La nueva normalidad: los precios seguirán cayendo en muchas provincias y será difícil obtener una hipoteca

2014 fue el año en el que el sector inmobiliario español -en realidad algunas zonas del país- salieron de la UCI donde estuvieron desde 2008. El año comenzó como un suma y sigue de 2013 -ambiente de incertidumbre y dudas sobre la recuperación- y terminó siendo un prólogo a 2015, cuando si nada se tuerce podremos por fin ver luz al final del túnel sin temer que sea otro tren que viene en dirección opuesta.

Sin embargo, no deberíamos caer en la tentación de un optimismo exagerado -que lamentablemente empieza a inundar algunas portadas y comentarios de analistas. Cualquier dato de 2014 comparado con el año anterior es positivo; por ejemplo, las compraventas han crecido un 15% y la concesión de hipotecas un 30%, a pesar de que aún estamos por debajo de 2012, un 10% por debajo en hipotecas y 1,8% en compraventas.

Pero si pisamos tierra y desmenuzamos los datos, descubrimos que en 2015 no será la feria igual de divertida para todos, ya que la evolución será bien distinta en algunas provincias -donde los precios tocarán suelo y el sector se irá recuperando tímidamente- frente a otras en las que la crisis no sólo se prolongará este año sino los siguientes y en las que la alegría ni está ni se la espera.

En las zonas en las que la actividad se va recuperando poco a poco, tanto en número de operaciones como en precios, el mercado mejora gracias al interés que genera entre pequeños inversores la rentabilidad que en ellas se puede obtener a través del alquiler, entre un 4% y un 7%. Es el caso de Barcelona (el precio de venta subió 3,5% y el alquiler 7,4% en 2014) o Madrid (los distritos más caros han comenzado tímidamente a subir tanto en venta como en alquiler), además de algunas zonas costeras ‘premium’ o enclaves del País Vasco, en los que los precios han detenido sus descensos o registrado pequeñas subidas (Marbella o San Sebastián comparten comportamientos alcistas).

Pero una mayoría de las provincias españolas aún no ve la salida del sol, sino más bien al contrario: un enorme stock coincide con una demanda decreciente que adelanta nuevas caídas de precio en los próximos meses, sin lograr despertar el interés de los inversores por bajas rentabilidades o mercado de alquiler residual.

Y, mientras tanto, el mercado hipotecario vive en su propia paradoja. Las entidades financieras son conscientes de que necesitan volver a dar hipotecas: se está reduciendo a velocidad considerable el saldo vivo hipotecario y no han comenzado aún a sustituirlo gracias a una política más agresiva de concesión de crédito. No es descartable una rebaja de los diferenciales hasta dejarlos en torno al 1%. La mala noticia es que, a pesar de que se relajarán ligeramente los criterios de riesgo, miles de españoles seguirán sin reunir las condiciones necesarias para poder acceder a la financiación.

Artículo de opinión escrito por Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, para 'El Mundo'