Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
En el centro de todas las ciudadades hay muchisimos solares para construir.
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Desde luego no conozco muy bien el centro de córdoba, aunque sí bastante bien el centro de otras muchas ciudades de la península y perdona que te lo diga, pero esa afirmación es completamente refutable.
¿Muchos solares por construir en el centro de una capital?. Deberías emplear parte de esos 150.000 euros en viajar y conocer un poquito el territorio español.
También disculpa que te contradiga, pero tendrías que preocuparte (al igual que hace un vendedor) en analizar el precio de las viviendas vendidas entre 1998 y 2001. Es muy orientativo. Sin datos de esa índole, ¿Cómo eres tan osada de realizar ofertas?. Te lo digo, porque además de ser vendedor también he sido comprador.
¡Eh!, No vale tener en cuenta un piso que tiene 20 años, con materiales contructivos de inferior calidad y que algún caso parece el de los alcántara.
¿O quizás esperas el precio de esos años con las calidades de hace 10?.
Y si además tienen una cocina de "santos" o una cabina con hidrosauna y televisión, pues mejor ¿No?. Ya, si tú tonta no pareces....
Lo dicho, tú esperas un mirlo blanco, aunque con los tiempos que corren, si dispones de un buen contacto, reconozco que igual tienes suerte. Pero también ya debes saber que la suerte es azar.
Por otro lado, ¿Estás contenta de alquiler?, Pues fabuloso. Yo en su momento también lo estuve y no me hacía ni pizca de gracia que el tonto del piso de arriba me "quitase" todos los meses 75.000 de las antiguas pesetas.
"Desde luego no conozco muy bien el centro de córdoba, aunque sí bastante bien el centro de otras muchas ciudades de la península y perdona que te lo diga, pero esa afirmación es completamente refutable"
Como veo que conoces córdoba, si quieres empiezo a decirte solares.
"Muchos solares por construir en el centro de una capital?. Deberías emplear parte de esos 150.000 euros en viajar y conocer un poquito el territorio español"
No esos 150.000 son ahorros, los viajes van aparte, este año estuve en lisboa, roma, Alicante y Galicia. El mundo no termina en España :)))).
"También disculpa que te contradiga, pero tendrías que preocuparte (al igual que hace un vendedor) en analizar el precio de las viviendas vendidas entre 1998 y 2001. Es muy orientativo. Sin datos de esa índole, ¿Cómo eres tan osada de realizar ofertas?. Te lo digo, porque además de ser vendedor también he sido comprador"
El vendedor sabrá en que tiene que preocuparse, a mi lo que valía un piso en 2001, en 2007 o en 2020, me importa bien poco. Se lo que debería vale y lo que pagaría, por otra parte no hago ofertas, son los que anuncian los que me las hacen a mi.
"Eh!, No vale tener en cuenta un piso que tiene 20 años, con materiales contructivos de inferior calidad y que algún caso parece el de los alcántara.
¿O quizás esperas el precio de esos años con las calidades de hace 10?.
Y si además tienen una cocina de "santos" o una cabina con hidrosauna y televisión, pues mejor ¿No?. Ya, si tú tonta no pareces...."
Espero el precio que valen con las calidades de hoy. La cocina de "santos" la cabina y las televisiones, me da igual :)))))
"Lo dicho, tú esperas un mirlo blanco, aunque con los tiempos que corren, si dispones de un buen contacto, reconozco que igual tienes suerte. Pero también ya debes saber que la suerte es azar"
No, no me gusta el azar, el juego sin excepciones siempre lleva a pérdidas. Me gusta la realidad.
"Por otro lado, ¿Estás contenta de alquiler?, Pues fabuloso. Yo en su momento también lo estuve y no me hacía ni pizca de gracia que el tonto del piso de arriba me "quitase" todos los meses 75.000 de las antiguas pesetas"
Si estoy muy contenta y me parece normal pagar a la señora de arriba por el uso de su vivienda.
Alguna pregunta mas?
Saludos y buena suerte :))))
¡Uauh! Menuda cosmopolita estás hecha. Roma y lisboa...ufff.
Yo, en cambio me tengo que quedar en el pueblo de mis padres en vacaciones, ja, ja, ja.
¿Sabes lo que debería valer? Entonces ¿Serás aparejador, arquitecto o constructor?.
Y pretendes que 15 años después valga muuuuucho menos,.........ya.
Sólo reconozco que, así como en otras ciudades sí he parado lo suficiente como para decir que las conozco, en córdoba (como ya maticé anteriormente) he estado sólo en un par de ocasiones.
Me fiaré luego de lo que me dices respecto a los solares en el mismísimo centro. Desde luego podríamos definir a córdoba como "sitio distinto".
Por cierto, aprovecharías para ver sintra, ya que has estado en lisboa, luego subes hasta oporto y matosinhos (menuda farra que hay de noche), y de allí a braga (¿No se te habrá ocurrido ir a bragalandia? Ya sabrás que es un timo).
En roma también he estado, a la vez que en milán, florencia, padua, siena, Venecia, nápoles, pompeya y capri.
Y Galicia, en menudo marrón te has metido: veraneo allí y la conozco de arriba abajo.
Ahora, doña phileas fogg, pregunte lo que desee sobre estos sitios que ya hace tiempo he visitado (hablo de detalles que no están en Internet).
Mis dos hijos pequeños no me permiten por el momento realizar ese tipo de viajes. Como mucho, ya sabes, el rubicon palace en lanzarote una vez al año.
La señora del piso de arriba tiene que estar muy contenta con inquilinos como tú.
Suerte y saludos.
No hombre, no soy ni aparejador, ni arquitecto ni contructor, conozco muchos pero no lo soy. Lo que si se son los años de mi trabajo que estoy dispuesta a entregar, seguramente lo mismos que entregaste tu si no compraste a precios burbujeantes.
Cintra la visité, gracias, oporto y lo demas en otra ocasión. Las preguntas las dejaré para otro dia porque de aqui a semana santa que es el próximo viaje todavía queda.
Si la señora del piso de arriba está contenta conmigo, yo tambien contenta con ella.
Pd. Alguna pregunta mas?
Gracias y suerte :)))
"""""Por otro lado, ¿Estás contenta de alquiler?, Pues fabuloso. Yo en su momento también lo estuve y no me hacía ni pizca de gracia que el tonto del piso de arriba me "quitase" todos los meses 75.000 de las antiguas pesetas.""""""
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Eso se llama envidia. Y es un defecto muy español. En cambio no te da "cosa" que el señor del banco te saque eso y mas en intereses y comisiones, aparte de tenerte agarrada de alli abajo durante 30 o mas años
Lo dicho, tenemos que cambiar el chip
PUes yo lo tengo clarisimo. Entre mi marido y yo tenemos ahorrados 150.000 euros. Nuestros ingresos son de 5000 euros mensuales. Pagaría por un piso nuevo de excelentes calidades en el mejor sitio de la ciudad (Córdoba) 240.000 euros, ahora me piden 390.000 en 2007 me pedían 461.000.
POr un piso de buenas calidades, nuevo, céntrico pero no el mejor sitio pagaría 210.000 euros, ahora me piden 351.000, no se cuanto pedírian en 2007.
Por un piso de excelentes calidades, nuevo, en barrio residencial, o vivienda de calidades medias, nuevo, céntrico pagaría 150.000.
Que me ofrecen esto, lo compro, que no me lo ofrecen, sigo de alquiler, no me gusta tirar el dinero.
Saludos y buena suerte
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Y todos contentos........
Pues yo vendi en el primer trimestre del año, porque el panorama de caida abajo en picado ya se veia y lo vendi en un mes.
Lo que hice directamente es rebajarlo un 25 % por debajo de maximos del 2007 directamente y tuve una avalancha de compradores (casi todos los dias 1 o 2) iban a verlo. Pero de todos los que iban que a muchos les gustaba ( a otros no ) pues algunos no tenian financiacion bancaria. Estaba claro que al primero que tuviera la pasta se lo quedaba. Al final recibi solo una oferta a la baja del 30% menos que en 2007 que no acepte e intente negociar y bueno al final negociando se quedo en un 28% menos que en 2007.
Ya que pense que si no rebajaba un 3% mas quizas ya no volveria ver pasar otro comprador que tuviera capacidad de pagarlo. En estos tiempos que corren no es facil y esta claro que es una decision muy dificil el decidir si se baja o no porque la bajada ya era muy grande.
Hola a todos,
Felicito al equipo de idealista por la publicación de este magnífico artículo. El propietario que desea vender tiene dos opciones, emplear la técnica de las "3 p's" (pone un cartel + publicar en Internet + pedir a dios que aparezca un comprador); o contratar los servicios de un agente inmobiliario de su zona cuya experiencia y profesionalidad puedan ser contrastadas en la red, en foros y sobre todo, con sus clientes.
Yo trabajo el 90% de los encargos que recibo en "exclusiva compartida": es la única manera de comprometerse a realizar un trabajo de calidad con alto valor añadido. Por un lado desaparece el temor del agente a que todo el trabajo duro se esfume en el aire porque otra agencia o el propio particular (que incluso a veces trabajan a precios distintos fomentando la falta de transparencia y la picaresca) consiga un comprador. Por otro lado, al ser un encargo compartido con otras agencias, el particular sólo se compromete a vender a través del agente a quien encomienda la gestión, quien defenderá en todo momentos sus intereses. Si es otra agencia la que logra tener un comprador, agente del vendedor y agente del comprador se reparten los honorarios al 50%.
Respecto a los precios, siempre hago un estudio de mercado previo a la publicación de la vivienda para determinar un precio de mercado aproximado. En base a los resultados obtenidos, cada 30 días aproximadamente reviso con los propietarios el precio de venta a la baja en el porcentaje más indicado.
Por último, entiendo que las dos cláusulas que el propietario decidió eliminar no son muy éticas. En primer lugar, si una compra-venta no se resuelve después del contrato de arras porque el comprador "se echa atrás", es el comprador quien se obliga a abonar los honorarios, y no el propietario. Sólo cuando es el propietario quien se desdice de lo firmado asume dicha obligación. En segundo lugar, entiendo que en esta vida surgen imprevistos (muerte de un familiar, cambio en la situación laboral, nacimiento de un hijo, etc...) que pueden significar que el propietario desee retirar su vivienda del mercado. Únicamente en caso de que ya tengamos un cliente que haya reservado dicha vivienda aportando una señal, cobraríamos honorarios al propietario si tomase tal decisión. Si no tenemos cliente con señal, no hay problema. Estamos aquí para ayudar a vender, no para hacer la vida imposible a la gente.
Un saludo,
Juanra González pau
Www.kermocasa.com
Una visión diferente
Al final depende de cada uno. Pero esto es como la bolsa cuando baja, puedes decidir no vender y esperar a un futuro (que puede ser mejor o peor) porque eso no se sabe o vender perdiendo algo de dinero.
En esto ocurre igual aunque es un poco mas jodio porque tienes que esperar a que aparezca un comprador (que tenga pasta o financiacion). No es nada facil. A veces quizas es preferible perder algo de dinero con tal de aprovechar a ese comprador que como digo no se presenta todos los dias.
Obvio
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