Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
Sinprisas, yo estoy con usted es mas, pienso que los precios que has planteado siguen siendo caros, pero si te los puedes permitir pues mejor para ti.
Yo compre mi vivienda que ya tengo pagada en el 1999 por 66.000 € en una capital de provincia de mas de 200.000 habitates. Bien situada 100 m2 4d 2 baños.
Gracias a que compre en esa epoca no tengo deuda alguna, ahorro, 2 coches y 2 hijos.
"Sinprisas, yo estoy con usted es mas, pienso que los precios que has planteado siguen siendo caros,"
Si yo tambien pienso que siguen siendo caros y por eso dije que estaba siendo generosa. Si no me ofrecen nada antes de fin de año que perdería la deducción fiscal, seguramente los bajes.
Saludos, a ti no te deseo suerte que no la necesitas :))
"Sí, ya que eres tan atenta, entonces una última pregunta.
¿Qué son para tí inversiones?"
Invertir es para mi, lo mismo que para todo el mundo. Invertir es poner a trabajar el dinero. El dinero lo pones a trabajar creando una empresa, para lo que necesitas tiempo y conocimientos, comprando una empresa y dejando que otros los gestiones( comprar acciones), dejando dinero a alguien para que lo invierta (bonos corporativas, pagarés, etc) o dejando dinero al estado (bonos, letras, obligaciones).
Pd. Tu sabrás en cada momento, donde quieres poner a trabajar tu dinero. Yo lo tengo claro.
Saludos y suerte :)
Invertir es para mi, lo mismo que para todo el mundo. Invertir es poner a trabajar el dinero. El dinero lo pones a trabajar creando una empresa, para lo que necesitas tiempo y conocimientos, comprando una empresa y dejando que otros los gestiones( comprar acciones), dejando dinero a alguien para que lo invierta (bonos corporativas, pagarés, etc) o dejando dinero al estado (bonos, letras, obligaciones).
Pd. Tu sabrás en cada momento, donde quieres poner a trabajar tu dinero. Yo lo tengo claro.
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Así que eres empresaria e inviertes en acciones.
¡Me impresionas!.
Como ya le comenté hace tiempo a alguien, mi recomendación son cfd's o futuros y warrants en el sp500. Eso es invertir y ganar dinero, aunque ten cuidado, ya que el trading en este tipo de mercados está lleno de tiburones que están esperando por pececitos como tú.
Así que mejor hazle caso a lo que te recomiende el director de la entidad financiera de turno, para que así con lo que obtienes, puedas seguir financiándote tus espectaculares viajes.
Por cierto, supongo que en tu empresa (que también me figuro que perteneceréis a algún cluster) tendréis implantado un sistema de gestión integral (erp) fundamentado en un cálculo de costes, que se encontrará avalado por una certificación de calidad (la más reciente del 2008) y respaldado por la 14001 de medio ambiente. De i+d+i, mejor ya ni hablamos.
Saludos
Para #49: lo has explicado perfectamente, es lo que pensamos todos, pero quizá no lo hemos expresado de forma tan clara.
Moraleja: apechugar con el error cuanto antes por el bien del que lo cometió.
Un saludo
A los que intentan vender su vivienda por 200.000 euros, usada y como les pedimos menos, nos llaman pobretones o debajo del puente hay sitio: "es posible comprar un piso nuevo de 85 m2 por menos de 90.000 euros" mejor "regalárselo" a vuestros hijos, que os lo agradecerán.
El que solo tiene una vivienda sale beneficiado con la bajada de las mismas. Supongamos que vende porque se va a vivir a otra ciudad. Si sube vende por 300 con 100 de plusvalias, hacienda se lleva 21 y la nueva vivienda tambien le cuesta 300. Es decir tiene que poner 21. Si vende a 200, tiene minusvalias, hacienda no se lleva nada y vuelve a comprar a 200.
A los únicos que no les puede interesar que bajen es a los que tienen varias viviendas o a los que compraron por encima de sus posibilidades y ahora venden para irse de alquiler.
Entonces por esa misma regla de tres, la gente no comprara nada, o si compra sera pisos de tres al cuatro; es decir, pisos por mas o menos 120.000 €, cutres y en extrarradios de las ciudades. O se alquilaran, por lo que estaran regalando el dinero para la eternidad y no tendran nada suyo.
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Y usted sabe lo que són las herencias. Y los herederos..
Vaya buscando información...
Ya, entonces
¿Que funcion comercial desempeño la inmobiliaria?
¿Por que, si tenia claro desde un principio que tenia que bajar precios, tardo tanto tiempo en venderlo?
Es como, si un concesionario de coches "Mercedes" quiere vender muchas unidades sin contemplar los beneficios de la empresa, el precio lo reduce en un 30% y a vender.
No le encuentro el merito a esta historia.
Lo meritorio es vender y ganar dinero, vender a cualquier precio, lo hace hasta zp
Siii!! he pensado lo mismo, que merito tiene vender algo mas barato que los demas?!?
Y otra duda, para los que defendeis el alquiler, si cuando os jubileis, todavia estais de alquiler, tendreis una pension mas alta que alquiler o tendreis un alquiler mas alto que la pension?!?? es mas, estais seguros de que nos podremos jubilar y tendremos una pension digna??
Ojo, yo no digo que alquilar este mal, pero tampoco digo que comprar sea malo, pero como veo gente que parece tener la verdad absoluta, era por ver si me respondian la duda razonablemente. Y no me vale que me digais que por esa epoca los pisos los regalan porque no me creo que los pisos los regalen ni hoy, ni mañAna, ni nunca!!
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