dinero en cada cambio de casa!!!! y más en un mercado muy activo de mucho intercambio de vivienda. La vivienda debería estar exenta y lo que los notarios cobran por sus servicios (que son un servicio público) en transacciones de primera vivienda debería estar o bonificado o subvencionado. Ya ganan pasta con otros miles de transacciones socialmente no tan vitales y sensibles
Y ojo se me olvidaba el que compra por un precio y. No paga y sino que paga:
Y + 10%+ (gastos de intereses hipotecarios)
Total el piso le sale al que vuelve a compralo no un 30% sino un 55% mas caro que el anterior. Estos tantos por cientos en millones son autenticas barbaridades.
Es decir que lo que valia 20 te sale por mas de 30
Lo que valia 30 te sale por mas de 45
Y lo que valia 40 de lujo te sale por mas de 60
Y todo esto si solo se revende una vez. Es decir si un piso se revende una vez se incrementa un 60 %
Si se revende 2 veces pues todo esto se va haciendo cada vez una pelota mas grande.
No todos los pisos se compraron hace 8 o 9 años, y no todos los vendedores pretenderán forrarse, digo yo....
En todo caso estoy de acuerdo, un piso normal vale 40-45 millones de ptas., un piso bueno 50-55 y los de lujo 60-65.
Eso es lo que hay.
Eso es lo que tu te crees que hay.
A esos precios cogete la cañita...... y ponte a pescar
Todo lo que este por encima de 200000 es caro , se pongan como se pongan y quien se ponga
Saludos coordiales
Totalmente de acuerdo contigo, no creo esto tenga solución. Yo compré caro, bueno mas o menos, 200 mts en un 9no soleado + garage+ trastero en el puente de Segovia x 450 mil. Lo reforme, no lo venderia por menos, ni mañAna ni el año que viene...aunque me mude de pais, prefiero alquilarlo q regalarlo.
Saludos
Absolutamente de acuerdo, pero destacando que con los mismos sueldos de hace 9 años y con dificultades para la concesión de hipotecas. Un disparate.
Como bien dice el artículo, estamos en un mercado de "no me chilles que no te veo"
Los vendedores emperrados en vender caro y los compradores interesándose casi exclusivamente en lo que está caro
Este es el mercado señores, diga lo que diga la ministra, standard & poor´S, morgan stanley o richard ellis
Nadie obliga a comprar a nadie y cada uno es libre de interesarse por lo que quiera
Esto es como una pareja que se divorcia y no se ponen de acuerdo, los que pierden son los niños, en este caso, el mercado, todos
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