Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
Noticia relacionada:
¿Dónde está la oferta y dónde la demanda de pisos? (gráficos)
157 Comentarios:
Mira ya tento la referencia:
Vw1284860
Luego los comparas con el resto y me dices, saludos.
Por eso rogaría a todos los que piensen comprar piso, que se adapten a sus necesidades, porque para ello si sirve el ejemplo de austin martin / seat León; es decir, no podemos comprar merecedes ni audis a precios de citroen.
Saludos.
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Bien expresado, con educación y con buenas razones, tus razones. Pero seguís sin enteraros. El problema de tu hipoteca, es tuyo. Siento ser tan directo. Yo no quiero tener el problema que ahora tienes tú. hay hijos a los que educar, sitios que visitar, relaciones sociales que mantener, gastos fijos que pagar,... un montón de cosas que tiene esta vida, más importante que unos ladrillos. ¿Qué queremos comprar? Pues sí. ¿Que esperaremos lo que haga falta? Pues también, ¿Que nos llamareis buitres y "entonces aterrizar con sus alas y picos al festin"? También. Otros hicieron negocio con esto años atrás, sangrando a mucha gente y no se les llama buitres, se les llama "listos". Que si tú no puedes o no quieres vender otro lo hará, antes que tú y a mejor precio, qué es mejor perder un poco qué mucho. Hay un sinfín de razones por las que no compraremos, hasta que no sea por un precio razonable. Y no queremos que nos las regalen, ni queremos un austín Martín a precios de citroen. Muchos queremos un citroen a precio de citroen. Espabila a colocar la vivienda antes del fin de este año, que luego te costará mucho más. Saludos cordiales
Ya se que la cosa esta bastante mal, que todos no pueden pagar esa cantidad, pero el caso, es que mi piso en lo que va de año, lo han visitado por lo menos 300 personas.
Y digo, si esas 300 personas lo han visitado, sera porque tendran ganas de comprar piso y por supuesto que lo podran pagar. Porque si no, que hacen visitandolo?
Si cogemos la calculadora que tenemos en idealista y calculamos al interes que existe en la actualidad, 2.41%, a un plazo de 25 años, los 229000 €, salen a un cuota mensual de 1017 €, eso calculando que el comprador no tenga nada para una entrada.
Yo entiendo que una persona cuando visita un piso de estas caracteristicas, tiene por lo menos un minimo para una entrada o para pagar los gastos de financiacion y notaria, por lo que debe contar con un minimo de un 10 ó 20 %. Porque de lo contrario, los bancos les van a negar siempre el prestamo.
Lo que pienso es que la gente se aventura a visitar los pisos, sin antes de visitar lo mas importante, que es el banco.
El banco es el que tiene que asesorar hasta que cantidad les puede facilitar, y en virtud de la respuesta bancaria empezar a visitar pisos, no antes. Porque si te dan credito hasta 120000 €, es absurdo que intentes visitas de pisos que valenen 200 0 300.000 €,
Tambien pasa, que con la excusa de la crisis y de que no se venden pisos, los que pueden y visitan, estan esperando creo yo a que se los regales, es decir estan agazapados buitreando a despellejar al moribundo. Mas claro, esperando a que el banco embargue al vendedor y entonces aterrizar con sus alas y picos al festin.
O estan todavia indecisos por las noticias, de que si todavia queda mucho trecho para bajar. Peo la realidad, es que creo que ya hemos tocado fondo, que se ha bajado desde el 2007 un 26 ó 30 %, que estamos en precios del 2004 ó 2003, y que que quizá baje un poquito más, pero nada más.
Porque desde enero de 2005 los precios no hicieron más que subir cada mes, hasta junio de 2007, momento en el que alcanzó el pico máximo.
A partir de ese momento, la burbuja inmobiliaria revienta y los precios vuelven a caer en picado, en concreto, un 26% hasta ahora.
A partir de ahora, los precios se mantienen estables, puede que un mes bajen un poco más, y que otro suban algo, pero no se esperan ya cambios bruscos, ni para arriba ni para abajo.
Por eso no se van a construir pisos y ni se volverá especular, es decir, no se comprarán pisos para volverlos a vender, sino que se comprarán por necesidad, se comprarán para vivir. Pero, ojo tampoco se van a regalar. Creo que los precios están a eso, a precio. Hay cantidad de ofertas.
Pero lo que no podemos hacer, es venderlos por debajo del precio de hipoteca, perderíamos mucho dinero.
Por eso rogaría a todos los que piensen comprar piso, que se adapten a sus necesidades, porque para ello si sirve el ejemplo de austin martin / seat León; es decir, no podemos comprar merecedes ni audis a precios de citroen.
Saludos.
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Pues si lo has bajado tanto y ni aún así lo vendes, será que tu piso no es ni un austin martin, ni un seat León, ni un citröen. Posiblemente sea un seat 600 y aún no te has dado cuenta.
Por cierto, ¿Eres consciente de que se estabilicen los precios de los pisos durante muchos años equivale a una bajada?
Para que veas la realidad, la referencia del piso en idealista es esta:
VW1284860
Luego opina y dime si es un 600
Saludos.
Ya lo he visto. No conozco Valencia, así que no sé si la zona es buena o mala. Aunque a bote pronto, le veo una gran pega: no tiene garaje (cosa que no sé si es importante en la zona o no, pero no lo tiene). Aparte, dice que tiene más de 30 años, lo que implica que dentro de poco va a empezar con derramas (si no está ya con ellas).
Lo bueno, que aparentemente es grande y parece que está reformado.
Es decir, el piso, aparentemente, no está mal. Como le digo, no sé si es una de las mejores zonas de Valencia, de las peores, o de las normales. Pero si no lo vende, será que no es tan bueno comparado con los demás, o que lo tiene caro.
Yo también opino igual, que a partir del 31-12 se nos va a complicar más la cosa para vender un piso.
Tengo un piso a la venta. Procede de una herencia y vivo en Cataluña, así que cuando lo venda tendré que cancelar los impuestos de sucesiones que se deben más los intereses por la demora.
Hace un año que intento venderlo. Lo saqué al mercado, trás la tasación, para saber el valor real del mismo, dado como estaba el mercado, un 12% menor de su precio, sabiendo que me pedirían más bajadas. Hace tres meses lo hemos vuelto a bajar y ahora está un 26% por debajo de la media del mercado y con el precio que me ha recomendado la agencia a la que le tengo más confianza, pues vendió el piso de un familiar en el peor momento de la explosión. Viene bastantes visitas, casi todos piden si se puede negociar más el precio, etc. está completamente reformado y muy cuidado, tiene armarios empotrados, y no le queda nada de origen, calefacción y aire acondicionado, así que gusta. Hasta ahora he dicho que no, que primero miren si les da el credito el banco y luego hablamos. Lo tengo en unas pocas agencias y anunciado en Internet. No sé qué estoy haciendo mal para no venderlo y si tendré que bajarlo mucho más para poder hacerlo antes de fin de año. Tengo la sensación de que las agencias a las que se lo he dado no se mueven, se encargan de tenerlo en sus stocks y listo, salvo un par de ellas que si les veo que lo han movido y son las que me han traido las visitas. Qué puedo hacer, ampliar el campo, ponerlos en más agencias? o cuando me digan de negociar el precio decir que sí de entrada, sin que tengan que hacer números los compradores con el banco? es que en mi caso, aparte de la rebaja, el fisco nos dará un buen mordisco a mi hermana y a mí con el impuesto. Pero temo que si no lo vendemos antes de fin de año, el 2011 será más duro y los intereses del impuesto seguirá creciendo, con lo cual no sé qué es peor.
Gracias de antemano por los consejos.
Martes, 21 Septiembre 12:50 Lucía dice
Yo también opino igual, que a partir del 31-12 se nos va a complicar más la cosa para vender un piso.
Tengo un piso a la venta. Procede de una herencia y vivo en Cataluña, así que cuando lo venda tendré que cancelar los impuestos de sucesiones que se deben más los intereses por la demora.
Hace un año que intento venderlo. Lo saqué al mercado, trás la tasación, para saber el valor real del mismo, dado como estaba el mercado, un 12% menor de su precio, sabiendo que me pedirían más bajadas. Hace tres meses lo hemos vuelto a bajar y ahora está un 26% por debajo de la media del mercado y con el precio que me ha recomendado la agencia a la que le tengo más confianza, pues vendió el piso de un familiar en el peor momento de la explosión. Viene bastantes visitas, casi todos piden si se puede negociar más el precio, etc. está completamente reformado y muy cuidado, tiene armarios empotrados, y no le queda nada de origen, calefacción y aire acondicionado, así que gusta. Hasta ahora he dicho que no, que primero miren si les da el credito el banco y luego hablamos. Lo tengo en unas pocas agencias y anunciado en Internet. No sé qué estoy haciendo mal para no venderlo y si tendré que bajarlo mucho más para poder hacerlo antes de fin de año. Tengo la sensación de que las agencias a las que se lo he dado no se mueven, se encargan de tenerlo en sus stocks y listo, salvo un par de ellas que si les veo que lo han movido y son las que me han traido las visitas. Qué puedo hacer, ampliar el campo, ponerlos en más agencias? o cuando me digan de negociar el precio decir que sí de entrada, sin que tengan que hacer números los compradores con el banco? es que en mi caso, aparte de la rebaja, el fisco nos dará un buen mordisco a mi hermana y a mí con el impuesto. Pero temo que si no lo vendemos antes de fin de año, el 2011 será más duro y los intereses del impuesto seguirá creciendo, con lo cual no sé qué es peor.
Gracias de antemano por los consejos.
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Es elemental: baje más (de lo contrario tendrá que bajar mucho más -01/01/11-)
Lucía. Y si no es mucho preguntar ¿Por cuanto lo vendes? Si el precio es alto es posible que no exista mucha demanda solvente en la zona que pueda pagar lo que pides. Posiblemente esa es la causa por la que no se vende.
Me parece bien la estrategia de bajar el precio para lograr vender. El problema es cuando quieres vender para comprar algo mas grande (tambien mas caro).
A mi me encantaria rebajar mi piso en venta siempre y cuando rebajaran alguno de los que quiero comprar.
Pero esto es la pescadilla que se muerde la cola. Ellos no rebajan, yo no rebajo, ellos no venden, yo tampoco. Y si rebajo yo y el que compro no, el banco no me da el credito.....y asi hasta el infinito....
Totalmente de acuero, me encuentro en la misma situación. Realmente lo que interesa es que se estabilice cuanto antes, con las bajadas que sean, pero que la estabilidad haga que la rueda empiece a girar.
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