Artículo escrito por sergi Muñoz, cofundador y project manager de arqtua
Tras varios años de bajadas en el precio de la vivienda, que ya acumula un descenso superior al 30% desde que en el 2007 estalló la crisis inmobiliaria, algunos compradores empiezan a sentirse atraídos por la posibilidad de encontrar buenas oportunidades de inversión
La buena relación ubicación/precio de algunos edificios antiguos, en pleno centro de una localidad, con todos los servicios y buen transporte público, ha llevado a muchos compradores a plantearse adquirir una vivienda antigua a buen precio y con posibilidades de reforma para adaptarla a sus necesidades
Buenas condiciones de negociación y ventajas fiscales
Las viviendas antiguas ofrecen al comprador un buen escenario para la negociación. Suelen ser inmuebles con poca carga financiera, lo que permite al vendedor más independencia, y suelen necesitar alguna reforma, factor que juega a favor del comprador para la obtención de una rebaja en el precio
Además, el comprador podrá acogerse a todas las ventajas propias de la compra de vivienda de segunda mano, así como a las previstas para la posterior rehabilitación
Se aconseja que la negociación contemple el importe estimado de dichas inversiones posteriores, con cierto margen para imprevistos, dada la incertidumbre que siempre existe en este tipo de obras
Una vivienda única
Si se tiene la visión espacial precisa, los resultados de este tipo de operaciones pueden ser espectaculares, por su singularidad y adaptación a nuestras necesidades. Sin embargo, nos encontramos ante una operación comercial de riesgo, que precisa de un mínimo de conocimientos por parte del comprador y donde será determinante el estado de conservación del edificio
Plano de la casa sin reforma
Plano de la casa tras la reforma
Es indispensable la superación de la inspección técnica de edificios (ite), también hay que comprobar que las instalaciones se han ido adaptando a las normas de obligado cumplimiento y que no existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios, las compañías de suministro, las haciendas municipales y autonómicas o algún tipo de expediente disciplinario en el área de urbanismo
Es recomendable no realizar la compra de una vivienda antigua sin un buen asesoramiento de un profesional en reformas, capaz de detectar deficiencias y de evaluar costes para tenerlo presente a la hora de negociar el precio de compra, salvo que el comprador posea dichos conocimientos
Si la operación se realiza con rigor y seriedad, terminaremos teniendo una vivienda única, adaptada a nuestros requerimientos, con buena ubicación, y a un mejor precio que una vivienda nueva
30 Comentarios:
Lo mejor de todo es que todos ganamos el dinero por no haber comprado.
No se como dicen que somos pobres. Como el ático de
Mi vecino vale 150.000 euros menos, son 150.000 euros que he ganado yo y todo el que me lea!
Somos ricos!!!!
Yo soy muy partidario de que la gente compre para alquilar. Me da igual que eso ralentice la muy necesaria caida de precios.
Hay muchas casas vacias, demasiadas. Es hora de que se pongan en el mercado.
Que se mantengan sin vender, vacias, deteriorandose... no beneficia a nadie. Si alguien quiere arriesgarse a comprarla para ponerla en el mercado del alquiler bienvenido sea. Si encima es extranjero, muchisimo mejor (no es que andemos sobrados de dinero como para rechazar cualquiera que llegue a este pais)
De todos modos, para los listos, solo les indicaria que los alquileres que hemos tenido durante estos ultimos años son tan ficticios como los precios. Se alquilaba tan poco que neceariamente tenia que ser caro. Ahora si llega un monton de vivienda, oficinas, locales.... al mercado cual piensan que sera su efecto logico?
El precio de la vivienda seguira bajando pero el del alquiler va a volver a ser tan asequible que igual no es demasiado interesante meterse en compras. Nuestros padres compraron pero la mayor parte de nuestros abuelos vivian en alquiler. Igual volvamos a esa epoca.
Que no sean mayoria los propietarios no nos convertira en mas pobres. En muchos paises mucho mas avanzados no es tan general la propiedad y la gente vivie mucho mejor.
Otra reflexion que me viene a la cabeza es la posibilidad de que todo este circo del "compre ahora que luego sera tarde" sea solo un montaje para sacarle el dinero a los unicos que lo tienen, los viejos que se han forrado estos años gracias al ladrillo. Los viejos son miedosos y son publico objetivo para cualquier mito de apocalipsis financieros.
Ya veremos el exito que tienen en esquilmar a los ultimos mirlos blancos. Los jovenes se han salvado esta vez, no tienen un duro, no tienen trabajo y ningun banco les va a prestar ni un euro. Igual hasta es positivo
Buenas a todos, tengo una duda y queria opinión, mi pareja y yo compramos un pisito en Madrid hace algo mas de un año por 120.000 euros, 90.000 de prestamo intereses Euribor que ahora esta en 0,454 y mas 0,40 del banco, hace una semana mi vecino a vendido su pisito por 190.000, y claro nos entra la duda se si vender el nuestro a ese precio y buscar otro ¿Que me aconsejaris? Gracias
Buenas a todos, tengo una duda y queria opinión, mi pareja y yo compramos un pisito en Madrid hace algo mas de un año por 120.000 euros, 90.000 de prestamo intereses Euribor que ahora esta en 0,454 y mas 0,40 del banco, hace una semana mi vecino a vendido su pisito por 190.000, y claro nos entra la duda se si vender el nuestro a ese precio y buscar otro ¿Que me aconsejaris? Gracias
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Yo te aconsejo que aprendas a redactar mejores historias, porque hace aguas por todos lados, desde la sintaxis, hasta la credibilidad de la misma.
Estoy de acuerdo contigo, pero no tanto por el precio que puede ser que comprara por un precio mucho menor, pero que el año pasado consiguiera un diferencial 0,4 no me lo creo.
Y que si un vecino vendio por 190.000 euros no quiere decir que el lo venda por ese precio.
Y lo de a vendido su" pisito" , nadie habla asi de su vivienda(aunque sea la del vecino supongo que esta hablando del mismo edificio) ,de la de los demás igual si .
Lo de el Euribor 0,454 supongo que es un error nunca ha estado tan bajo o otra mentira.
En el Euribor queria poner 0,544 perdón lo he puesto cambiado, +0,40 me lo dió el BBVA debido a mi trabajo por un convenio que tenemos los de mi gremio (defensa) con ese banco, que te lo creas o no sinceramente me da igual, la cuestión de mi pregunta era saber que hago si lo pongo a la venta por mas de lo que me costó y busco otro o no simplemente, gracias de todas maneras
Si estas a gusto en tu casa, para que la vas a vender?
Solo cambiar de casa a una que te cueste exactamente lo mismo vas a perder los impuestos de la plusvalía ( que puede ser brutal en tu caso) más un 10% de impuestos en la compra posterior.
Si reinviertes toda la ganancia en otra casa , lo declaras y no pagas la plusvalía de la venta.
En ese caso comprarte una vivienda por 190.000 euros idéntico a lo que vendiste , pagas unos 20.000 euros de impuestos por la compra (eso en Madrid que es la fiscalizador más benévola) . Cambiar a casa idéntica = 20.000 euros en impuestos.
Si lo que ganas en la venta no lo reinviertes, en los años 2011 a 2013 resulta que pagas un 21% por los primeros 6.000 euros y un 25% por los restantes; en tu caso calcula unos 17.000 euros de impuestos y suma los de la compra de otro piso por 120.000 euros (sin la ganancia); otros 12.000 euros.
Resumen; vendes por 190.000 compras otro por 120.000 ( para no reinvertir la ganancia) y a Hacienda en Madrid hay que pagar 30.0000 euros!
Es alucinante.
Si estas a gusto en tu casa, para que la vas a vender?
Solo cambiar de casa a una que te cueste exactamente lo mismo vas a perder los impuestos de la plusvalía ( que puede ser brutal en tu caso) más un 10% de impuestos en la compra posterior.
Si reinviertes toda la ganancia en otra casa , lo declaras y no pagas la plusvalía de la venta.
En ese caso comprarte una vivienda por 190.000 euros idéntico a lo que vendiste , pagas unos 20.000 euros de impuestos por la compra (eso en Madrid que es la fiscalizador más benévola) . Cambiar a casa idéntica = 20.000 euros en impuestos.
Si lo que ganas en la venta no lo reinviertes, en los años 2011 a 2013 resulta que pagas un 21% por los primeros 6.000 euros y un 25% por los restantes; en tu caso calcula unos 17.000 euros de impuestos y suma los de la compra de otro piso por 120.000 euros (sin la ganancia); otros 12.000 euros.
Resumen; vendes por 190.000 compras otro por 120.000 ( para no reinvertir la ganancia) y a Hacienda en Madrid hay que pagar 30.0000 euros!
Es alucinante.
Si hace poco que compraste tu piso, súmale los
12.000 euros que pagaste en la compra, en un par de años de compra-venta-compra posterior habrás pagado a la Hacienda 42.000 euros.
Teniendo en cuenta que la presión fiscal real en España ( si tienes nómina y esta en la media) de un 65% ; haz números y verás que es real.
Pues con lis 42.000 euros que has pagado en 2 años por las operaciones inmobiliarias; te saldrá que en unos años tu presión fiscal será de casi el 100%. Suena increíble pero yo he hecho los números.
Un saludo cordial,
Buenas a todos, tengo una duda y queria opinión, mi pareja y yo compramos un pisito en Madrid hace algo mas de un año por 120.000 euros, 90.000 de prestamo intereses Euribor que ahora esta en 0,454 y mas 0,40 del banco, hace una semana mi vecino a vendido su pisito por 190.000, y claro nos entra la duda se si vender el nuestro a ese precio y buscar otro ¿Que me aconsejaris? Gracias
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Teniendo en cuenta que en tan poco tiempo han tenido ustedes un incremento patrimonial superior al 50%, les aconsejo que continúen con el ciclo de compra y venta. A ese ritmo, dentro de 15 años tendrán más de 60 millones de euros. Y si dios les da salud, llegarán a ser los más ricos del mundo.
Nota: para simplificar, no he tenido en cuenta los impuestos, los gastos y las burlas del destino.
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