José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, señala que a la vista de los movimientos de las inmobiliarias, "las pocas operaciones de compra-venta cruzadas que se están haciendo llevan un descuento desde el máximo alcanzado en la burbuja del 30 al 40%". En su opinión, el futuro del mercado será un debilitamiento lento de precios que hará menos daño psicológicamente a los propietarios de casas, pero que les condenará a años sin plusvalías
El experto echa mano de un estudio del profesor Israel Sancho Portero, perteneciente al departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Murcia, para intentar medir el tamaño de la burbuja inmobiliaria
En su opinión, hay varios métodos para calcular el tamaño de la burbuja, es decir, cuanto tienen que bajar los pisos
1) Técnicas econométricas
Analizando la renta de los españoles, la formación de hogares, los tipos de interés, la variación en el stock de viviendas y los costes de construcción, La diferencia entre el precio observado y el estimado por el modelo constituye lo que podemos llamar burbuja, aquella parte de los precios que no podemos explicar con ninguna de las variables que determinan los precios de los activos inmobiliarios
Por este método, la burbuja actual es del 46%
2) ratio de alquiler
Es el resultante de dividir el precio de venta entre el de alquiler. Según el banco de España, estamos en una rentabilidad bruta por alquiler del 3,3%, que llevados a una equivalencia bursátil nos dice que la vivienda está más cara que la bolsa cuando explotó la burbuja de las puntocom. La media histórica, empleando datos de EEUU, es del 5%, lo que, suponiendo que los alquileres no varían, supondría una caída de los precios del 34%
3) precio de la vivienda en función de los sueldos
Es el cociente entre el precio y la renta de los hogares. Antes de empezar la burbuja en España era de 4 años, pero ahora está en 7. El proceso de vuelta a la media supondría una reducción de los precios del 43%, aunque también se puede disminuir si suben los sueldos o cualquier renta, algo que actualmente no parece probable a corto plazo. En eeuu, este ratio nunca supero el 5,5
4) endeudamiento
Cuando vamos a pedir un préstamo a un banco se supone que es pago de la hipoteca no debe superar el 30-35%. Según el Banco de España dicho esfuerzo se situó en el 51% en 2008, de modo que para que baje a ese 35% de la renta familiar los precios deberían reducirse un 30%
El debate, según cárpatos es cómo se curará esta enfermedad, ¿con una caída de los precios lenta y prolongada en el tiempo o de de forma rápida?. ¿Su apuesta? "a no ser que nos salgamos de la unión monetaria (ue), aposto por un ajuste lento al estilo de Alemania Suiza o Japón", dice el responsable de serenitymarkets.com
142 Comentarios:
¿ Si una persona avaló a un familiar con su vivienda ( doble garantía hipotecaria ) y quiere vender ahora ,cómo puede quitar esa doble garantía. No se si te habrán respondido ya. Estoy leyendo ahora y no he visto los pots posteriores. Si es así, tendrás más opiniones. Respondo: si el avalista hipotecó a su vez su vivienda: el el credito hipotecario debe reflejarse y por tanto, se registra, resulta, entonces, que su vivienda está hipotecada, es obvio. Por tanto si la quiera vender libre de cargas (de otra forma no se la van acomprar) debe liquidar la hipoteca previamente. Esto es diferente a tener un avalista, que tenga propiedades o activos. Se supone que su aval es su capacidad crediticia y económica. En la escritura hipotecaria se refleja esta situación de avalista, pero los activos con los que avala, que no se registran y permanecen libres de carga. Este último caso es el mio, que avalé (soy avalista) de un cédito hipotecario de mi hija. En mi caso, ni siquiera aparece una relación de bienes. Al banco le fue suficiente comprobar mi situación financiera. No he vendido ningún inmueble, pero si acciones y fondos de inversión, que formaban parte del aval. Lo he hecho sin problemas. Por último, decirte que mi vivienda, sigue libre de cargas (ya amorticé mi préstamo, que era personal) y en el registro, aparece como libre de cargas. No cre que tenga ningún problema (frente al aval) para venderla. Otra cosa es que alguien me pague un precio de burbuja, en cuyo caso se la venderé gustoso si puedo comprar otra a precio de no burbuja (es una broma), si no, sigue como hasta ahora manteniendo su status: mi vivienda familiar saludos
Por fin un articulo que utiliza argumentos objectivos de valorización y muy similar en su filosofía a los que se utilizan para valorar una empresa.
Una empresa se puede valorar de muchas formas y la mejor forma de acercarce a la "verdad" es probablamente de quedarse con la media de los 4 resultados del medio (de los 7-8 que se suelen utilizar).
En ese caso, yo me quedaría solo con los 3 primeros criterios de medición, ya que el ultimo depende demasiado (en España) del tipo de interes variable que por definición es verdad solo en un momento T.
El criterio del ratio del alquileres mi preferido, ya que soy extranjero y financiero, pero me parece muy conservador el resultado porque estoy convencido que
La rentabilidad bruta de un alquiler, como minimo en Barcelona cuidad o alrededores, es mas proxima al 2% que al 4%, lo que implicaria una bajada superior.
Todo coincide en una bajada objectiva del 40%.
Licenciados en empresariales y con esas dudas sobre las s.a y las s.l . Madre mia que Dios nos pille confesados. (Y estos son los listos).
El sueldo mensual que percibes en cada paga depende de varios factores. El más importante de ellos es el sueldo bruto anual que paga tu empresa pero, además de éste, existen otros factores que pueden modificar la cantidad de dinero que recibes finalmente. Estos factores se contemplan en las herramientas que te facilitamos en esta web y son, entre otros, la existencia de pagas extra, las rentas de tu cónyuge, si recibes algún tipo de retribución en especie, tu categoría profesional, tu edad, o los ascendientes y descendientes que tengas a tu cargo.
Licenciados en empresariales y con esas dudas sobre las s.a y las s.l . Madre mia que Dios nos pille confesados. (Y estos son los listos). Ahí le has dado.
Licenciados en empresariales y con esas dudas sobre las s.a y las s.l . Madre mia que Dios nos pille confesados. (Y estos son los listos). Ahí le has dado. Claro, es que hay que saberse la LSA y la LSRL de memoria: "artículo 1, punto 1: bla, bla, bla...". y los motivos y las disposiciones transitorias, si me apuran. Anda, que...
Claro, es que hay que saberse la LSA y la LSRL de memoria: "artículo 1, punto 1: bla, bla, bla...". y los motivos y las disposiciones transitorias, si me apuran. No me vengas por milongas. Pretender ser licenciado en empresariales y no saber que la responsabilidad de los socios de una sa se limita al capital aportado es como ser médico y no distinguir un fémur de un premolar. Si no fuera así no existiría ni la bolsa. Lo de la universidad española es una vergüenza.
Gothaus solo es un poco charlatan, dejale al chaval,
Gothaus solo es un poco charlatan, dejale al chaval, si el problema no es gothaus, es la educación que tenemos. Luego viene lo del mileurismo y tal.
Gothaus solo es un poco charlatan, dejale al chaval,
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