Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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¿Dónde está la oferta y dónde la demanda de pisos? (gráficos)
157 Comentarios:
#25 es lo que esta pasando ahora mismo, hay muy poca gente que compra. Para comprar una casa por 229.000 € hay que ganar al mes mas de 3500€ mensuales y renunciar a muchas cosas. Yo no se lo que ve usted a su alrededor, pero yo veo mucha gente con apuros economicos, sin trabajo, y sin muchas posibilidades de encontrar.
La situacion economica actual es muy seria y sinceramente muy poca personas pueden pagar 229.000€
Ya se que la cosa esta bastante mal, que todos no pueden pagar esa cantidad, pero el caso, es que mi piso en lo que va de año, lo han visitado por lo menos 300 personas.
Y digo, si esas 300 personas lo han visitado, sera porque tendran ganas de comprar piso y por supuesto que lo podran pagar. Porque si no, que hacen visitandolo?
Si cogemos la calculadora que tenemos en idealista y calculamos al interes que existe en la actualidad, 2.41%, a un plazo de 25 años, los 229000 €, salen a un cuota mensual de 1017 €, eso calculando que el comprador no tenga nada para una entrada.
Yo entiendo que una persona cuando visita un piso de estas caracteristicas, tiene por lo menos un minimo para una entrada o para pagar los gastos de financiacion y notaria, por lo que debe contar con un minimo de un 10 ó 20 %. Porque de lo contrario, los bancos les van a negar siempre el prestamo.
Lo que pienso es que la gente se aventura a visitar los pisos, sin antes de visitar lo mas importante, que es el banco.
El banco es el que tiene que asesorar hasta que cantidad les puede facilitar, y en virtud de la respuesta bancaria empezar a visitar pisos, no antes. Porque si te dan credito hasta 120000 €, es absurdo que intentes visitas de pisos que valenen 200 0 300.000 €,
Tambien pasa, que con la excusa de la crisis y de que no se venden pisos, los que pueden y visitan, estan esperando creo yo a que se los regales, es decir estan agazapados buitreando a despellejar al moribundo. Mas claro, esperando a que el banco embargue al vendedor y entonces aterrizar con sus alas y picos al festin.
O estan todavia indecisos por las noticias, de que si todavia queda mucho trecho para bajar. Peo la realidad, es que creo que ya hemos tocado fondo, que se ha bajado desde el 2007 un 26 ó 30 %, que estamos en precios del 2004 ó 2003, y que que quizá baje un poquito más, pero nada más.
Porque desde enero de 2005 los precios no hicieron más que subir cada mes, hasta junio de 2007, momento en el que alcanzó el pico máximo.
A partir de ese momento, la burbuja inmobiliaria revienta y los precios vuelven a caer en picado, en concreto, un 26% hasta ahora.
A partir de ahora, los precios se mantienen estables, puede que un mes bajen un poco más, y que otro suban algo, pero no se esperan ya cambios bruscos, ni para arriba ni para abajo.
Por eso no se van a construir pisos y ni se volverá especular, es decir, no se comprarán pisos para volverlos a vender, sino que se comprarán por necesidad, se comprarán para vivir. Pero, ojo tampoco se van a regalar. Creo que los precios están a eso, a precio. Hay cantidad de ofertas.
Pero lo que no podemos hacer, es venderlos por debajo del precio de hipoteca, perderíamos mucho dinero.
Por eso rogaría a todos los que piensen comprar piso, que se adapten a sus necesidades, porque para ello si sirve el ejemplo de austin martin / seat León; es decir, no podemos comprar merecedes ni audis a precios de citroen.
Saludos.
Martes, 21 septiembre 13:26 anónimo responde a anónimo
Ya se que la cosa esta bastante mal, que todos no pueden pagar esa cantidad, pero el caso, es que mi piso en lo que va de año, lo han visitado por lo menos 300 personas.
Y digo, si esas 300 personas lo han visitado, sera porque tendran ganas de comprar piso y por supuesto que lo podran pagar. Porque si no, que hacen visitandolo?
Si cogemos la calculadora que tenemos en idealista y calculamos al interes que existe en la actualidad, 2.41%, a un plazo de 25 años, los 229000 €, salen a un cuota mensual de 1017 €, eso calculando que el comprador no tenga nada para una entrada.
Yo entiendo que una persona cuando visita un piso de estas caracteristicas, tiene por lo menos un minimo para una entrada o para pagar los gastos de financiacion y notaria, por lo que debe contar con un minimo de un 10 ó 20 %. Porque de lo contrario, los bancos les van a negar siempre el prestamo.
Lo que pienso es que la gente se aventura a visitar los pisos, sin antes de visitar lo mas importante, que es el banco.
El banco es el que tiene que asesorar hasta que cantidad les puede facilitar, y en virtud de la respuesta bancaria empezar a visitar pisos, no antes. Porque si te dan credito hasta 120000 €, es absurdo que intentes visitas de pisos que valenen 200 0 300.000 €,
Tambien pasa, que con la excusa de la crisis y de que no se venden pisos, los que pueden y visitan, estan esperando creo yo a que se los regales, es decir estan agazapados buitreando a despellejar al moribundo. Mas claro, esperando a que el banco embargue al vendedor y entonces aterrizar con sus alas y picos al festin.
O estan todavia indecisos por las noticias, de que si todavia queda mucho trecho para bajar. Peo la realidad, es que creo que ya hemos tocado fondo, que se ha bajado desde el 2007 un 26 ó 30 %, que estamos en precios del 2004 ó 2003, y que que quizá baje un poquito más, pero nada más.
Porque desde enero de 2005 los precios no hicieron más que subir cada mes, hasta junio de 2007, momento en el que alcanzó el pico máximo.
A partir de ese momento, la burbuja inmobiliaria revienta y los precios vuelven a caer en picado, en concreto, un 26% hasta ahora.
A partir de ahora, los precios se mantienen estables, puede que un mes bajen un poco más, y que otro suban algo, pero no se esperan ya cambios bruscos, ni para arriba ni para abajo.
Por eso no se van a construir pisos y ni se volverá especular, es decir, no se comprarán pisos para volverlos a vender, sino que se comprarán por necesidad, se comprarán para vivir. Pero, ojo tampoco se van a regalar. Creo que los precios están a eso, a precio. Hay cantidad de ofertas.
Pero lo que no podemos hacer, es venderlos por debajo del precio de hipoteca, perderíamos mucho dinero.
Por eso rogaría a todos los que piensen comprar piso, que se adapten a sus necesidades, porque para ello si sirve el ejemplo de austin martin / seat León; es decir, no podemos comprar merecedes ni audis a precios de citroen.
Saludos.
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Dígame, joven: ¿Usted de qué guindo se ha caido?
Senhor venda, felicidades....
No se pueden decir mas cosas con menos palabras
Martes, 21 septiembre 14:05 venda responde a anónimo
Martes, 21 septiembre 13:26 anónimo responde a anónimo
Ya se que la cosa esta bastante mal, que todos no pueden pagar esa cantidad, pero el caso, es que mi piso en lo que va de año, lo han visitado por lo menos 300 personas.
Y digo, si esas 300 personas lo han visitado, sera porque tendran ganas de comprar piso y por supuesto que lo podran pagar. Porque si no, que hacen visitandolo?
Si cogemos la calculadora que tenemos en idealista y calculamos al interes que existe en la actualidad, 2.41%, a un plazo de 25 años, los 229000 €, salen a un cuota mensual de 1017 €, eso calculando que el comprador no tenga nada para una entrada.
Yo entiendo que una persona cuando visita un piso de estas caracteristicas, tiene por lo menos un minimo para una entrada o para pagar los gastos de financiacion y notaria, por lo que debe contar con un minimo de un 10 ó 20 %. Porque de lo contrario, los bancos les van a negar siempre el prestamo.
Lo que pienso es que la gente se aventura a visitar los pisos, sin antes de visitar lo mas importante, que es el banco.
El banco es el que tiene que asesorar hasta que cantidad les puede facilitar, y en virtud de la respuesta bancaria empezar a visitar pisos, no antes. Porque si te dan credito hasta 120000 €, es absurdo que intentes visitas de pisos que valenen 200 0 300.000 €,
Tambien pasa, que con la excusa de la crisis y de que no se venden pisos, los que pueden y visitan, estan esperando creo yo a que se los regales, es decir estan agazapados buitreando a despellejar al moribundo. Mas claro, esperando a que el banco embargue al vendedor y entonces aterrizar con sus alas y picos al festin.
O estan todavia indecisos por las noticias, de que si todavia queda mucho trecho para bajar. Peo la realidad, es que creo que ya hemos tocado fondo, que se ha bajado desde el 2007 un 26 ó 30 %, que estamos en precios del 2004 ó 2003, y que que quizá baje un poquito más, pero nada más.
Porque desde enero de 2005 los precios no hicieron más que subir cada mes, hasta junio de 2007, momento en el que alcanzó el pico máximo.
A partir de ese momento, la burbuja inmobiliaria revienta y los precios vuelven a caer en picado, en concreto, un 26% hasta ahora.
A partir de ahora, los precios se mantienen estables, puede que un mes bajen un poco más, y que otro suban algo, pero no se esperan ya cambios bruscos, ni para arriba ni para abajo.
Por eso no se van a construir pisos y ni se volverá especular, es decir, no se comprarán pisos para volverlos a vender, sino que se comprarán por necesidad, se comprarán para vivir. Pero, ojo tampoco se van a regalar. Creo que los precios están a eso, a precio. Hay cantidad de ofertas.
Pero lo que no podemos hacer, es venderlos por debajo del precio de hipoteca, perderíamos mucho dinero.
Por eso rogaría a todos los que piensen comprar piso, que se adapten a sus necesidades, porque para ello si sirve el ejemplo de austin martin / seat León; es decir, no podemos comprar merecedes ni audis a precios de citroen
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Bla
Bla
Bla
Bla
Bla
Bla
Bla
Y bla.
..................................tu piso
.....................................................está caro.
Y punto.
Los precios no los fijó dios en el sinaí: los fija el mercado, y 300 visitas después el mercado te dice que está caro.y lo que el mercado dice es la verdad económica por definición.
Lo siento: hay veces en que la verdad es dolorosa, pero no por eso es menos verdad.
Claro por eso esta caro, porque esta 800 € metro cuadrado mas barato que el resto. Por eso en el resto no se hace ni una visita.
Claro sera por eso que no lo vendo.
Lo que pasa es que hay mucha gente que va de paseo, y a ver si caemos de un andamio.
Antes de visitar un piso, lo que hay que hacer es visitar al banco.luego el piso.
Con tiempo mañAna, te dare la referencia de idealista para que puedas ver el piso y luego me dices si esta caro.
Claro por eso esta caro, porque esta 800 € metro cuadrado mas barato que el resto. Por eso en el resto no se hace ni una visita.
Claro sera por eso que no lo vendo.
Lo que pasa es que hay mucha gente que va de paseo, y a ver si caemos de un andamio.
Antes de visitar un piso, lo que hay que hacer es visitar al banco.luego el piso.
Con tiempo mañAna, te dare la referencia de idealista para que puedas ver el piso y luego me dices si esta caro.
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Un saludo desde Madrid.
Sí, sí, el piso está bien, estará más barato que los demás, pero si no se vende
Es
Caro.
Caro no quiere decir algo como "defectuoso", o con algún tipo de problema, no indica una tara del piso, es una característica e-co-nó-mi-ca, que indica que en el mercado no se paga ese precio.por favor, a ver si de una vez somos capaces de des-emocionarnos cuando hablamos de esto (¿"Mi piso caro?, Sí, hombre, si), a ver si aprendemos de una vez que esto son sólo matemáticas, que nadie te está insultando, ni te desea lo peor, ni te odia, ni nada parecido, sólo es que el mercado no
Lo
Paga.
Ah, ¿Que el mercado está frito por el crédito?Claro, nadie ha dicho otra cosa, pero eso significa que está caro entre otras cosas por los problemas de liquidez.quizá tu piso "merezca" 300000 euros , pero si no se prestan, el piso estará caro, por mucho que "merezca " el precio.
Total mente de acuerdo con Ud, pero menos en una cosa.
Que el piso no está caro; lo que yo defiendo es que la gente está asustada y la gente no tiene liquidez y que los bancos no conceden préstamos. No es que no se venda mi piso, es que no se vende ninguno de esas características, que los bancos, a personas con sueldos medios, no les conceden más de 120.000 €. Ese es el verdadero problema.Porque como dije anteriormente, he tenido más de 300 visitas, que el piso gusta mucho, pero por boca de las inmobilidarias, los bancos echan para atrás las operaciones al no prestar el dinero.
Le pongo la refrencia del piso en idealista:
VW1284860
Luego de verlo, dígame si está caro.
Gracias por su opinión.
#113, el problema del precio de su piso (no conozco los precios de Valencia) es que no es asumible para la tipología actual de comprador, porque la situación económica de los interesados en comprar es, en general, sensiblemente peor, la banca ha cambiado las reglas del juego, etc etc vamos, que el tipo de comprador que usted busca o necesita ya no existe, es posible que vuelva a existir en el futuro pero ahora no lo va a encontrar, y a sus 300 visitas infructuosas me puedo remitir.
Por lo demás, en relación a su post en que refería que no podía vender por debajo de su hipoteca, al comprador, sinceramente, poco le importa cómo se las arregló usted en su momento para comprar la vivienda, si usted pagó su piso con una hipoteca al 120% y le faltan todavía x millones por pagar, o si hace 5 años que ya liquidó su deuda, o a usted le importó en su momento (más allá del hecho de que el piso venga sin cargas)?
Un saludo.
Concretamente de acuerdo, pero por eso mismo, que no existen posibles compradores, por eso hemos decidido esperar (no hay mas remedio), porque lo que no podemos hacer es regalarlo.asi que nos quedamos aqui, a esperar a que mejore un poco la situacion y la banca suelte.
Gracias por su atencion, un saludo.
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