"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
El salon del low cost ha sido un auténtico fracaso, la gente ya es consciente que descuentos aunque sean del 40% sobre precios irreales o un 80% por encima de su valor son la trampa de las rebajas. Tienen que realizar valoraciones acordes con el nivel de sueldo y con un impresionante stock de pisos. Yo creo que en breve se tiene que producir un ajuste o España se va a la quiebra.
Que nadie compre pisos que el ajuste se tiene que producir pronto o nos vamos a la quiebra. Por cierto después de los millones que le han regalado a la banca, dinero que proviene de nuestros impuestos nos quieren subir los impuestos... huelga general, hay que decirle a los políticos quién es el que manda?
Sigue cansandote y rezando, el mercado esta casi ajustado, y por mas que supliques te va a dar =
En España se tiene que producir un ajuste del 80% y hasta que no se produzca no hay salida nos vamos a la quiebra y las caidas ya no serán del 80% sino del 240% tendremos precios de buenos aires.
Que nadie compre pisos que vamos a provocar un colapso inmobiliario. Estoy de acuerdo con no hay solución.
El margen de bajada de los pisos al alcance de la mayoría, poco a poco se esta acabando.
Los pisos que están al alcance de la mayoría, bajaran, pero a muchos les servirá ya de muy poco, lo comido por lo servido.
La bajada, muy posiblemente inferior que lo que van ha pagar durante los próximos años de alquiler.
El problema de los que dicen que deben bajar los pisos todavía más del 30% , que de tener tienen muy poca entrada y que quieren comprar palacios amueblados a precio de mini apartamento vacio.
Los pisos posiblemente seguirán bajando, pero a los que tiene posibilidad de comprar la mayoría por no tener casi entrada, cada año que pasa el margen de bajada mucho menor.
No sucede lo que cree uno, si no lo que termina pasando.
Creo que va ya siendo hora de que seamos todos un poco mas realistas y sinceros para empezar dejar de autoengañarnos. Hay 2 verdades irrefutables que no son incompatibles entre si:
La primera: es muy probable que la vivienda todavia baje un poco mas, por el exceso de stock y por la mala situacion economica y el paro, por lo tanto el que no tenga prisa en comprar es mejor que se espere 1 año o 2 para ver que pasa.
La segunda: lo normal para una pareja de mas de 35 años es que tenga una vivienda media (por ejemplo en Madrid) ya casi pagada, o en su defecto el que no haya comprado que tuviera lo equivalente ahorrado (entre 180.000 y 250.000 euros ahorrados). Si se trata de una persona sola mas o menos la mitad (minimo ahorrado unos 90.000, de ahi para arriba). El que no este en esa situacion que vaya siendo consciente de la situacion tan pauperrima en la que esta, y que no se agarre ni se justifique en la burbuja, ni en otros factores.
Si uno tiene vivienda pero no tiene trabajo, de qué vive? los tochos no son comestibles.
Lo triste es quedarse sin empleo y no tener ahorros en un país con un 30 % de paro, esa sí que es una situación paupérrima, mientras se tienen ingresos se puede vivir.
De acuerdo con su comentario, yo tengo una idea de precios que puede estar equivocada o no, y eso se irá viendo con el paso de los meses; pero en ningún caso estamos hablando de 1.000 euros metro ni nada por el estilo.
Los precios en pesetas no volverán.
Y efectivamente, las parejas de treinta y cinco años de hoy, han salido al extranjero y se han comprado ropa como nunca, pero no tienen ni la más mínima cultura del ahorro.
Han vivido en un sistema en el que se daba por hecho que te iban a prestar el 100% de la casa, y ahora que ya no es posible, se dan cuenta de que han perdido la posibilidad de acceder a una vivienda en propiedad, práctcamente para siempre.
35 + 5 de crisis = 40 , último plazo de tener niños y su correspondiente ruina qque a su vez te impide ahorrar.... por tanto, es comprensible la mala uva que circula por este foro.
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