Hace un año estalló la polémica y el boletín oficial del estado (boe) del pasado sábado la vuelve a avivar en un momento delicado. El problema viene de que la nueva ley del mercado hipotecario aprobada por el gobierno permitía a los bancos obligar a los hipotecados a poner más garantías sobre la mesa si su casa bajaba un 20% respecto al precio inicial
En la práctica, esto quería decir que si alguien llega a tener una hipoteca por un importe superior al valor de su vivienda, el banco puede obligarle a dejar como garantía bienes adicionales (dinero en efectivo, acciones, inversiones, otras propiedades...) para garantizar que su crédito está respaldado pese a que hubiera pagado puntualmente siempre sus cuotas
Pese a la polvareda social que se levantó hace un año, el asunto ha permanecido más o menos enterrado, sin hacer más ruido y el que más y el que menos pensaba que había caido en el olvido y que no se aplicaría. Sin embargo, el boe del pasado sábado actualiza la normativa y ha reavidado la polémica y los miedos. La actualización publicada en el boe tras ser aprobada por el consejo de ministros, no elimina la cláusula, simplemente matiza los momentos en los que el banco puede activarla
Así la norma dice literalmente: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites [...], la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza"
La novedad, según los expertos, es que precisa cuándo podrán hacer uso los bancos de esta norma entre particulares. De esta forma, el boe señala que si el deudor es una persona física, el banco no puede activar esta norma hasta que pase un año en el que se mantenga que la hipoteca es superior al precio del piso "a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable" antes de exigirse la ampliación de la hipoteca
A la vez, va más allá y dice que tras ser requerido por el banco, el deudor puede optar por:
1) la devolución de la totalidad del préstamo
2) la devolución de la parte de la hipoteca que sobrepase la tasación
Es decir, si alguien compró una casa por 300.000 euros y abrió una hipoteca por 240.000 euros, si su casa llega a valer 200.000 euros (un 33% menos que al principio) el banco puede exigirle que pague o garantice con otros bienes la diferencia entre esos 200.000 euros y la hipoteca que le quede pendiente
El boe añade que si pasados dos meses desde que le fuera requerida la ampliación de la hipoteca no lo ha hecho o abonado, se dará por entendido que ha optado por la devolución de toda la hipoteca, que le será "inmediatamente exigible" por el banco
Cuando el precio de la vivienda subía y subía no había problema de que el valor del piso fuese inferior al de la hipoteca (un fenómeno conocido como negative equity), pero ahora es un riesgo más que real en algunas zonas y para algunas personas
Los expertos resaltan que la medida, lógicamente, se puede aplicar, pero que sería tremendamente impopular y que incluso cabrían alegaciones ya que los afectados podrían decir que la tasación que se hizo en su día fue elevada. Por ello, señalan que no creen que a los bancos les interese aplicarla si el cliente está pagando la hipoteca sin fallos
También han surgido las críticas de los que piensan que esto es una forma de traspasar el riesgo de los bancos a los clientes
547 Comentarios:
Pero la cosa continúa:
La tasación según la cual el préstamo no excede del 80% del valor de la vivienda (requisito para poder emitir bonos hipotecarios) no tiene que ser necesariamente la primera, cuando el particular deudor compró. puede ser otra, artículo 8. "Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes [vivienda] de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado".
O sea, antes de presentarse en sociedad con la emisión de bonos hipotecarios, se revisa la valoración. Decir en el real decreto o en su exposición de motivos que hay un antes o durante burbuja y un después de burbuja, entre los cuales el valor se ha derrumbado, hubiera quedado feo. Decir que hay que adecentar las garantías a costa de los hipotecados (codiciosos, ingenuos, normales o del tipo que sean) antes de salir a vender la burra por Alemania y conseguir que alguien la compre como antaño también hubiera quedado bastante feo.
El meollo, lo ya sabido, art. 9:
Si por razones de mercado o cualquier otra circunstancia el valor de la garantía desmereciese del valor inicial un 20% y con ello se superase el límite del 80%, el banco, previa tasación de una entidad homologada independiente (sic) podrá exigir del deudor la ampliacion de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relacion exigible entre el valor del bien y el valor del préstamo.
Para profundizar en esto habría que hacer una intrpretació histórica, o sea, saber qué decía la norma anterior. La base legal genérica existía pero no creo que este desarrollo reglamentario que consiste en remachar las cadenas del deudor hasta un grado extremo, estuviera previsto anteriormente. Sí existiría la previsión general de poder pedir mayores garantias, diría yo, pero sin la concreción de porcentajes, y como dijo alguien, de plazos. Es una suposición. De lo contrario no entendería cómo pudieron otorgarse tantas hipoteca por más del 80%.
Quizá alguno piense que si (hipótesis) los bancos se saltaron una norma legal al dar más de lo que la ley supuestamente permitiese, ese 80%, podrías atacar el contrato, resolverlo, etc. desde un punto de vista de sentido común parece harto difícil y aqui enlazo con mi postura general al respecto, pues el deudor al fin y al cabo recibió ese mayor dinero y dispuso de él (aunque fuese para enterrarlo en un activo sobrevalorado), lo cual es una plasmación más de todo este hiper problemón: si juegas con los bancos, estáte preparado para perder la partida.
Las cedulas hipotecarias son titulos respaldados por bienes inmuebles es decir los bancos y cajas se venden el derecho a reclamar el dinero concedido con hipotecas, quedando con las manos libres respecto al cobro de la deuda asumida por el hipopotamo pasando el riesgo a los tenedorres de tales t'itulos que se deprecian al mismo rismo que bajan los tochos con el agravante que el rendimiento que ofrecen suele estar indexado al Euribor al ser no amortizables (deuda pepetua) y actualmente al estar el eurbor al 1,7...% no rinden con lo cual los tenedores, desconocedores de la reglamentacion quieren venderlos y no encuentran comprador quedando las ordenes de venta sin casar side die, supongo que por tal motivo el reciente movimiento del BCE ofreciendose para comprarlos y dar liquidez antes de que todos les veamos el plumero y pasen a la historia como un engaño. Estos t'itulos al igual que las hipotecas deberian indexarse con un suelo como las hipotecas collar para asi tener una prima de riesgo acorde acorde
La gente no se da cuenta de la gran ...t r a g e d i a... que supone para este país que sus ciudadanos no puedan elegir entre hipotecarse o alquilar.
Los bancos y zp nos están llevando a la ruina, todos nos arruinaremos salvo ellos.
Gracias zp;
Lo estais haciendo muyyyy bien, muy bienn.
Lo estais haciendo muy bien, muy bien, muy bien.
Se ha hablado mucho aquí estos días, y yo mismo lo he dicho, acerca de que los bancos solo recurrirían a esta terrorífica posibilidad legal si el deudor diese problemas o el banco los previese, mora, apreturas, etc.
Me temo (y no me alegro en absoluto) que quizá no sea así. pues si el banco necesita tener garantías fetén para poder emitir bonos o titulizaciones hipotecarias, quizá se sienta tentado de apretar las tuercas incluso a gente perfecta pagadora, y todo para poder coger su hipoteca como garantía y salir con ella a financiarse por ahí. a este respecto recuérdese que los bancos deben mucha pasta con vencimientos prontos.
Pero aconsejo a los bancos que lo usen con mucha prudencia porque esto puede tener efectos incendiarios. El poder con frecuencia se vuelve ciego; cree que está en su mano hacer lo que se le antoje. Esto es dinamita.
Si por razones de mercado o cualquier otra circunstancia el valor de la garantía desmereciese del valor inicial un 20% y con ello se superase el límite del 80%, ¿Y si no hubiese desmerecido el 20% pero a pesar de ello se superase el límite del 80%, porque ya desde el principio se superaba?, ¿Bonita situación, no? ¿Contendrá el real decreto una previsión del tipo "dónde andará el director de la sucursal que dio ese prudente préstamo"? Estaría bien acceder al listado de intercambios de puestos entre directores de sucursales, el de la calle goya 80 cambiado con el de bravo murillo 210.
Esto como lo apliquen va a ser el principio inevitable de una revolución social acojonante, y no hablo metafóricamente... aquí se va a armar una movida muy pero que muy seria de revueltas sociales que puede incluso acabar en guerras o algo así. y es que si algo nos enseña la historia es que se repite. Espero que no cometan el error de poner en marcha esa ley
Si el valor del piso es menor a la tasación y prestamo que hizo el banco en su día.Por lógica y ley es el problema de la mala orientación y engaño que hizo el mismo banco a los clientes por que le convenía.
Por lo tanto el cliente es la víctima y el banco el ladrón de guante blanco siempre amparado por los goviernos.
No solo eso. No cumplen con las ayudas del ICO que supuestamente el banco es el intermediario y se pone el dinero en el bolsilllo.
Si hicieran circular estas ayudas a quien lo necesita en estos momentos de apuro. Quizá pasaríamos mejor esta crrisis y con menos morosos.
Por cierto Moroso es una palabra mal usada. Se ha de distinguir entre el que no puede pagar y el que no quiere pagar.
El banco ha de asumir la diferencia entre el valor del piso actual y lo prestado en su momento. Se supone que ellos tenian que saber su trabajo (que lo sabian muy bien) y cdejar a los incautos que han sido engañad0os y extorsionado y oprimido.
Son todos unos caras duras y no tienen verguenza.
Y quien no se oponga a ello es peor que el calificativo anterior
Bueno chavales, qeria qe me dijeran cuando creen qe es el mejor momento para comprar?? y hasta cuando seguiran bajando los precios de la vivienda?? tengo ahorrados 20.000eu y quiero comprar una casa de 135.000eu teniendo en cuenta qe gano 2.200eu seria una buena idea de pedir una hipoteca a pagar en 15 años??
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