Hace un año estalló la polémica y el boletín oficial del estado (boe) del pasado sábado la vuelve a avivar en un momento delicado. El problema viene de que la nueva ley del mercado hipotecario aprobada por el gobierno permitía a los bancos obligar a los hipotecados a poner más garantías sobre la mesa si su casa bajaba un 20% respecto al precio inicial
En la práctica, esto quería decir que si alguien llega a tener una hipoteca por un importe superior al valor de su vivienda, el banco puede obligarle a dejar como garantía bienes adicionales (dinero en efectivo, acciones, inversiones, otras propiedades...) para garantizar que su crédito está respaldado pese a que hubiera pagado puntualmente siempre sus cuotas
Pese a la polvareda social que se levantó hace un año, el asunto ha permanecido más o menos enterrado, sin hacer más ruido y el que más y el que menos pensaba que había caido en el olvido y que no se aplicaría. Sin embargo, el boe del pasado sábado actualiza la normativa y ha reavidado la polémica y los miedos. La actualización publicada en el boe tras ser aprobada por el consejo de ministros, no elimina la cláusula, simplemente matiza los momentos en los que el banco puede activarla
Así la norma dice literalmente: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites [...], la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza"
La novedad, según los expertos, es que precisa cuándo podrán hacer uso los bancos de esta norma entre particulares. De esta forma, el boe señala que si el deudor es una persona física, el banco no puede activar esta norma hasta que pase un año en el que se mantenga que la hipoteca es superior al precio del piso "a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable" antes de exigirse la ampliación de la hipoteca
A la vez, va más allá y dice que tras ser requerido por el banco, el deudor puede optar por:
1) la devolución de la totalidad del préstamo
2) la devolución de la parte de la hipoteca que sobrepase la tasación
Es decir, si alguien compró una casa por 300.000 euros y abrió una hipoteca por 240.000 euros, si su casa llega a valer 200.000 euros (un 33% menos que al principio) el banco puede exigirle que pague o garantice con otros bienes la diferencia entre esos 200.000 euros y la hipoteca que le quede pendiente
El boe añade que si pasados dos meses desde que le fuera requerida la ampliación de la hipoteca no lo ha hecho o abonado, se dará por entendido que ha optado por la devolución de toda la hipoteca, que le será "inmediatamente exigible" por el banco
Cuando el precio de la vivienda subía y subía no había problema de que el valor del piso fuese inferior al de la hipoteca (un fenómeno conocido como negative equity), pero ahora es un riesgo más que real en algunas zonas y para algunas personas
Los expertos resaltan que la medida, lógicamente, se puede aplicar, pero que sería tremendamente impopular y que incluso cabrían alegaciones ya que los afectados podrían decir que la tasación que se hizo en su día fue elevada. Por ello, señalan que no creen que a los bancos les interese aplicarla si el cliente está pagando la hipoteca sin fallos
También han surgido las críticas de los que piensan que esto es una forma de traspasar el riesgo de los bancos a los clientes
547 Comentarios:
Me parece estupendo, siempre y cuando la tasación realizada por el Banco en su momento se ajuste a la realidad de mercado.
Si la sociedad de tasación de turno ha tasado a conveniencia de la entidad financiera, por interes de la misma, sobretasando el valor "manipulandolo el valor (que es delito)" es de logica aplastante que dicha entidad se coma el marrón por permitir este tipo de actividad fraudulenta.
El Banco de España regulador responsable deberia de tomar cartas en el asunto y realizar una inspección relativa al tema " si tiene lo que hay que tener"
Ojo con las tarjetas del bbve si tienes un limite de 900 euros te lo rebajan a 300 euros sin decirte ni explicarte nada de nada a los trabajadores de mi empresa se lo estan haciendo pero si que te cobran la cuota integra sin darte explicaciones de nada son unos saca sangre
Esto es el colmo, cuando los pisos subian de precio los bancos callados, por que no podiamos pedirles nosotros que nos quitaran los avales, que nos quitaran todas las cosas que segun ellos eran obligatorias para pedir el prestamo??, por que como siempre este gobierno dice una cosa y perjudica a todos?? por que tenemos que pagar nosotros la avaricia de los bancos??
Creo que este país es de risa..
Yo nunca he pedido un préstamo (soy prestamista) el prestatario pasa a ser un esclavo del sistema, para comprar es aconsejable tener siempre el dinero si tienes menos de 40 años, a partir de esta edad cuando quieras comprar has de tener el doble de lo que te cuesta.
Tenia un capital inmobiliario bien, pero con esta bajada de activos actualmente considero que de necesitar dinero me darian la mitad de lo que se pagaba en el 2007 y aun me costaría vender (en tendencias bajista la gente espera a comprar y ademas con la crisis de paro que tenemos, y con lo que han subido los IBI's) Tengo money , pero el elicóptero repartiendo billetes (inflacion) a no tardar no quedará activo que valga ni tochos, ni papel moneda, quizas oro (excepcion valdrá el conocimiento y la autosuficiencia o trueque), pero los joyeros tienen un ramalazo gitano. En resumen en un mercado global tendemos a igualarnos de una manera o de otra con las ex-colonias de las que ya no chupamos, y doy gracias a Dios por la crisis de consumo, ya que al ritmo que andábamos nos cargabamos los recursos y dejábamos un desierto a los que bienen, de esta forma igual con una vida a partir de un nuevo sistema mas respetable con el entorno una vida mas limitada disfrutando los avances tecnológicos (vida virtual) y no el materialismo actual igual no nos extinguimos como los dinosaurios y otras hierbas.
Me hago dos preguntas sobre este particular:
1.- ¿Se exigirá que quien realice la nueva tasación prevista en el RD no mantanga relación de ningún tipo con la entidad financiera? ¿Tendrá acceso a valoraciones anteriores, precio de adquisición y condiciones generales del préstamo, o deberá hacerla partiendo de cero?
2.- ¿A quién corresponde abonar el informe técnico con la nueva valoración?
Nuestra normativa, más que española, es españolísima. Volveré por la noche.
Un saludo.
Domingo, 10 mayo 19:52 caribdis dijo Me hago dos preguntas sobre este particular: 1.- ¿Se exigirá que quien realice la nueva tasación prevista en el RD no mantanga relación de ningún tipo con la entidad financiera? ¿Tendrá acceso a valoraciones anteriores, precio de adquisición y condiciones generales del préstamo, o deberá hacerla partiendo de cero? 2.- ¿A quién corresponde abonar el informe técnico con la nueva valoración? Nuestra normativa, más que española, es españolísima. Volveré por la noche. Buenas preguntas. Unos dirán que han desarrollado la normativa ahora para proteger a los pobres cadáveres financieros un añito de los malvados bancos, que antes podían embargar incluso a los buenos pagadores, y ahora tendrán que esperar 12 meses. Yo creo que esto lo dirán repetidamente todos los medios de comunicación y el gobierno, para vender la moto. Otros, los que ya saben que los reyes son los padres, pensarán que el desarrollo de la normativa huele a blindar la seguridad jurídica de un procedimiento que antes no estaba claro. A mí, como a otros, lo de "sociedad de tasación homologada independiente" dudo que jurídicamente de más poder a las tasaciones de particulares que a las de los bancos. Si no es así, las tasaciones van a ser la próxima burbuja, con avalistas y bancos pujando por miles de euros para tasaciones a la carta favorables a sus intereses. Lo de "un año después del apunte contable", además, puede dar pie a "yo ya lo anoté, y el descubierto es ese, así que o lo cubres o embargamos". Ya veremos qué dicen los abogados no-comprados que puedan analizar bien la normativa y nos enteremos de si los avalistas salen perdiendo mucho o muchísimo con esta jugada.
En un vistazo rápido al real decreto parece que se trata de normas destinadas a dar más seguridad a los adquirentes de titulizaciones hipotecarias españolas, a modo de hacer sonar las cadenas con que se tiene cautivos a los deudores para resaltar su solidez.
Compre Ud., herr hans, titulizaciones hipotecarias españolas que el régimen de garantías es solídisimo.
Tan sólido que la actividad económica se hunde con su peso.
La hipoteca firmada por un particular deudor es la materia prima del mercado hipotecario.
Claro Km., cuando alquilas un coche, pagas en función del valor del mismo. Además, este vehículo está en perfecto estado y con pocos kms. El caso es que en los pisitos, el casero pone el sillón que cambió en su casa (con un forro), el colchón que le daba dolor de espalda, etc. hablo de la mayoría, no de todos.
El problema es que los que legislan en España (imagina Canarias) son la-dri-nun-ca-ba-jis-tas de libro. He perdido la fe en la justicia (suerte que en la divina no). A Alicanteeee.
Claro Km., cuando alquilas un coche, pagas en función del valor del mismo. Además, este vehículo está en perfecto estado y con pocos kms. El caso es que en los pisitos, el casero pone el sillón que cambió en su casa (con un forro), el colchón que le daba dolor de espalda, etc. hablo de la mayoría, no de todos. El problema es que los que legislan en España (imagina Canarias) son la-dri-nun-ca-ba-jis-tas de libro. He perdido la fe en la justicia (suerte que en la divina no). Los caseros son unos impresentables, lo que has dicho lo voy viendo desde hace años, es un verdadero abuso. El viernes tuve que certificar " una vivienda n-o a-p-t-a " por no cumplir las normas de habitabilidad a unos inquilinos, sin querer generalizar, la mayoría de veces ocurre: a) el inquilino sin capacidad adquisitiva, alquila al casero y como no tiene un euro, le deja de pagar, se pasa unos meses, se vá y de paso lo rompe casi todo. B) el casero, tiene el pisito o pisitos y está sin reparar o mantener adecuadamente y mete cuatro muebles y lo alquila al mayor precio posible. Luego pasan los años y si quiere el inquilino seguir viviendo allí, se tiene que hacer casrgo de las mejoras y reparaciones que muchas veces no son responsabilidad del inquilino. Tanto las leyes comunitarias que regulan el urbanismo, como las normas de habitabilidad están desde hace más de 20 años y están obligados t-o-d-o-s los propietarios a mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornnato público y si mirásemos con lupa, la mayoría de las viviendas no las cumplen. Bueno, fin para hoy y mañAna. Voy a colgar el último comentario resumen del e-v-e-n-t-o de alicanteeeeeeeeeeee, para que se quede al principio de la entrada a mi blog( km). Un abrazo¡ Pd.- espero mañAna coger buenos resultados, nunca se pierde la esperanza.
El real decreo este es para que lo analice un experto en derecho hipotecario. Podría tratarse del movimiento más importante en el sector desde hace mucho tiempo, o como dijo, creo, bulleinmo, un principio de capitulación o de guerra de trincheras digo yo.
Artículo 5, los únicos prestámos o créditos que podrán usarse como cobertura de una emisión de bonos hipotecarios serán aquellos (préstamos o cre´Ditos) que estén garantizados por viviendas cuyo valor de tasación no supere el 80% del importe del préstamo o crédito. Si no se trata de viviendas, hasta el 60%.
Esto es así a vuelapluma y dicho por uno que no es experto en la materia (el derecho hipotecario es intrincadísimo), pero ¿Cuál era la normativa reglamentaria anterior?
Se ha dicho mucho que antes la práctica de bancos y cajas era no prestar más del 80%, pero parece que no era norma legal. Y es evidente que se sobrepasó en los años de la burbuja.
Si ahora se lleva la norma del 80% máximo a la letra de la ley con la consecuencia de que el banco no podrá lanzar una emisión de bonos hipotecarios sobre la garantia de las hipotecas firmadas en su día a más del 80%, ¿No significa que se ha dejado fuera de juego, sin posibilidad de acceder al mercado hipotecario a gran cantidad de hipotecas constituidas los últimos años? Si fuera así, bancos y cajas tienen buena parte de sus balances, no solo amenazados por la mora, etc, sino inhabilitados legalmente para buscar financiación.
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