Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
El propietario intenta vender el chalet del anuncio por 320.000 eurazos. En su momento, la promotora vendió 3 chalets de casi idénticas características salvo por 4 modificaciones puntuales en la distribución y la orientación (que no justifica esa enorme diferencia), por 270.000 ¡Iva incluído!¡Y con cocina amueblada!.
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Es que de los 900 euros el m2 (que corresponde al de 270000 con iva), a los 1143 (que pide ese señor) hay demasiada diferencia, teniendo en cuenta que la promotora seguro que le ganó un buen pellizco a los suyos.
Un propietario como dios manda habla siempre en pesetas al referirse a pisos y locales. Si lo hiciera en euros le entraría una desagradable sensación de bajo precio y podría incluso entrar en coma.
Nada nada, en millones contantes y sonantes. Y de bajar ¡Ni un duro!
Los precios de los pisos en España se han adaptado perfectamente al euro, un piso de 3 millones de pesetas vale 300.000 euros. Ah, no era este el tipo de cambio? vaya despiste el mío!! croac!!
Desde luego, ya no sabeis que inventar para que la gente vaya a las inmobiliarias.
Como ya he dicho cien mil veces en este foro, el precio adecuado de venta es un 30% de rebaja sobre máximos. (Para pisos no muy viejos ni en sitios raros, claro).
Y para vender a ese precio no se paga comisión.
Yo he vendido uno en Madrid en marzo y otro en Valencia en julio.
El primero en seis meses y el segundo en nueve (contando desde el anuncio a la firma de la escritura, no a la reserva). Calculo que me he ahorrado unos 20 a 30 mil euros en comisiones.
Si añadimos que el primero lo enseñé como diez veces y el segundo unas quince .... pues ya ves, a más de mil euros por visita de media hora ... en mi trabajo no gano tanto !!!!
La historia es un cuento
¿Pero de verdad os creeis esta experiencia? esto es mas mentira que un euro de madera, los que teneis pisos en venta no os dejeis engañar, no bajeis los precios, esta gente solo quiere cobrar y rapido por eso intentan una y otra vez que bajeis los precios para vender mas rapido, que se lo curren que por eso cobran.
Rebajar un 30% sobre valor de mercado es un chollo. Por esa razón vendió relativamente pronto.
Yo quiero vender para comprar, y si soy tan generoso con el precio de venta seguro que cuando compre habré perdido bastante dinero.
El precio medio representa la realidad del mercado que hacemos entre todos, y la venta depende de muchos factores. Claro que un chollo facilita la venta.
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