Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
Yo tambien espero que se estabilice, pero me asalta una duda:
¿Habremos aprendido la lección o volveremos a las andadas y los precios volverán a estar por las nubes?
Mi opinión es que, ya sean los bancos o el estado, hay que sujetar las riendas del crédito para evitar repetir esta situación
El precio de la tasación por el banco que le hicimos para llevar una idea dio 167000 €. Inicialmente lo pusimos a la venta en 157000€ y ahora está en 140000€.
El metro cuadrado en mi zona está a 2924€/m2 precio actual, y mi piso está en 2330€/m2, un 26% más barato. Así que estoy muy cerca de la zona del 30% que parece que es la que está dando los resultados, por lo visto. No sé si una pega será que es un ático sin ascensor, un cuarto real. Porque al piso no hay que hacerle nada, realmente. Cocina de roble, en fin, que está para entrar a vivir.
La falta de ascensor es una pega muy importante, en particular para mí es por sí sola motivo suficiente para descartar un piso. Deberías intentar evaluar cual es el precio por metro cuadrado dentro de lo que son "pisos sin ascensor", verás que, salvo excepción puesta a la venta por algún iluminado, en general es sensiblemente menor.
Javier, y suerte la tuya que tienes algo que vender para meterte en lo que vas a comprar, imagina el que va a comprar a pelo.
Y desde luego si ahora es dificil vender esperar a enero, se va a poner casi imposible.
Espero que tengas suerte y que alguno de los que quieras comprar baje el precio y te permita bajarlo a ti para hacer realidad tu venta.
Anunciaría mi piso en idealista.com
Y en el resto de páginas inmobiliarias. Como mínimo en fotocasa.es
Anunciaría mi piso en idealista.com
Y en el resto de páginas inmobiliarias. Como mínimo en fotocasa.es
Lucia estas llegando a precios en los que puedes llegar a vender, pero el tema del ascensor te va a perjudicar mucho.
Mucho tiene que gustar el piso para que no tengan en cuenta lo del ascensor.
Has tenido alguna oferta?
Cuanto?
#25, es que tu has caido en el engaño de que para comprarse una vivienda sin cucacharras y con agua corriente a menos de 50 kms de la capital hay que gastarse 255.000 euros, y eso es una falacia. Sin ir más lejos porque yo vendí mi piso, bien cierto en el borde de la ciudad, pero eso en Valencia no importa en exceso (tardaba 12-15 minutos en estar en pleno centro), 3 habitaciones, dos baños, finca de 10 años, cocina reformada y en muy buen estado por 164.000 (y tuve una buen plusvalía), ojo, piscina comunitaria, plaza de garage, squash y gimnasio.
Pero claro, yo lo vendí en 2 meses (eduard, supero tu record) y tu tardarás ni se sabe cuanto, si es que llegas a venderlo. Básicamente es que quieres endosarle el marrón de tu cagada a otro, y mirlos blancos, como les llaman por ahí, ya no quedan.
Ahora quiero comprar, pero vendedores que se quedaron mentalmente en el 2007 me hacen perder el tiempo (como me decía un vendedor que al preguntarle si era negociable me soltó "si hombre, si quieres te lo regalo").
#38 yo creo que la gente visita su vivienda porque realmente esperan una bajada de un 20% o 30% mas sobre el precio que tienes en este momento.
Yo pienso que te visiten el piso es un signo positivo para que puedas tener una venta, pero tu problema esta en que has llegado al limite de bajadas que puedes permitirte y te resulta muy complejo competir con nuevas rebajas. Y claro esta que seguira siendo caro cuando no se vende.
Te deseo mucha suerte.
En estos meses he tenido tres posibles compradores, en una ocasión con arras, y dos veces más los compradores han ido a visitar el banco. Siempre con agencia por medio. La primera ocasión eran emigrantes, no tenían avales por tener la familia fuera, así que el banco no les dio el crédito. A pesar de que la de la agencia lo daba por hecho, porque podían pagarlo de sobra con sus nóminas, tenían trabajo fijo, buena nómina, etc. otra, los chicos vivían en un piso de protección oficial y querían cambiar de ciudad, pero al no pasar de los cinco años tenían que pagar una multa si ponían el suyo a la venta, en definitiva no les salía a cuenta y se echaron para atrás; estos sí tenían avales. La otra compradora era una chica sola, solo una nómina y sin avales. En todos los casos los compradores no tenían nada ahorrado, así que el banco no te da ni la hora. Creo que también parte del problema está ahí, que muchos buscan piso sin tener nada, como pasaba antes de la explosión. Así que por mi experiencia me parece que compradores potenciales hay muchos, pero con posibilidades reales hoy dia ya no tanto. Porque los bancos no dan todo como antes y para los gastos y los compradores como está el panorama no suelen tener nada o insuficiente ahorrado. Creo que hay varios factores en este asunto que impiden que muchas ventas no se lleven a buen puerto.
Lo del ático sin ascensor ha sido una de las claves para perder ventas, eso estoy segura. Aunque vivo en una zona donde los edificios de antes ninguno lo tienen y tampoco hay mucha vivienda nueva, no es fácil encontrarlos con ascensor. Y a 11km del centro.
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