Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

Hola km.

Me gustaría por favor que me dieras una valoración de mi piso, el anuncio en idealista es vw131722. Está en Madrid, arganzuela, barrio chopera, frente al parque de la m-30 donde el invernadero y la futura playa y embarcadero, cerca del centro cultural matadero.

Es un ático sin vecinos (no hay más puertas en la escalera en mi planta, la 7ª Con ascensor, que es la última), con 60 m2 útiles de piso más 36 m2 útiles de terraza con vistas al rio y pradera de san Isidro. Para calcular los m2 construídos añadí un 25%, que fue lo que me dijo una conocida que trabaja en valoraciones de la comunidad de madrid, que es lo que ellos hacen para calcularlos sobre los m2 útiles de la escritura. Tiene reforma integral en 2002 (tuberías, electricidad, puertas, suelos, ventanas, radiadores, etc). 3 habitaciones (una de ellas está sacada de la terraza), salón con chimenea, hall, cocina amueblada, terraza cubierta con tendedero en la cocina y despensa-trastero, 1 baño completo de 4 piezas con bañera grande y mampara, y posibilidad de hacer un aseo con ducha en un vestidor, sin quitar ninguna habitación, 2 habitaciones dobles y una individual, salón de unos 16 m2 útiles, todo exterior. Gastos de comunidad 90 euros al mes incluyendo la calefacción central.

Toma de gas natural, 2 armarios empotrados hasta el techo (1 de 3 metros y otro de 1,5 metros), 4 climatizadores con bomba de calor, calefacción central, parquet en espiga y puertas en roble, puerta acorazada, alarma, chimenea, 3 maleteros, rejas, toldos, doble ventana en salón y dormitorio principal, ventanas y puertas oscilobatientes en aluminio blanco con climalit inglés y rotura de puente térmico, Tomás de teléfono y televisión en todas las habitaciones, luces, enchufes, 2 tomas de agua, ducha y toma de antena de tv en terraza, en fin, todos los extras, como se suele decir en los coches.

La finca es del año 1965, fachada de ladrillo visto, pasó la i.t.e. En 2001 y en 2002 se pusieron nuevos los acensores y se saneó toda la pocería, antes ya se había saneado también todo el tejado (no tiene azotea, es tejado con cámara de aire aislante. Luego se ha cambiado toda la instalación eléctrica de la finca y se ha pintado todo hace 1 año. Todas las obras pagadas y sin derramas pendientes. No hay ninguna obra de importancia pendiente. Hay un piso propiedad de la comunidad alquilado para ayuda de gastos, si se decidiera venderlo se repartiría por coeficiente entre todos los propietarios.

No tiene garaje, pero tengo una plaza para un coche bastante pequeño en una finca cercana que podría vender por unos 20.000 euros (no incluída en el precio que tengo, 315.000 euros, negociables en función de lo que yo pueda también negociar en lo que me quiera comprar cuando me hagan una oferta).

Te agradecería tu opinión. Si quieres me puedes contestar a mi e-mail desde el anuncio, o decirme si te falatn más datos relevantes.

Gracias y un saludo

El precio de la vivienda va a seguir cayendo durante más de 10 años, que nadie compre ningun piso, el colapso está cerca.

Gracias por la información Km, sólo hacerte unas pequeñas consideraciones:

- En cuanto al valor de la terraza descubierta, yo pongo en el anuncio los metros que tiene, no sé cómo lo tratan luego a la hora de tasar, aunque tenía entendido que computan los metros al 50%. Cuando yo compré el ático y me lo tasaron por comparación, lo hicieron con otras viviendas vendidas en la zona que no eran áticos (por la escasez de áticos a la venta, como tú bien dices), y luego, por ser ático con esa terraza, me aumentaron la tasación obtenida un 30%, así que entiendo que la terraza, poco o mucho, pero algo vale.
De todas formas tú me haces el cálculo sobre 75 m2 construídos, cuando los m2 construídos que aparecen en el catastro son 87, y en una pretasación que me hizo hace 4 meses un conocido que trabaja de tasador para un Banco, y al que le pedí que fuera objetivo tirando a la baja, me puso 97 m2 construídos, a 3.250 Euros el m2, le salían algo más de los 315.000 Euros en los que puse mi precio (es la última bajada que le he hecho al anuncio).

- Por otra parte, no dudo en la veracidad de tus cálculos, pero el precio que te sale es lo que yo pagué por el ático en 2001, y luego le hice una reforma de casi 60.000 euros. Creo que ya te dije que lo que quiero es cambiarme de zona a un ático similar al mío pero mucho más cerca de donde trabajo, para ser más exactos, a Carabanchel, que al menos sobre el papel es una zona más barata por m2 que en la que vivo actualmente (delicias). Estoy dispuesto a negociar el precio en la misma medida que yo pueda negociar en lo que me quiero comprar, pero te puedo asegurar (y he visto ya bastantes áticos dentro de la poca oferta que hay de áticos, como tú bien dices, y que por eso mismo les hace un producto bastante exclusivo y de capricho que hay que pagar), que por el precio que me valoras mi ático no he encontrado ninguno parecido (Ni bastante peor) en Carabanchel. ¿Me podrías ayudar tú también es esto?, Porque si no seguiré viviendo donde vivo tragándome atasco diario.
Yo estoy dispuesto a vender a precio de ganga, incluso por debajo de lo que yo pagué en su día, pero sólo si también puedo comprar al mismo precio de ganga, si no, me quedaré donde estoy.

Bueno, repito que muchas gracias por todo

Estimado Sr. kiko (km):

El Sr. del ático que Vd. ha valorado le acaba de dar sopas con ondas.

Soy a.p.i., entré el otro día en uno de los blogs de idealista, vi el comentario del Sr. del ático y su respuesta, ofreciéndole su ayuda con el enlace a éste, su blog, así que decidí entrar yo también, y he visto lo que le contaba el buen Sr. de su ático y su respuesta y valoración, que me parece de todo menos objetiva, siendo profesional del sector.

En la valoración que Vd. hace, con mucha teorica y más retórica, aparte de marcar un precio por m2 totalmente subjetivo y sin apoyo en ninguna realidad actual, ya que ahora mismo por 1.500 euros el m2 no se encuentra nada a la venta en Madrid capital al menos, se olvida de varios factores a valorar, y más en un artículo de muy poca oferta como los áticos, como bien le hace ver luego el citado Sr. en su comentario posterior.

Veo muy loables sus intentos de "ayudar" a la gente con sus valoraciones para que el mercado baje aún más los precios y más rápidamente, pero una cosa sería eso y otra muy distinta lo que Vd. hace, e-n-g-a-ñ-a-r a compradores y vendedores, con lo que lo único que logra es paralizar todavía más la reactivación del mercado inmobiliario, perjudicando a ambas partes y sobre todo a los profesionales que vivimos de esto, y que lo que intentamos es lograr un precio j-u-s-t-o de mercado para comprador y vendedor.

Después de ver el anuncio del citado ático, y sin haberme personado en el mismo, entiendo que un precio realista según el mercado actual estaría sobre los 300.000 euros, y un precio de oportunidad sería de los 270.000 en adelante. Por debajo de esto sería un precio de chollo por una necesidad imperiosa de vender que ese Sr. no tiene, pero en ningún caso llegando a los precios que Vd. le indica. Además, según dice ese señor, estaría dispuesto a negociar su precio, ya que él es a la vez vendedor y comprador, y como tal también intentará él negociar en lo que se quiera comprar.

Para muestra un botón, yo tengo una agencia inmobiliaria en carabanchel, y acabo de vender allí un ático de 1 dormitorio, 45 m2 útiles de vivienda más 14 m2 útiles de terraza, para reformar, en finca de 1960 con ascensor, por 180.000 euros, y no me ha durado ni una semana a la venta porque realmente era un auténtico chollo de precio. Con lo cual, un precio similar a éste como es el que Vd. le marca a ese señor por su ático, que es más grande, totalmente reformado, y en una zona más céntrica y cara, es un auténtico engaño por su parte.