Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

Hola Km. Ya ha comentado que acabo de vender mi piso y solo quiero comunicarte que en su momento tu lo tasaste según una serie de baremos y precio de venta ha sido ligeramente superior al 50% de lo que tu consideraste un "precio justo" y un 40% superior a lo que tu considerabas precio "máximo" . Hola mar, he estado buscando en mi comentario o-r-i-g-i-n-a-l " yo le ayudo a ajustar el precio de la vivienda(no compre caro)" y no he encontrado una pregunta por tu parte como " mar" de solicitud de tasación. He encontrado un comentario tuyo que contestabas a "mat" en el que te dirigias a mí, donde criticabas mi forma de tasar: totalmente de acuerdo contigo mat me posiciono de tu parte en esta discusión, mejor lo llamaré debate con km. Las matemáticas no nos sierven para establecer el precio de la vivienda ni en esta coyuntura, ni en otra , porque hay mas variables imposibles de controlar o predecir . Que conste que soy una fiel seguidora tuya km , por todo lo que aportas a este foro, por tus conocimientos, tu profesionalidad, por tu caracter extrovertido , amigable , conciliador y al final lo que mas alabo es tu modestia y educación y con mas calificativos me quedaré corta, pero tus valoraciones de viviendas me parecen siempre un poco encorsetadas y no dejan de sorprenderme . Ese baremo parece que nos sirve lo mismo para valorar una vivienda en San Sebastian en Miraconcha y otra, ya no me voy a un pueblecito perdido en Albacete, si no en cualquier otra ciudad de la costa Española, ¿ Cual es el precio razonable de un edificio en Miraconcha ? Desde luego que no es que se pedía en el año 2006 0 2007 incluso ahora , pero por supuesto que nunca se va a poner al alcance de nuestros bolsillos por mucho que tratemos de establecer cual sería su precio razonable. Porque aunque para nosotros sea razonable , siempre va a haber gente que estará dispuesta a pagar mas incluso en Mayo de 2009 ..........la palabra en estos momentos es incertidumbre y aunque todos estamos de acuerdo en que la vivienda debe sufrir un ajuste muy grande no sabemos lo que va a pasar y las declaraciones de uno y otro lado son siempre de partes interesadas que no aportan ninguna luz ni credibilidad. Luego os contesté a varios por medio de un comentario mío en el que te/os decía: va por vds. Y vosotr@s: bien, mat, mar, asancho,alquilado,buscadores en genral de poder hacer una compra o venta y como complemento expositivo, para esta hoja titulada"yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)". LA VALORACIÓn INMOBILIARIA- INTRODUCCIÓn La valoración inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble(suelo y edificación), a partir del a-n-a-l-i-s-i-s de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos, que caracterizan la zona en la que se encuentra. La valoración d-e-b-e e-n-t-e-n-d-e-r-s-e, por tanto, como un proceso de cálculo de una valor económico, establecido de acuerdo a unos c-r-i-t-e-r-i-o-s, a unas m-e-t-o-d-o-l-o-g-í-a-s de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las características que le son propias del bien y de las amenidades de su entorno. En este sentido, la incorporación de técnicas estadísticas en los estudios de valoración facilita la selección de los factores más directamente vinculados al valor(correlacionados), así como en el establecimiento de criterios de evaluación a-j-u-s-t-a-d-o-s a la r-e-a-l-i-d-a-d de mercado( hoy en 2009, no hay valores de mercado sino valores especulativos( sobrevalorados). La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel económico, social, medioambiental y Urbano son d-e-c-i-s-i-v-o-s en la formación de rentas urbanas, pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta línea, las n-u-e-v-a-s tecnologías de sistema de información geográfica y territorial constituyen una herramienta p-r-i-m-o-r-d-i-a-l ( ejemplo los anuncios de i-d-e-a-l-i-s-t-a.com) para el análisis y evaluación de los atributos urbanos, su disposición en el territorio. La utilización integrada de SIG y técnicas d estadística de análisis de correlación adquieren una gran e-f-e-c-t-i-v-i-d-a-d en la determinación del nivel de interacción del entorno de los valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del contexto espacial sobre los valores urbanos. En este punto, cabe referirse a la valoración inmobiliaria como una d-i-s-c-i-p-l-i-n-a profesional en la que se c-o-m-b-i-n-a-n diferentes técnicas y metodologías de estudio que tratan de establecer el “ valor real” al día de la fecha en que se solicita la tasación, de los diferentes productos inmobiliarios, especialmente de n-a-t-u-r-a-l-e-z-a urbana. ¿ Porque los valores de referencia de los últimos años son especulativos y no de mercado ? Pues el “ valor de mercado” esssssss aquel que presenta una cierta proporcionalidad entre productos similares intercambiables, es decir que refleja el funcionamiento n-o-r-m-a-l del mercado, y que a-d-e-m-a-s mantiene una cierta c-o-n-s-i-s-t-e-n-c-i-a en el valor-------- que no sufre excesivas alteraciones en cortos periodos de tiempo. El valor de mercado responde a una retribución media o normal de mercado, donde c-o-n-c-u-r-r-e-n circunstancias r-a-z-o-n-a-b-l-e-s y c-r-i-t-e-r-i-o-s m o d e r a d o s por ambas partes( comprador y vendedor)------- l-e-j-o-s de situaciones a-p-r-e-m-i-a-n-t-e-s ó un e=x=c=e=s=o afán especulativo. El funcionamiento del mercado a-d-o-l-e-c-e de transparencia y competitividad suficientes como para permitir un equilibrio c-o-n-s-t-a-n-t-e entre la oferta y la demanda ( ejemplo a partir del 2005, no se puede comprar a los valores medios del entorno donde se ubique el inmueble), tampoco es posible una actuación rápida y efectiva( se negó la crisis hasta marzo de 2008, había explotado la burbuja en septiembre de 2007 y ya estamos en 2º Trimestre de 2009) en la previsión y adopción de medidas que regularicen el comportamiento del mercado, de forma que ahora en 2009, l-e-j-o-s de reflejar el conjunto de intereses sociales, el mercado tiende a evidenciar unas e-x-p-e-c-t-a-t-i-v-a-s ---> de lucro. Esta situación tenderá a c-o-r-r-e-g-i-r-s-e en el tiempo--->en la medida que la d-e-m-a-n-d-a se r-e-t-r-a-i-g-a, porque ya hay un excedente de oferta y esta debe reducir sus precios para recuperar el interés de la demanda. ---------------> KM: km-----------> Os dice, que no puedo rellenar 10 folios exponiendo todos y cada uno de los motivos que justifiquen el valor asignado a cada bien inmueble que se me solicita, pero con una exposición básica, una fórmula donde se obtienen los costes del inmueble y el factor de localización, así como alguna anotación más, les doy el “ valor más razonable y en algún caso el más probable” que al día de la fecha que se solicita, pueden llegar a un acuerdo tanto al vendedor que quiere vender y el comprador que quiera comprar. En cualquier caso, siempre les digo “ Vd. decide”, ------------------porque mientras no revise toda la vivienda, los elementos comunes, el entorno, la ordenación urbanística, los servicios de la zona-----------------" in situ” y me deje a mi exponer y negociar con el vendedor, tal vez nunca puedan vds. Convencer a un vendedor a-c-o-s-t-u-m-b-r-a-d-o a g-a-n-a-r, pensando que no lo engañaban con el precio de compraventa o que compró con unas expectativas de lucro en reventa, que hoy no son posibles. Quién quiera mi opinión sobre el valor más probable desde la –d-i-s-t-a-n-c-i-a, la tendrá con la finalidad de que Vd. pueda defenderse y saber un poco más. Mar, yo no puse el precio definitivo de tu vivienda, lo pusiste tú y tanto tú como el comprador decidisteis firmar la escritura de compraventa, no yo. Mar, te sugiero me digas donde está escrita la tasación de tu piso, solicitada como mar y contestada como km. Gracias y saludos cordiales