El economista jefe de moody´s, Mark Zandi, y la directora de economía de la vivienda, Celia Chen, han preparado una conferencia via Internet para el próximo 5 de febrero que está despertando el interés de la industria norteamericana, ya que se espera que anuncien el final de la crisis inmobiliaria para finales de este año
Bajo el título de "Housing In Crisis: When Will Metro Markets Recover?" ("la vivienda en crisis: ¿cuándo se recuperarán las áreas metropolitanas?") ambos expertos de la firma de calificación de riesgos ofrecerán un estudio en el que mostrarán sus conclusiones sobre los desequilibrios de precios y el inventario en el mercado de la vivienda será, así como las condiciones en el mercado hipotecario
Además, Zandi evaluará la efectividad de las políticas de vivienda aplicadas hasta ahora en eeuu y discutirá las nuevas medidas que tomará el gobierno de barack Obama
Las principales conclusiones de la conferencia, cuyo coste son 250 dólares, están colgadas en su web y son:
- Los precios de la vivienda se estabilizará a finales de este año
- El índice de precios de vivienda Case-Shiller caerá otro 12% respecto al nivel del tercer trimestre de 2008 y la caída total desde el máximo se ampliará hasta el 30%
- Al final de esta caída sin precedentes que vivimos, los precios de la vivienda se habrán reducido en más de un 10% en el 62% de las áreas metropolitanas del país y en más de un 30% en el 10% de esas ciudades
Esta tarde se ha conocido que el precio de la vivienda en eeuu sufrió una caída histórica en el mes de noviembre
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40 Comentarios:
A todos los que piensan que vamos a ver bajadas del 30%, un indicador claro del equilibrio o desequilibrio del precio de la vivienda es la relación entre el alquiler y el coste.
Yo lo calculo de la siguiente manera (datos de idealista a hoy):
Alquiler medio Madrid Capital (solo pisos) : 14 € / m2
Precio medio compra Madrid Capital (solo pisos) : 4094 € / m2
Si compramos como inversión, entonces:
Ingreso Anual Alquiler (por m2) = 14 x 12 = 168 €
Costo total compra (incl. Gastos de compra) = 4094 x 110% = 4503,4 €
Rendimiento Anual = 3,7%
Si consideramos que puedes obtener una rebaja del 5% sobre el precio publicado de compra, entonces el rendimiento mejora a un 3,9%
Este es un cálculo que tendría que ser afinado por zonas para hacerlo más homogéneo, pero en cualquier caso este rendimiento que se obtiene (3,9%) es bastante mejor que el que me salía hace dos años (poco más de 2%).
Este rendimiento nos da señales bastante claras, desde mi punto de vista:
. Ahora ya sale más barato comprar y pagar intereses que alquilar. El Euribor está en 2,68%. Cualquier hipoteca te saldría por 3,1%. Es decir menos que el coste de alquilar.
. Ahora es una buena inversión comprar para alquilar. Pagas al banco 3,1% de intereses y cobras al inquilino 3,9% en alquiler.
Es posible que los precios bajen un poco más como consecuencia del poco crédito disponible, en cuyo caso será aún mejor negocio el comprar para alquilar o comprar en lugar de alquilar.
Una bajada del 30% llevaría el rendimiento a un espectacular 5,3% casi de por vida!!! el máximo tope que ha mostrado el Euribor en más de una década.
Tener en cuenta además de que el precio de alquiler se suele ajustar año a año con la inflación, mientras que el principal de la hipoteca no sube con la inflación y por lo tanto, y excepto por variaciones en el Euribor las cuotas de la hipoteca.
El cálculo es correcto (en bilbao sale un 3,4%, algo más bajo), pero quisiera puntualizar algunas cosas:
- No me parece correcto meterle una rebaja del 5% al precio publicado para la compra y no para el alquiler, que tamién se puede negociar.
- El rendimiento que calculas es bruto. Hay que restarle mantenimiento (ibi, derramas, comunidad, seguro), que por lo menos es 1 € / m2 mes, y sobre todo amortización (pintura del piso cada 10 años, reforma total cada 30, reforma del edificio cada 50, reconstrucción total cada 100). Con eso te quedas por debajo del 3%.
- Un 3% (e incluso un 3,7%) de rentabilidad para el alquiler es muy bajo. Para empezar hay que restar el tiempo que tienes el piso vacío, y no cobras. Además está el riesgo de cobro, los costes de comercialización (inmobiliaria), el tiempo de gestión... las obligaciones del estado dan un 4% sin ningún tipo de gestión, y sin apenas riesgo. La rentabilidad bruta del alquiler, tal y como la calculas, tiene que estar cerca del 6% para que compense, y la media histórica creo recordar que anda por ahí (también me suena que la rentabilidad en paises como Alemania anda cerca de ese número).
Buenos números, interesantes hace 6 meses. Después de septiembre, ya veremos cómo evoluciona el precio de la vivienda y el stock brutal de pisos. Para mí los alquileres actuales son los del mercado precrisis. Ya veremos si se mantienen la capacidad de pago de esos alquileres con la que va a caer. Un inversor de alquiler que compra para 30 años, puede comprar caro (aunque dudo que lo haga, no tendrá necesidad y sí mucho riesgo). Un particular que se muda de alquiler sólo necesita una depreciación del 3,7% anual del precio de la vivienda para que le compense seguir de alquiler. Y sobretodo alquilas para eso, para permanecer libre y poder mudarte sin que te encuentres con que compraste carísimo y debes más de lo que te darían por que piso 5 años después. No se puede comparar alquiler y compra desde un punto de vista de mensualidad. Si necesitas libertad geográfica o ampliar espacio a corto plazo, tienes que alquilar aunque sea caro. Y si los precios de compra están muy hinchados, pues también, porque si no te puedes meter en un lío. Yo preferiría ahora mismo alquilar muy caro y jugarme mis ahorros a la bolsa que comprar a precio burbuja.
Menudas cuentas haces tú
14 euros por metro de alquiler. Tú te has drogao chaval. Osea que el piso que tengo yo de 140 metros me salen 1960 euros, a eso añádele otros 100 por el garaje=2060
Pues bien, yo pago 1000, que si le quitas la comunidad (incluye calefacción y agua caliente) el ibi, muebles nuevos, derramas y etc, por ahí si le quedan 800 limpios al propietario.
Eso por un lado, por el de los gastos de compra, te diré que hoy este piso"vale" más que la media de 4094 el metro de la que hablas. Bueno , esto tiene solución con el tiempo, y acabará valiendo sobre 3000 el metro
Así que de los rendimientos esos fabulosos que dices, ni la mitad de la mitad, salvo que lo compraras por la mitad de lo que hoy piden
Anda, vete a intoxicar a otra parte
El índice de conveniencia compra/alquiler se hundió en negativo en caída libre a partir del 2003. Es típico de todas las burbujas inmobiliarias. Muchos propietarios de pisos pre-burbuja prefieren un alquiler razonable y solvente mejorando ya mucho su rentabilidad sin ponerse en cifras delirantes de los que quieren que se les paguen sus nuevas inversiones caras, lo que no dispara los alquileres al ritmo de los precios de compra.
Supongo que es mucho más difícil disparar los precios del alquiler. Puede que la oferta sea escasa y a veces de poca calidad, pero no se rrompen las reglas que la banca se ha pasado estos años por el forro: nadie acepta un inquilino sin ingresos de 3 o 4 veces el alquiler y ningún inquilino acepta un alquiler mayor que una hipoteca a 15-20 años por un piso equivalente.
&Quot;moody´s vislumbra el final de la crisis inmobiliaria"
El titular de esta noticia, si bien no es mentira, puede llevar a engaño. Para evitarlo, el titular debería ser:
&Quot;moody´s vislumbra el final de la crisis inmobiliaria en EEUU".
Recalco: en EEUU.
A ver almendrita. Te echas la manos a la cabeza de los q esperan grandes bajadas, q esperen sentados, q se ve mucho por aquí....bla,bla,bla(mismo rollo de siempre) y luego dices q tan hecho una rebaja el promotor de 100.000 euritos que % es ese.........¿?¿?¿?
Esto es increible, si esque ya ni pensamos lo que decimos.... a la, asío nos va
A ver listo,quien ha dicho aqui que me ha hecho una rebaja de 100.000 euros???A ver si aprendemos a leer majo,he dicho que me ha rebajado 5.000!!Me pedia 225.000 y se me queda en 220.000,eso si,en su dia cuando los empezo a construir valian mas de 300.000,pero precisamente porque ya ha bajado todo lo que tenia que bajar no me bajo mas.Es mas,a dia de hoy valen 265.000,asi que el hombre no baja mucho,no...y estamos hablando de un atico con una terraza de 80 m2,garaje y trastero en una urbanizacion con piscina.Eso si,me he ido a las afueras de Zaragoza por supuesto,porque eso en el centro es completamente inviable ni por un piso normal de 3 dormitorios.De todas formas,ya era muy buen precio porque en la misma zona,por pisos de 3 dormitorios me pedian 45 kilos,y por mucho menos me voy a un atico precioso,asi que te aseguro que he hecho muy buena compra.
Creo que la vivienda debe bajar un 30% mas. A esos precios se podra equilibrar la demanda con la oferta.
Hoy en dia cada mes el precio es menor que el coste del alquiler.
Por tanto, mi decision es la de esperar a esa bajada del 30% para comprar.
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