¿ Cuál es el valor mínimo por el que debo escriturar una compraventa ?

#86
Hola ben,

Analizada la "ponencia de valores" del catastro de Urbana, aprobada en el año 2007 con efectos año 2008 de Toledo, he podido sacar los valores de repercusión del suelo y de la construcción de la zona R1, donde se enclava la avd. Santa Bárbara ( barrio santa Bárbara) donde se localiza la vivienda que has comprado.

Para Toledo los módulos basicos de construcción ( mbc2 = 600 €/m2)y del suelo ( Mbr 1 = 588 €/m2), a partir de estos módulos se obtienen los valores de repercusión del suelo por zonas y calles y con estas los de parcela. El módulo de construcción se multiplica por los coeficientes de la tipología constructiva...

Tu barrio es de los más caros de Toledo:
- Es similar al barrio de cigarrales, huerta del rey.

Quedando sólo por encima:

- Barrio buenavista, casco historico y vega baja ( aumentan el 15%)
- Avda Europa ( aumenta un 33%)
- Santa Teresa el más caro ( aumenta 41,5%)

Categoría de la zona( barrio santa barbara) = R1...vRp = 818€/m2

--------Por 1020/93 y ponencia

Vamos a valorar: vi = 1,40 ( Vs + Vc) Fl

1)---vivienda

Vs = 818 €/m2 construido

Tipología constructiva.- ( uso.- residencial, clase.- vivienda colectiva de caracter Urbano, modalidad.- edif. En manzana cerrada, categoría.- 4) coef.- 1,00

Antiguedad.- año 1997 hasta fecha de compra 2010 ( años enteros) = 13 años antiguedad. Coef. Corrector por antiguedad = 0,85

Vc = 600 x 0,85 = 510 €/m2 construido

Fl.- Zona emergente, cerca estación del ave etc.- coef. 1,10

Sup. Construida vivienda 155 m2

Vi = 1,40 ( 818 + 510) 1,10 = 2.045 euros/m2 construido.

Valor vivienda.- 155 m2 construidos x 2.045 €/m2 = 316.975 euros

2) garaje.- 25 m2 x ((510 x 0,53) + (818 x 0,20)) x 1,40 x 1,10= 16.693,60 euros

Valor total.- vivienda +garaje = 333.668 euros

Por coeficiente de mercado -----------

Coeficiente medio( viviendas) de mercado del barrio de santa barbara.- 1.700 euros m2 cosntruido

Valor mercado = 155 m2 x 1.700 euros/m2 = 263.500 euros ( vivienda)
Valor mercado garaje ( 25 m2 x 1.700 x o,60) = 25.500 euros ( garaje)
Suma............. 289.000 euros

Ben,
El valor real calculado por los técnicos de hacienda debe oscilar entre un mínimo de 289.000 euros y un máximo de 333.668 euros, que si sacamos la m-e-d-i-a entre ambos resulta de:

333.668 euros + 289.000 euros / 2 = 311.334 euros

Ben,

Si te notificaron un valor real de 312.000 euros, es lo que sale.

¡ Lo he c-l-a-v-a-d-o ¡. Esto es así.

Ben,

Puedes recurrir en caso de haber un error en superficies aplicadas, en que no te hayan detallado la normativa aplicada...pero vista la ponencia de valores de Toledo y saliendo lo que he calculado antes, no te resultará fácil ganar.

Así es la realidad. He hecho lo máximo y te ratifico que lo calculado es cierto.

Saludos y gracias por confiar.

Perdón ben, se me pasaba darte los datos oficiales, de donde lo he sacado los valores basicos y de tu barrio de santa barbara en t-o-l-e-d-o. Procedimiento de valoración Ponencia de valores de Toledo( 1)

Hola ben, el 1,65 que comentas, debe ser el " coeficiente multiplicador" que publica cada año, cada comunidad autónoma, para cada ciudad. ¿ Has comprobado el valor castastral - lo tienes en tu recibo del i.b.i. Del 2011- de ese piso? Por lo que dices, debe coincidir con el total de 312.000 euros. Si es así, no tienes salida. Pues ya he explicado en este anuncio, que el valor catastral x coef. Multiplicador es el mínimo a declarar. "...por lo que mi duda sigue siendo : si yo pido una tasación contradictoria, ¿El tasador de la administración va a hacer los mismos calculos que has hecho tu? O se va a basar tambien en otras cosas (estado del piso (necesita reforma), valor de mercado, etc. ) ..." el tasador de la administración, se va a basar en los mismos términos que te lo he valorado yo. Por ello, tiene que ser tu tasador el que debe saber encontrar los posibles errores que haya en la tasación de la administración. Si no tienes tasación de la administración = " Informe de valoración" en mano, suena a que te han tomado el pelo.¿ Porqué te han tomado el pelo ? Pues toda declaración del i.t.p. Que no llegue al importe de multiplocar el valor catastral por el coef. Multiplicador, se m-a-n-d-a a los " servicios técnicos de hacienda" ( gabinetes de arquitestos y arquitectos técnicos preparados para dichos informes de tasación ) y ellos hacen un nuevo " informe de valoración" ( igual o aproximado a como te lo he hecho yo) y es lo que te llega en la notificación, junto con la " liquidación complementaria del i.t.'p.". En cuanto a los parámetros que se consideran, son básicamente: la tipologia constructiva alta, medio-alta, media o baja y con eso te sale un valor de la construcción. El valor del suelo se basan el los módulos de valores de repercusión del suelo d elas ponencias de valores de cada municipio...para depreciar un piso por reforma no está, se puede depreciar por estado de conservación no normal, que sea regular o deficiente que no es el caso en tu piso. Se deprecia por la antiguedad...todo está escrito y no valen las tasaciones de peritos que no sean super expertos en tasaciones. ¿ Motivo ? Pues que tienes que aplicar la misma normativa que aplican los " informes de valoración de la administración" y saber encontrar donde no han aplicado incorectamente los coeficientes c-o-r-r-e-c-t-o-r-e-s del valor del suelo, de la construcción o de ambos juntos. Ben, no se puede presentar una valoración contradictoria al gusto del tasador que contrates, tiene que saber demostrar que el informe de la administración está mal calculado el valor asignado como valor real, tomando como normativa a plaicar la que te venga en el informe de ellos. Nooooooooooo pueden tasar un valor, sin decir en que normativa-orden-decreto-ley...han aplicado, esto es fundamental. Bon fin de semana

Gracias tí ben.
Me concentro en temas, porque todos los días se aprende algo.
En tu caso, es una b-a-r-b-a-r-i-d-a-d el valor de repercusión de la Ponencia de valores del catastro.
Como profesional, no puedo admitir que tu suelo se tenga que valorar a 818 €/m2 y la construcción a 600 €/m2.

Esa ponencia por mucho que dice la ley que se tiene que basar en el mercado, lo que está preparada es para que toda finca salga alta o muy alta por valor catastral y así poder cobrar impuestos( i.b.i., plusvalía por suelo, i.t.p.)
Si observas el " casco antiguo" de Toledo, está a más de 1.200 €/m2 como valor de repercusión del suelo ¿ Motivo? Pues las edificaciones ( la cosntrucción) son antiguas y como se deprecian por la antiguedad´La única manera de que salga elevado el valor catastral es aprobando ponencias con altos valores de suelo.

Se mucho de catastro y las ponencias de valores de hoy, está preparadas para que pagues y pagues impuestos por vivienda.

No seas n-u-n-c-a propietario de más de una vivienda, la que necesitas para vivir.

#91 y #92 hola ben, sí me han contestado p-e-r-s-o-n-a-l-m-e-t-e ( solicitud que hice por correo electrónico el 28.02.2012) desde la consejería de hacienda de la " junta Castilla La Mancha", que te copio y pego a continuación: con relación a la consulta formulada por Ud., referida a las normas técnicas de valoración de los bienes inmuebles, le informo de lo siguiente: 1. Anualmente, esta administración tributaria publica dos órdenes por las que, en desarrollo de lo dispuesto en el artículo 57 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, se aprueban, en una de ellas, las normas para la aplicación de los medios de valoración previstos en el artículo antes citado a los bienes inmuebles de naturaleza urbana y, en la segunda, los precios medios en el marcado para los bienes rústicos y se dictan normas sobre el procedimiento de comprobación de valores en el ámbito del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones. 2. Para el presente año, dichas órdenes son de fechas 23/12/2011 (bienes rústicos) y 26/12/2011 (bienes urbanos), estando ambas publicadas en el docm de fecha 30 de diciembre de 2011. Podrá acceder a las mismas en nuestra página web: http://www.jccm.es, a través del enlace “diario oficial”. 3. En resumen, en esta comunidad autónoma la valoración de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se hace a través de los medios de comprobación señalados en el artículo 1 de la orden de 26/12/2011, y en el supuesto de que la comprobación del valor se haga mediante dictamen de perito de la administración se aplica lo dispuesto en el real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. A su vez, la valoración de los bienes de naturaleza rústica se hace conforme a las determinaciones de la ya mencionada orden de 23/12/2011. Saludos. Consejeria de hacienda dirección general de tributos ------------- muy competentes desde la consejería de hacienda de la jccm. Con esta información se la puedes pasar al potencial técnico que estés pensando con presentar la " tasación contradictoria". El técnico tiene que entender lo que me han contestado para valorar bien y con posibilidades. ----------- Te cuelgo dos enlaces que pueden ser de interés: junta Castilla La Mancha diario oficial del 30 de diciembre de 2011 más no se puede pedir, si con esto no se aclara el técnico, más vale que te olvides. ¡Suerte amigo ¡