Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
La modificación más importante operada en la ley de arrendamientos urbanos es, en mi opinión, la facultad que concede la nueva ley al inquilino para dar por terminado un alquiler de vivienda transcurridos los primeros seis meses, sea cual sea la duración pactada en el contrato
Conviene subrayar que sería nula cualquier cláusula o estipulación que modificase esta facultad en perjuicio del arrendatario o inquilino, conforme al artículo 6 de la nueva ley del alquiler
En contratos de larga duración, vigentes con anterioridad al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la reforma, en los que el arrendador quisiera asegurarse una mayor permanencia de su inquilino, al finalizar el plazo pactado, podría optarse por una de estas dos soluciones
A) antes de finalizar el plazo contractual, pactar mediante diligencia en el contrato su prórroga por la duración que se considere conveniente, manteniendo la vigencia del contrato prorrogado en todas sus cláusulas y estipulaciones
El contrato de arrendamiento quedaría sujeto a la normativa anterior a la reforma, con lo cual el inquilino no podría acogerse a la facultad antes descrita de abandonar la vivienda transcurridos los primeros seis meses, siempre y cuando haga un preaviso de un mes de antelación
Esta solución es patente que no permitirá al arrendador beneficiarse de la reforma en cuanto le permite invocar la necesidad de esa vivienda para dar por terminado el alquiler, aunque dicha posibilidad no se hubiera hecho constar en el contrato
B) otorgar un nuevo contrato en el que se pacte una larga duración, diez o quince años, acompañada de la cláusula penal que permite la ley según la cual el inquilino si decide marcharse dejando incumplido el plazo de duración pactado, deberá indemnizar al arrendador con un mes de alquiler por cada año que deje sin cumplir. Este nuevo contrato está regulado bajo la nueva ley de fomento del alquiler
La cláusula penal, unida a una medida de garantía adicional a la fianza obligatoria, por ejemplo un aval bancario a primer requerimiento por el importe máximo de esa cláusula penal, considero que actuará como elemento disuasorio para inquilinos dispuestos a cambiar de vivienda en cuanto encuentren otra más barata
Aunque en este momento, según señalan las estadísticas, no esté ocurriendo, ya que según parece los alquileres van a la baja, es posible que un alquiler de larga duración sufra a medio plazo una depreciación para el casero por efectos de la inflación económica, este efecto también puede ser paliado ya que la reforma de la lau permite obviar la aplicación del ipc para actualizar el alquiler, por lo tanto es cuestión de encontrar y estipular un procedimiento de actualización que permita mantener el poder adquisitivo de ese alquiler durante toda la vigencia del contrato
17 Comentarios:
Me temo que esta cláusula penal no tendrá efecto jurídico porque intenta frustrar uno de los objetivos de la legislación: dar fluidez al mercado de alquileres. Los alquileres van a bajar, igual que los pisos. Yo, de firmar un contrato, pondría una cláusula que actualización anual relacionada no con el índice de inflación (se sube) sino con el índice de precio de alquileres de la ciudad correspondiente (que va a bajar).
Ya se sabe, como el esclavo tiene poca carga encima, sigamos dándole por el #### ¿Por qué no se incluye en cada contrato que si el inquilino se marcha a partir de ese momento el resto del dinero que gane en su vida pase al arrendador?
Bien visto, ¿Cuántos dueños legalizan sus alquileres? ¿Uno de cada diez en la España del "¿En a o en b"?
Un inquilino debe poder marcharse de una vivienda cuando le de la gana sin previo aviso, diga lo que diga el contrato, y un propietario debe recuperar su vivienda cuando la necesite, eso si, avisando al inquilino con un tiempo prudencial, por ejemplo 2 meses. Todo lo que no sea esto no tienen sentido.
Tu ni idea de derecho.
Tienes más razón que un santo ! Debería ser así, usando el sentido común y la lógica, pero eso ... no se estila
Yo tampoco sé derecho, pero si quieren bajar los sueldos, subir la luz, el gas y endurecer las condiciones de los inquilinos favoreciendo a los arrendadores-inversores ............ ¿CÓmO ACABArá todo esto? ¿A qué país hay que ir para vivir dignamente?
Mi inquilino lleva 4 años y hicimos un contrato anual prorrogables,este contrato se firmó el 1 de junio de 2011,que tengo que hacer ahora ? Yo no he hablado con él ni el me ha dicho nada y estamos a 8 de junio de 2015
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