Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
La sorpresa del comprador
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
El valor mínimo de una casa, según hacienda
El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid
Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta
En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
Links de interés
Simulador de valores mínimos para Madrid
Coeficientes aplicados para catalunya
Calculadora de valores para Andalucía
149 Comentarios:
Compré un piso en octubre de 2.009 por valor de 170.000 euros, y por el mismo precio que pagué escrituré el mismo (sin trampa ni cartón), es decir que nada de dinero negro ni cualquier otra ilegalidad, pues no quería rollos con hacienda.
Pues bien, un año despues hacienda me notifica que mi piso tiene un valor según sus tablas de 203.000, la diferencia entre lo que valoran ellos el piso y lo que yo he pagado se le aplica el 7%, más intereses de demora y eso es lo que me reclaman ahora, ¿Qué os parece...?, Yo estoy inignado, por supuesto que alegado, sobre todo porque solo tienen en cuenta los metros cuadrados contruídos del piso, no los últiles y en mi caso hay muxa diferencia, espero la contestación de mi alegación con impaciencia, pero es una auntentica verguenza el afan recaudatorio que hay en estos momentos y los políticos a su rollo, es decir a despilfarrar todo cuanto nos roban....
Hola a mi me pasa algo parecido a ti... en tu caso. Que te funcinaron tus alegaciones o al fin tuviste que pagar?
Yo pienso que hacienda deberia reclamar al vendedor.pues si hay dinero negro se lucra el.
Hola ami me paso lo mismo reclame, de esto hace ya un nueve meses y no he tenido respuesta algien me puede contestar si transcrive despues de que yo compro en julio escrituro en finales de julio en septiembre me mandan la carta y en los diez dias mando la reclamacion , espero respuesta pero no me contestan espero contestacion gracias.
La mafia legal, es mas peligrosa que la autentica camorra siciliana.
Yo comprado un piso por 107000 euros en año 2003 y vendiste despues de dos año y medio piso ira punto de ambargar pero antes de dia de subasta por 192000 euros y baco donde yo comprado este piso cobrado total con todo deuda gasto judicial 142000euros diferencia 50,000 aqui hay gasto de escritura comicion financero intermediario etc pero hacienda esta reclamando impuesto por 85,000 euros anque pagado 142,000euros para cancelar hipoteca y deuda alguien poede decir me quien tiene razon por fa vor
A mi me ha sucedido,compre una vivienda por 62000e hacienda dice que vale 85000 y tengo que pagar 400 cada tres meses durante dos años,lo duro es que no hay manera de venderla ya no por los 85000 tampoco por mucho menos,son unos ladrones!!!
¿En qué manera afecta esto al vendedor?
Imaginemos que el local o vivienda hacienda lo tasa en 100.00 eur, pero lo quiere vender por 50.000
Si lo quiere vender por debajo del precio que hacienda tiene tasada la vivienda o local:
-Ha de el vendedor decir que lo ha vendido por 100.000 cuando en realidad la vende por 50.000 ? Y pagar impuestos de 100.000 aún habiendo o queriendo vender por 50.000?
El vendedor puede tener un problema con la declaración de irpf, o no?
Y el comprador tiene el problema con el impuesto de transmisiones, pero qué pasa si quiere pagar el it de 100.000 de antemano, aunque haya abonado 50.000, para no tener problema con hacienda que es una batalla larga y dura.
Y porqué precio se escritura? 50.000 o 100.000 ?
De cualquier forma, si no se paga lo que hacienda cree que vale el piso, no hay manera de hacerlo legal, o yo no la encuentro, a ver si alguien que sepa un poco (o más bien mucho) lo puede aclarar....
Hola, yo soy tasadora y últimamente me están solicitando tasaciones con este fin, es decir; se realiza una compra-venta por un determinado precio que es inferior al estipulado por Hacienda y me solicitan una tasación sobre el inmueble objeto de la compraventa (antes de hacer la tasación hago un estudio y les digo el precio de tasación aproximado que saldría, luego ellos deciden si les interesa o no) para tener un "dato" que de alguna manera acredite el precio de la transacción. Así que, si hay algún experto en la materia, me gustaría que me comentara si esto sirve de algo y si incurro en algún tipo de responsabilidad.
Gracias
Me han mandado una notificacion en la que hacienda hace un calculo con unos porcentajes los cuales multiplican por 6 el valor catastral, cuando en la ciudad de peñiscola elcoeficiente de aplicacion es del 3,3.
Yo pague 66000€y aplicando este coeficiente al precio del catastro este sale sobre67700€, y hacienda me lo valora en 121000@ pidiendome 3900€.
Quisiera saber que hacer para pagar solo la diferencia de lo escriturado y el valor segun el coeficiente.
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