En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario
Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda
En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España
Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:
1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse
El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:
A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años
B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs
2) si no consigues ni siquiera un comprador
Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa
Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado
Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo
Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos
Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos
Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales
Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones
En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano
Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente
De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)
El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros
Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)
Piti no es un cigarrillo
Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares
Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España
Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos
En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes
Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca
En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más
Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos
En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos
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656 Comentarios:
Efectivamente el debate es interesante, y efectivamente el artículo está sesgado, aunque es verídico.
El problema no es tener una cancelación de deuda como contraprestación de una devolución de un bien afecto, ni las condiciones estándar de un mercado (que no varían tanto en concepto, ya que aqui también impuestos, escritura pública,seguros de incendio obligatorios, en eso el artículo pierde rigor... y es una lástima ya que tiene argumentos de sobra) el problema es el tremendo impacto que hoy por hoy se generaría en la banca española, demasiado. El que quiera asumir esos riesgos que de un paso al frente.
Si se desea hacer así, se debería pedir garantías o avales (no necesariamente pagos) mucho mayores para evitar las pérdidas ocasionadas, que no se nos olvide que el dinero deja el banco a mi vecino es mi salario que yo ahorro, con lo que los embargos sería mayores y la rueda sería mayor. "Perdonar" la deuda, aunque mejor para el inquilino es peor para los demás y discriminatorio, ya que a mi no me perdonan las letras del coche a aquella empresa sus créditos, etc. eso fue un ERROr de concepto en usa, por favor no repitamos lo que está mal.
Quereis vendernos la moto de que va a ser peor, clarooooooo como no os combiene, si se aprueba esa ley se podra presionar al banco, que siempre son ellos los que te ahogan hasta que casi no respiras, que tengan un poco de miedo a que si se pasan se quedan con la vivienda y en paz, imaginaos una urbanizacion entera presionando al banco para una rebaja de tipos, se acojonarian.
Proletarios al poder, muerte a la gente que se aprobecha de nuestras desgracias-
Claro Alberto... los mismos gañanes que cogieron los 400€, follaron por los 2500, amueblaron su chalet "a lo bo concep" conduciendo un audi de camino a su curro no declarado, pagando la gasofa del fiera con el per y las copas co el subsidio del paro.
Porqué se ha de aplicar exactamente el mismo sistema americano. O sea si ellos se van por un abismo el resto ha de hacer lo mismo. El asunto es facil, no es dificil de comprender, la casa no es tuya hasta que no la pagues por completo, la garantía es la misma vivienda, asi que al quedarse el banco con la casa la deuda debería quedar saldada, eso es justo y moral, pero claro ciertas leyes han sido diseñadas para favorecer a las grandes corporaciones y empresas. Ellos y los gobiernos son los causantes de esta crisis, el ciudadano no es responsable de las tretas bancarias, de que se haya hecho un gran negocio con una necesidad y un derecho fundamental del ser humano, el acceso a una vivienda. Que se traguen ahora todo el ladrillo quienes hicieron millones, contructoras, bancos, y los políticos corruptos.
Yo también voy a entregar mi vivienda en dación de pago, seguro que me la negarán, iré a la lista de morosos, he tenido que emigrar y dejar mi familia, para cumplir con las obligaciones bancarias, es esto justo? sacrificar las familias por satisfacer los lujos de quienes hacen millones con estos negocios?. Al ningun gobierno le importamos, ni Psoe ni pp. Sin embargo cualquier gobierno de izquierda es mejor que el mejor de derechas. Eso lo tengo claro.
Habria que probar con Iu, o de una vez con el Partido comunista, ya que el capitalismo rotundamente ha fallado.
Si a pesar del granizo que ha caido sigues considerando que "la derecha" que fue capaz de anticiparse al genocidio que tenemos... no es capaz de tomar medidas necesarias tales que mitiguen la agonía de España... decididamente, mereces emigrar. Que tengas suerte, ójala muchos de tu espíritu hicieran lo mismo... de ese modo es posible que los demás tuviéramos una oportunidad. ¡Ah¡¡ Llévate a zp y comparsa contigo (también a los sindicatos, a los de la ceja y a los que proclaman el comunismo salvaje)
Se comenta el "modelo americano" porque se ha citado así hasta la saciedad para justificar el que la entrega del bien hipotecado salde la deuda. Los que leeis esto ya teneis claro que era erróneo, y ahora empezamos a buscar un "modelo utópico", es decir, inventemos algo sensacional que nadie tiene y a nadie se le ha ocurrido nunca. Buena suerte. Solo insistir en una cosa: si las garantías decrecen, las restantes condiciones se endurecen para asegurar la devolución del préstamo. Más aún: algunos pagarán unas condiciones más duras para compensar a los que no paguen o se conformen devolviendo el bien hipotecado.
En realidad esto es muy sencillo: ¿Cuánto costaría un crédito para comprar acciones si devolver la acción fuera suficiente para saldar el crédito? ¿Cuánto costaría un crédito para comprar un décimo de lotería si la deuda se saldara con solo devolver el décimo en caso de no salir premiado?
Lo que algunos parecen proponer es cambiar el sistema, pero solo para los que compraron la hipoteca en el pasado. Malas noticias: desde que tenemos constitución, no se pueden hacer leyes retroactivas.
El que crea que no nos vamos a las cárcavas africanas... o tiene una plantación de marihuana en casa... o directamente tiene un saco de mocos por cerebro que le impiden caminar sin cagarse por las esquinas. Esto no es EE.UU. es España y el sistema insostenible. ¡Pobre de aquel que le toque¡¡¡ Aunque tocados vamos a terminar todos (algunos ya lo están)... disfrutad lo votado.
Es que ustedes estan comparando patatas con aviones!!! que tiene que ver usa en todo eso. Para comparar primero hay que comparar los mismos productos,quien dijo que en usa los intereses estan a un 5% !!!! que animalada es esa !!! vivo en usa y los intereses que estan al 5% son los fijos no los variables !!! que se obtienen segun tu ratio de credito. Y son tan baratos como en espana o mas.y lo del seguro de 2900 euros anuales en la casa es una tonteria por que eso sera en florida por los uracanes pero usa no es florida,florida es un sitio vacacional y de retiro y vive de servicios y siempre tienen uracanes,por eso a lo mejor es que tienen que pagar tanto.yo pago 400 euros al ano en new Jersey y si pagamos muchas taxas en las casas pero incluye recogida de basura y libros y materias escolares gratis y los impuestos por IVA son del 7% en la mayoria del estado y en las ciudades pobres es del 3.5% y los coches pagan 7% de impuestos donde en espana aparte de ser el doble de caros pagan 19% mas otro 19% segun lo que emitan de co2 asi que por la cara te encarecen el coche un 38% y cada ano hay que pagar rodamientos por 100 euros y aqui 40 euros de registracion al ano asi que no considero que aqui es mejor si no que en espana es peor,pues encima no hay trabajo donde aqui sobra de eso,lo que no hay muchas ganas de trabajar.
Falta firmar el artículo...
Firma: los pobres del gobierno y los bancos
Hipotecado: si no puedes pagar, escoria de la sociedad, te quieres aprovechar del sistema, haber estudiado mejor las condiciones, debes asumir las responsabilidades, ahora no llores, aprovechado. La constitución dice que la vivienda es un derecho de los españoles, bah, solo es un principio dogmático y si es necesario se reforma la constitución.
Banco: si no has hecho las cosas bien, por favor no quiebres, caerá el sistema, cuanto peor hayas hecho las cosas más dinero recibirás del sistema, el poder político y mediático está para ayudarte, tu gran cantidad de expertos que se equivocaron dando hipotecas, pobrecillos no tienen la culpa de equivocarse y no deben asumir ninguna responsabilidad. La constitución española prohibe las leyes retroactivas, viva la constitución.
Viva el doble rasero
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