En los últimos años el ladrillo se posicionó como una de las inversiones favoritas de los españoles. La tesis de que el precio de la vivienda nunca baja animó a muchos a comprar un piso con la intención de venderlo a corto plazo para lograr importantes ganancias. Sin embargo, tal y como advierte Juan b. Serrano, autor del libro "el inversor tranquilo", una vivienda que no se usa es una mala inversión. Además, considera que invertir en una casa lleva más más gastos que invertir en bolsa
El autor cuestiona el mito del ladrillo como inversión con ocho argumentos:
1. La vivienda es un bien valioso pero cree que una casa que no se use es una mala inversión. “Hay que pintarla, arreglarla, mantenerla, pagar la luz, el agua, los impuestos... si estimamos que el coste de mantenimiento anual es del 1% de su valor, en cien años habremos gastado en mantener la vivienda una cantidad igual a lo que nos ha costado”, sentencia
2. Indica que para que una vivienda alquilada hubiese sido tan rentable como la bolsa en los últimos 100 años deberíamos haber obtenido una rentabilidad anual del 6,08%, que es la revalorización real del índice dow jones de la bolsa de wall street en los últimos 100 años, incluidos los dividendos y descontada la inflación
3. No es verdad que el precio de las casas no baje
4. Todos los inversores pueden comprar acciones pero no es posible que todos compren casas para ponerlas en régimen de alquiler. "No tiene sentido que yo tenga tres casas para alquilarle a usted y usted tenga otras tres para alquilármelas a mí", explica
5. Invertir en vivienda conlleva muchos más gastos que invertir en bolsa. De entrada, hay que pagar por un piso el 7% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a lo que hay que añadir entre el 1% y el 3% en gastos de registro y notaría. En total, los gastos rondan entre el 8% y el 10% del valor de la vivienda. Pero las comisiones y gastos para comprar acciones oscilan entre el 0,2% y el 0,5%
6. Para comprar una buena casa hace falta bastante dinero. Por eso mismo, mucha gente invierte en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, lo que a largo plazo termina por no ser rentable
7. La inversión en vivienda no permite diversificar a la mayoría de los inversores, que deben poner todos sus ahorros en un solo bien
8. Gestionar una cartera de acciones es más fácil que gestionar un patrimonio inmobiliario, apunta Serrano. Comprar o vender una casa es más complicado y lleva más tiempo que hacer lo mismo con acciones
39 Comentarios:
Como un pisazo o chalet de 500.000 € comprado en 2007.....se convertiran en 86.450 € en 2022
Por efecto de la de la inflación ....(eso en que los novatos ni piensan)
...
Supongamos que ocurriera un milagro y en 2014 la economía comenzara a remontar de manera satisfactoria (es decir, no un 0,2% como anuncian sino lo suficiente como para crear más o menos empleo, o sea, el 1,5-2%) pues aún en ese caso faltaría por computar en primer lugar la bajada del segundo semestre de 2013 y luego la estabilización hasta que comenzaran las posibles primeras tímidas subidas, es decir, hasta el segundo semestre del 2014.
En suma, aún si la economía empezara a ir milagrosamente bien, todavía queda un año de bajada que podría traducirse en como mínimo un 5-8% de bajada. Eso unido a lo que ya ha bajado (un 38% de media) da un total del 45% desde máximos (de media, repito, hay sitios que será un 20% y otros un 75%)
Como la hipótesis de una recuperación económica plena en un sólo año es como mínimo atolondrada por no decir idiota, lo normal es que la economía siga en una anemia absoluta lo que unido a todas las demás circunstancias demográficas, macroeconómicas y sociológicas, casi garantiza una bajada de al menos el triple de ese rango del 5-8%. (O sea entre un 25% y un 44%) a corto-medio plazo (5 años).
Lo que pase en el largo plazo no lo sabe nadie pero lo normal es que se estanque por debajo de la inflación (salvo bolsas de viviendas muy concretas y sectores residenciales de lujo que hasta disminuirian otro 15-30% )
Conclusión: en un escenario moderado, ni positivo ni negativo, la vivienda bajará en 15-20 años desde el pico de 2007, una media aproximada del 38% ya bajado + el 20% en los próximos 5 años + el 7% en los siguientes 5 años = 65% (de media)
Pero eso no es todo porque siendo el 65% un buen pico de bajada hay que actualizarlo con la inflacción.
Tomamos la inflacción en un periodo similar, es decir los últimos 15 años (en la página del ine, encontramos que fue del 50,6%)
Si utilizamos esa misma cifra como diferencia de ipc para el período de tiempo entre 2007-2022 (15 años) podemos calcular que una cantidad de 100.000 euros en 2007 equivaldría a 49.400 € en 2.022
Resumiendo. Un piso comprado en 2007 por 500.000 € valdría en 2.022 tras el 65% de bajada media 175.000 € pero si a esa cantidad le aplicamos la diferencia de ipc quedaría reducida a un valor de (tachán!!) = 86.450 € de hoy
Y eso sin contar los gastos en intereses y formalización del préstamo (si es que se hizo hipoteca) y las posibles derramas.
Amén, claro está, de ibis, basuras, comunidad, impuestos a mogollon y otros gastos y reformas...etc.
En definitiva. Un negocio redondo.
¿A qué dan ganas de coger a los de "los pisos nunca bajan" de hace 4 o cinco años y meterles la cabecita en la taza del váter?
.....
Y bueno si a esos 86.450€ le quitas los 15 años de comunidad, a 150 € al mes = 27.000 €
Y los 15 años de IBI, a 400 € al año x 15 años = 6.000 €
Daría 53.450, casi el 10% de la cantidad inicial.
O sea: ¡¡¡El 90% de descuento!!
Como un pisazo o chalet de 500.000 € comprado en 2007.....se convertiran en 86.450 € en 2022
Por efecto de la de la inflación ....(eso en que los novatos ni piensan)
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Supongamos que ocurriera un milagro y en 2014 la economía comenzara a remontar de manera satisfactoria (es decir, no un 0,2% como anuncian sino lo suficiente como para crear más o menos empleo, o sea, el 1,5-2%) pues aún en ese caso faltaría por computar en primer lugar la bajada del segundo semestre de 2013 y luego la estabilización hasta que comenzaran las posibles primeras tímidas subidas, es decir, hasta el segundo semestre del 2014.
En suma, aún si la economía empezara a ir milagrosamente bien, todavía queda un año de bajada que podría traducirse en como mínimo un 5-8% de bajada. Eso unido a lo que ya ha bajado (un 38% de media) da un total del 45% desde máximos (de media, repito, hay sitios que será un 20% y otros un 75%)
Como la hipótesis de una recuperación económica plena en un sólo año es como mínimo atolondrada por no decir idiota, lo normal es que la economía siga en una anemia absoluta lo que unido a todas las demás circunstancias demográficas, macroeconómicas y sociológicas, casi garantiza una bajada de al menos el triple de ese rango del 5-8%. (O sea entre un 25% y un 44%) a corto-medio plazo (5 años).
Lo que pase en el largo plazo no lo sabe nadie pero lo normal es que se estanque por debajo de la inflación (salvo bolsas de viviendas muy concretas y sectores residenciales de lujo que hasta disminuirian otro 15-30% )
Conclusión: en un escenario moderado, ni positivo ni negativo, la vivienda bajará en 15-20 años desde el pico de 2007, una media aproximada del 38% ya bajado + el 20% en los próximos 5 años + el 7% en los siguientes 5 años = 65% (de media)
Pero eso no es todo porque siendo el 65% un buen pico de bajada hay que actualizarlo con la inflacción.
Tomamos la inflacción en un periodo similar, es decir los últimos 15 años (en la página del ine, encontramos que fue del 50,6%)
Si utilizamos esa misma cifra como diferencia de ipc para el período de tiempo entre 2007-2022 (15 años) podemos calcular que una cantidad de 100.000 euros en 2007 equivaldría a 49.400 € en 2.022
Resumiendo. Un piso comprado en 2007 por 500.000 € valdría en 2.022 tras el 65% de bajada media 175.000 € pero si a esa cantidad le aplicamos la diferencia de ipc quedaría reducida a un valor de (tachán!!) = 86.450 € de hoy
Y eso sin contar los gastos en intereses y formalización del préstamo (si es que se hizo hipoteca) y las posibles derramas.
Amén, claro está, de ibis, basuras, comunidad, impuestos a mogollon y otros gastos y reformas...etc.
En definitiva. Un negocio redondo.
¿A qué dan ganas de coger a los de "los pisos nunca bajan" de hace 4 o cinco años y meterles la cabecita en la taza del váter?
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Y bueno si a esos 86.450€ le quitas los 15 años de comunidad, a 150 € al mes = 27.000 €
Y los 15 años de IBI, a 400 € al año x 15 años = 6.000 €
Daría 53.450, casi el 10% de la cantidad inicial.
O sea: ¡¡¡El 90% de descuento!!
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Como paja mental no esta mal,pero el hecho de hacer numeros y cuentas no es garantia de nada ya que cogiendo los datos que quieres te da el resultado que te da la gana.
Punto numero uno supones que la economia se estabiliza y empieza a crecer un poco y como resultado de eso la vivienda cae un 25% adicional, la opcion de consenso en este caso es que el precio se estabilice, ni suba ni baje por lo que ese 25 % te lo inventas tu.
Punto dos la inflaccion para los proximos años tomas un 50% vamos un 4%, la de los ultimos años, claro que eso era cuando creiamos a un 4% anual y la vivienda subia el 15 por ciento todos los años, no te das cuenta que esa inflacción no es compatible con un estancamiento economico y una caida del 25 % del precio de la vivienda. Otro 50% de caida inventado
Punto 3 añades los gastos como depreciación pero entoces tendras que computar los ingresos, por una casa que valia 500.000 seguro que se le puede sacar un alquiler de 800€ unos 10.000 al año en total 150.000
Ahora vuelve a hacer las cuentas y luego me explicas lo que sale
Los que piensan que el banco malo es un parking de tiempo de los pisos alli aparcados
Realmente es un parking para que te arruines más tiempo como propietario
Mientras ellos se largaron con viento fresco endosandotela mediante el banco malo
Mientras que, para comprar una vivienda media, una familia con dos sueldos, tenga que hipotecarse por 30 o 35 años cuando antes se hacía por 10 años,....el precio de la vivienda estará sobrevalorado
Luego está el agravante de la especulación, la enorme cantidad de gente que ha comprado viviendas no para vivir en ellas sino para revenderlas,...esas, si pueden
Algunos no venden pero lo único que están haciendo es su agonía más larga
Sólo el tiempo, con la inflacción reequilibrará los precios: eso dicen ellos... mientras tanto el que compró hace años, si vende, sólo obtendrá pérdidas: eso dicen
(Pero atencion menores perdidas), que el que se espera al falso juego de la inflaccion...
(He dicho antes lo que todo el mundo dice : "sólo el tiempo, con la inflacción reequilibrará los precios")
Pues es absolutamente falso : pues el efecto es amortiguante de tal que si las cosas suben con la inflaccion al pasar los años, esto no sucede con los productos que ya llevan puesto el coste sobreinflaccionado
Ejemplo : congelar perdidas en banco malo y claro con los años de inflacion recuperaria valor una casa ???
El espejismo de la inflaccion
Pretender que con la inflaccion si una casa se quiere vender en 300.000 € hoy , y solo te ofrecen hoy 100.000 €
Pero si al final la lograras vender en 50 años por el precio loco "que ya es pedir...¡¡¡
(Con la situacion natalicia anoréxica ,defunciones,, heredandose más pisos, emigracion españoles, rebajas salariales, no dan crédito, paro incesante y stock rebosante existente)
Sale al final como si la vendiesen por 50.000 de luego ; [efecto real de inflaccion, 300.000 € de hoy vendido para entonces = 50.000 € valor de luego] es decir, la vivienda se depreciaría en el tiempo.
Es el sueño de los que no hacen cuentas, que creeran que vendida dentro de 50 años al precio soñado: no han perdido
En total pierden 250.000€ + 50 años de sinsabores, y de gastos e impuestos más las reformas a acometer despues de 50 años ni hablo
Y más si se divisan por el horizonte nubes inmobiliarias en formacion de depresion nipona, con tonos funeralicio
El problema de este país es que no sabemos cuanto vamos a ganar mañAna. Estos reyes nos han sorprendido con añadir cotizaciones a la ss por los tickets restaurant, tickets guarderia etc, mañAna será otra cosa, ¿Así como vamos a comprar un piso, un coche, o cualquier otra cosa? Al final, el quid de la cuestión es la cantidad de dinero que debe España (debido a la gran estafa que hemos sufrido desde el 1998 hasta el 2008 y por la cual aún no se ha llevado a nadie a la carcel), hay que devolverlo (para colmo, se está obligando a devolverlo a aquellos que no lo tienen y que no son los culpables de la burbuja) y por tanto dificilmente se van a poder comprar casas.
Asumámoslo de una vez: nos han estafado y nos han estafado por una cantidad ingente de dinero (20, 30 años de dinero futuro)
Lo peor de todo: los criminales que nos han estafado no están pagando por ello.
Y lo más peor de todo: nos hemos dejado estafar, hemos elegido a nuestros estafadores.
El único punto optimista es que en cada una de la elecciones (europeas, generales, etc) podemos revertir la situación y elegir, al menos a dirigentes honrados, podríamos ir más lejos e incluso elegir a dirigentes dispuestos a encarcelar a los estafadores de este país.
Todo, en todo momento, ha dependido de cada uno de nosotros, puesto que estamos en democracia.
La burbuja del ladrillo ha sido un timo. Calentaron el mercado, hicieron que los precios subieran ... y luego no nos han dejado otra cosa más que deudas.
¿Si tienen que apostar dónde se producirá el próximo timo del pisito que piensan, que será aquí donde no quedan más que deudas, o se Irán a otra parte donde ahora hay dinero fresco?
¿Todavía con precios de 2007?
¡Pero en qué mundo vives! ¿Eres el único que todavía no se ha enterado de que han bajado más de un 50%?
La burbuja del ladrillo ha sido un timo. Calentaron el mercado, hicieron que los precios subieran ... y luego no nos han dejado otra cosa más que deudas.
¿Si tienen que apostar dónde se producirá el próximo timo del pisito que piensan, que será aquí donde no quedan más que deudas, o se Irán a otra parte donde ahora hay dinero fresco?
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Desde luego a otro sitio donde haya dinero fresco y jugoso ... y gobernandes dispuestos a mirar para otro lado, claro.
Que poco profesional el artículo, parece de un comercial puerta a puerta ahora vendiendo acciones. No tienen ni bases ni sentido las comparaciones. No creo que idealista lo debería haber publicado. Espero cosas serias.
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