"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Por eso no debes vender tu casa ni de coña, hasta que no encuentres lo que quieres a un precio que te permita no estrangularte.
Buen consejo
No vendas hasta que no tengas donde ir. Astuto consejo.
Lo inteligente hubiera sido que con una tendencia de precios a la baja como sucede en los 3 últimos años, lo correcto hubiera sido vender hace 4 años, alquilar un piso y esperar a que se cambiara la tendencia y comenzara a reactivarse la economía y entonces con calma comprar.
Nunca hay que presuponer que puesto que ahora los precios están mas baratos que ayer es momento de comprar, porque lo mas probable es que mañAna esten mas barato que hoy.
Que nadie compre pisos que está ta punto de producirse un segundo shunami inmobiliario provocado por el enorme stock de pisos que tienen los bancos.
El low cost de caja Madrid es la mayor estafa inmobiliaria que he visto hacen descuentos de hasta el 40% sobre tasaciones sobrevaloradas en un 120%. Será para pagar los sueldazos del señor rato y sus directivos de caja Madrid.
Que nadie compre pisos que se va a colapsar el mercado inmobiliario hay que extenderlo por la red.
El precio de la vivienda en el barrio de Salamanca de Madrid está sobrevalorada en más de un 60%. Hay cada cuchitril que te piden burradas por el.
Lo siento por los siempre alcistas que dicen los pisos nunca bajan a medio plazo
(A largo plazo todos calvos y sin dientes) pero yo me mantengo y recomiendo a los que tengan los ojos abiertos que:
Nosotros elegiremos cuando comprar y cuanto debemos pagar
No compramos en el 2006 porque estabamos en una burbuja inmobiliaria y acertamos
No compramos en el 2007 porque estabamos en una burbuja inmobiliaria y
Acertamos
No compramos en el 2008 porque estabamos en una burbuja inmobiliaria y
Acertamos
No compramos en el 2009 porque estabamos en una burbuja inmobiliaria y
Acertamos
No lo hacemos hoy y seguimos acertando
Como sabeis los bancos y cajas sacan a la venta su basurilla a precios de burbuja y como buenos vendedores conservan sus mejores activos.
Pero como somos mayoría que no compramos basura a precios de Alemania y Francia seguiremos un año mas esperando.
A ellos les queman sus activos, ya los bajaran.
Con respeto, mi opinion es que decir que a los bancos les queman sus activos es como decir que a la baronesa Tyssen le queman sus cuadros de Picaso. Lo que queman son los activos perecederos pero no los activos únicos e insustituibles como son las viviendas en las ciudades, el oro o los cuadros de Velázquez. Eso no quiere decir que les gustaría que fuesen más liquidos como en otras épocas, pero no se van a agobiar por ello, sobre todo por los buenos pisos. Lo que sí que puede que bajen algo serán los pisos en urbanizaciones vacías y fantasma.
Yo creo, al contrario que muchos, que los bancos comenzarán a conceder hipotecas cuando el Euribor (y tipo de interés del bce) suba. Entonces ya no podrán pedir dinero al 1% para comprar deuda al 3%. Tendrán que conceder hipotecas para sacar rentabilidad.
Si nadie compra pisos se provocará el colapso inmobiliario, hay que hacerlo extensivo a través de Internet
Esos, eso, a la rebelión...que nadie compre camisetas del Madrid a 63€ o vea el fúltbol para que a Ronaldo no le paguen 1 millón € al mes netos. Que nadie vaya al cine a 6€ para que a un actor o director le paguen algo parecido. Que nadie salga de copas a 8€ y todos de botellón. Pues muy bien.
Mira, aquí te explico dos formas de esfuerzo e inversión estudio (y vivienda):
- Estudio con coste de unos 60.000 (ahorro) y saco una carrera, idiomas y MBA (compro unos pisos). Consigo un buen trabajo, participo en alguna tertulia y escribo artículos(alquilo mis pisos y saco una renta). Hay quien dice que le estoy quitando su puesto de trabajo y que ellos también tienen derecho a un trabajo que es algo de primera necesidad (hay quien dice que soy un especulador y acaparo bienes de primera necesidad). Si pierdo mi trabajo tengo para vivir (si bajan los pisos también) porque mi carrera/experiencia no me la quita nadie (porque los pisos no los pienso malvender). La diferencia es que el estudio sólo me beneficia a mi y cuando yo muera se perderá, pero la inversión en vivienda perdurará y mis descendientes podrán beneficiarse todo el tiempo que quieran. Y si mejoran las cosas en los próximos 20 años, pues vendo algo y vivo como un rey.
Me hubiera gustado comprar ahora y no hace 3 años pero no me quejo, lo asumo.
Otra cosa, algunos de los que no están comprando pisos esperando que bajen están ahorrando y metiendo su dinero en los bancos (salvo alguno que se lo funde). Ese dinero no está bajo un colchón, luego están ayudando a los bancos a sanear sus balances a un tipo de interés bajo. La banca siempre gana.
Hay que hacer extensivo el mensaje de "no comprar pisos" entre todos los potenciales compradores hasta provocar el desplome en los precios.
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