"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Que nadie compre pisos, hay que sumarse al reto de no comprar para que se colapse el mercado.
Por cierto mi filosofia de vida es vive y deja vivir sin aprovecharte del projimo!!!
Que donde las dan las toman y por eso estamos asi los compradores
Yo mis pisos los compré a precio de mercado en 2006 (caros), no me aproveché de nadie así que no me llames especulador.
Por favor, contéstame a esto para ver si eres un alma tan pura.
- El piso lo compré por 360.000€
- Pon que dentro de 5 años lo puedes tú comprar por 200.000€ (tus ganas, pero bueno)
- Pon que dentro de 20 años el precio de mercado es de 500.000
- ¿Lo venderías por 500.000 o por 300.000? El que te lo compre quizá se queje de que gente como tú jode a los demas y que eres un especulador. Piénsalo y luego me contestas con sinceridad.
Por eso te dije lo mprimero que el culpable mas que tu es el gobierno por permitir la especulacion de un bien de 1ªNecesidad
Una cosa esn que sea el precio de mercado "sinespeculacion"y otra distinta que compres buscando el pelotazo
Ah, y yo soy el primero que pienso que todo el mundo tiene derecho a una vivienda, pero no que se la den de protección oficial, sino en alquiler barato. Y no en el centro de las ciudades, sino en muchos terrenos en las afueras que posee el estado y que están sin utilizar. Pero es una ingenuidad pensar que todo el mundo tiene derecho a un pisazo en el centro. Esto es imposible. La vida es así nos guste o no.
Bueno espero que reflexiones sobre nuestra conversacion y te ayude en algo yo me voy al parque a comer unas pipas y me de el aire que tengo que ahorrar como tu pa comprarme un piso
Que seas feliz chato
El catastro está hecho para cobrar impuestos, y he visto casos en que los metros que ponia el catastro eran superiores a los de la escritura. Pero bueno, no deja de ser un medio más objetivo de determinar los metros de una casa que lo que circula por Internet.
La informacion es poder...
Todos conocemos a personas que han intentado vender un coche usado, unos tienen habilidad para vender y lo consiguen, otros no tienen habilidad para vender y no lo consiguen ni siquiera a precios más bajos que los primeros, esa es la realidad, los que no saben vender tienen que regalar el producto para desacerse de él. Vender es una profesión, comprar es otra profesión, y el que no sabe la profesión acaba haciendo disparates, como el autor del artículo. Si el precio anunciado está por debajo de la media no hace falta bajar un 30% para vender, si el precio anunciado es atractivo se baja (como máximo el 10%), he vendido recientemente dos inmuebles (los dos ya están escriturados) en uno tuve que bajar el 10%, en otro no tuve que bajar nada porque había dos personas dispuestas a comprarlo. Uno debe de opinar de lo que conoce, ya lo dice el refrán zapatero, a tus zapatos.
Hasta que no se venda lo que está contruido que es mucho, no se va a construir más, con lo que que da muuuuuuuuuuuucha crisis, porque la verdad es que hay mucha urbanización terminada y vacía, hay más seseña por toda España.
La mayoría de los buenos terrenos para construir son propiedad de los bancos o de gente que no necesita dinero. Y estos no van a construir hasta que se termine el stock. Hacer eso sí que bajaría mucho el precio de los pisos, por eso no lo hacen, entre otras cosas. Es verdad que se les fue la mano, se equivocaron en los cálculos y ahora han tocado unos pocos años de pagar los platos rotos. Pero dentro de poco tiempo, el stock habrá disminuido y vuelta a empezar, a sacar los terrenos poco a poco para que el precio se coloque donde ellos quieran y a dar hipotecas. Habrá quien no quiera o no pueda meterse, pero habrá gente que ha ahorrado o que tiene mucho dinero (algún inversor extranjero) que se meterá.
Al final los bancos intentarán sacar el máximo rendimiento a sus activos. Y si para ello sólo pueden construir 1.000 viviendas al año, pues eso harán. No creo que vuelvan a caer en el error anterior.
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