De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
Sin otro particular, atentamente
Km.
281 Comentarios:
La superficie de la terraza del ático, al ser d e s c u b i e r t a no se puede considerar como parte de superficie construida, si miras tu escritura, verás como la superficie será de 75 m2 construidos o como mucho los 87 m2 construidos con parte proporcional de elementos comunes que es lo que fija catastro.
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Buenas noches kiko:
Si me permites, le aclaro, en las escrituras de división horizontal, las terrazas de los aticos, se suelen escriturar como tales... ahora mismo estoy redactando una bastante compleja, que son mi especialidad, que lleva 4 aticos, con terrazas de unos 50 m2 y en la descripción se pone esa superficie como un elemento mas de la finca y te pongo un ejemplo de descripción: vivienda en la planta cuarta, con una superficie construida de 85 metros cuadrados que se distribuye en varias estancias .... y dispone de una terraza de 50 metros. Por tanto se atribuye la propiedad al piso como un elemento más.
En los patios de luces, que si son elementos comunes, lo que se hace es atribuir el uso y disfrute o el uso exclusivo y excluyente a alguna vivienda y de esta forma, no se les atribuye la propiedad y si el uso.
En cuanto a la demanda de los aticos en Madrid, es espectacular. Como ya he contado alguna vez, edifique un bloque en Madrid y todos los clientes que entraban, lo primero que preguntaban era si había aticos.... algunos eran excluyentes, es decir si no habia aticos directamente se iban, nosotros los teniamos, por cierto con unas vistas espectaculares y a pesar que el precio del m2 era más alto que en las plantas, fueron los primeros en venderse.
Ahora llevo algunos años fuera de Madrid y sin querer entrar más en el asunto, yo creo que el sr/Sra. si no lo ha vendido, no es por el precio, sino porque la terraza esta en un estado un tanto puf, puf... y el interior de la vivienda, aunque de las fotografias no te puedes hacer una idea real.... la decoración y mobiliario agobiante que mantienen sus propietarios, entiendo lo hacen poco atractivo.... mi experiencia en aquella promoción, me enseñó que los compradores de aticos, eran generalmente personas, bastantes caprichosas, con buenos recursos y la decisión la tomaban por las caracteristicas de la vivienda, que por su precio.
Un saludo
Si me permites, le aclaro, en las escrituras de división horizontal, las terrazas de los aticos, se suelen escriturar como tales... ahora mismo estoy redactando una bastante compleja, que son mi especialidad, que lleva 4 aticos, con terrazas de unos 50 m2 y en la descripción se pone esa superficie como un elemento mas de la finca y te pongo un ejemplo de descripción: vivienda en la planta cuarta, con una superficie construida de 85 metros cuadrados que se distribuye en varias estancias .... y dispone de una terraza de 50 metros. Por tanto se atribuye la propiedad al piso como un elemento más.
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Si se suelen escriburar como tales, lo mismo que viene Vd. diciendo en la anterior descripción: superficie construida de 85 m2 ( útil de 68 m2) que se distribuye en salón comedor, cocina con tendedero, tres habitaciones, baño.....y tiene atribuida una terraza de xx m2.
Además si compruebas los "coeficientes de propiedad " de la ley de división horizontal, resulta que los áticos tienen m-e-n-o-r coef. De propiedad-participación que el resto, pues son normalmente inferiores en sup. Construida a las plantas inferiores del edificio. Por el simple motivo de que como v-i-v-i-e-n-d-a son de menor sup. Construida.
Aprovechando este momento te adjunto la definición de superficies:
1.- superficie construida.- se entiende por superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y en su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.
Esto es un poco polemico( entre notarios, registradores) pues debería decirse como superficie construida privativa y como sup. Construida total donde si incluye la parte proporcional de elementos comunes
Los balcones, t-e-r-r-a-z-a-s, porches y demás elementos análogos, que estén c-u-b-i-e-r-t-o-s se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de las cuatro orientaciones, en cuyo caso se computaran al 100 por 100.
2.- la superficie util.- no tiene una definición unívoca, pero normalmente se entiende que es la superficie cerrada privativa interior, descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc....
Sólo es exigible descreibirla en las viviendas de protección oficial, en le resto de promociones como un complemento.
Saludos cordiales
Como ya le dije Sr. km., gracias por la valoración, he visto que ha despertado comentarios de todo tipo.
Sólo quiero apostillar el hecho de que mi terraza aparece en escritura en metros útiles, lo mismo que el piso. Que la finca no tiene garaje (como casi el 90% de las fincas del centro de Madrid) pero dispongo de una plaza en finca cercana por si a alguien le interesa, que la finca no tiene trastero (como casi el 90% de las fincas del centro de madrid, que son antiguas) pero la vivienda sí dispone de un cuartito para despensa-trastero que no disponen la mayoría de las viviendas, y que la finca tiene un sólo baño (como más del 60% de las fincas del centro de Madrid)pero existe la posibilidad de hacerle un aseo con ducha, wc y lavabo en un pequeño vestidor, sin quitar ninguna habitación para ello, y que yo no lo hice al
Hacer la reforma porque en ese momento no lo necesitaba.
Evidentemente, como bien dice otro señor, los áticos suele ser lo que más demanda la gente, son un capricho y se está dispuesto a pagar más por el m2 por tener unos elementos exclusivos y diferenciadores. Yo lo pagué en su momento y cuando compre (depués de vender) lo tendré que pagar de nuevo, y es lógico que yo también lo pida. Ya dije que a mí no me importa vender muy barato (incluso por debajo de lo que a mí me costó, porque no voy a especular con esto, sólo quiero vender una casa en la que vivo para comprarme otra lo más parecida posible en otra zona para seguir viviendo en ella), pero sólo si también puedo comprar muy barato, y además encantado, porque me ahorraría una pasta en impuesto de transmisiones patrimoniales y en plusvalía.
El problema es que las muchísimas (156) visitas físicas que he tenido en el piso son (como decía otra persona antes en el blog) un quiero y no puedo por varios motivos: o ni siquiera han pisado un banco (ya les pregunto cuando llaman, y si de antemano no cumplen ciertos requisitos ni me molesto en enseñárselo porque ya sé que es perder el tiempo), o tienen que vender su piso y no lo venden (debo haber tenido mala suerte, porque casi todos quieren cambiar un 4º Sin ascensor de 40 metros en casas de 100 años por mi ático y pidiendo poco menos que yo, así que no han tenido ni siquiera una visita en años), y nadie, repito, nadie, me ha hecho una sola oferta, ni mala ni buena, para poder al menos intentar negociar.
La terraza la iba a reformar cambiando toldos y varias cosas más cuando decidí venderlo y pensé que mejor que el que compre la ponga a su gusto, pero tiene grifos, enchufes, luces, ducha y tv. Es lo que más gusta de la casa, aunque sea lo menos reformado (porque es lo que no tienen los pisos normales, y menos con esa superficie, sin casas enfrente y sin vecinos a los lados, como le ocurre al piso, independiente).
Resumiendo, gracias por sus comentarios a tod@s, pero lo que he tenido muy claro desde el principio es que venderé cuando pueda comprar al mismo nivel, porque no estoy dispuesto a ser el único tonto de esta película.
Me gustaria saber tu opinion sobre las parcelas rusticas y urbanas , como crees que se valoraran de aqui a unos años.
Por otra parte tengo a medias una finca rustica de hace +de veinte años, con piscina enorme, camcha de penis ,bodega sin terminar esta la edificacion pero falta mucho por hacer la finca en cuestion tiene una hectarea , tienes idea de como se valora esto, el camino de entrada es de 3km horrorosos lleno de vaches, la finca es preciosa con un jardin ideal de 1700m tiene una zona de arboles frutales(que nunca dan na)la construccion es de piedra y los paseos tb.en escritura figura como rustico y la casa no esta legalizada tiene derecho a pozo y a luz.por cierto esta a 5km del centro Urbano de una capital de provincia de castilla
Hola p-e-p-a,
Ayer Domingo por la mañAna me preguntabas la opinión sobre el valor de una finca publicada en idealista, esta mañAna la he visto también, ha medio día había desaparecido, no creo que la hayas borrado tú misma, si sigues con la pregunta, plantéala, estoy a tu servicio.
Saludos
El anuncio esvw2915924, comentame como va de precio, esta a 3km de la carretera y hay un tramo lleno de vaches,suelo rustico y construccion no legalizada .
Muchas gracias
Buenas noches pepa,
Detalles del anuncio: 240.405 euros( precio)
500 m² Construidos, 300 m² Útiles
Segunda mano / para reformar
Calefacción central leña/carbón
Orientación sur
Antigüedad entre 10 y 20 años, fachada de piedra
5 dormitorios
1 baño
1 armario empotrado
Suelos de parquet
Equipamiento
1 plaza de garaje incluida en el precio
Trastero
Portero automático
Pista de tenis, pista de futbol y pista de baloncesto
Piscina y zona verde
Parcela de 10000 m²
"La casa dispone de un impresionante jardin con chopera cipreses etc. la piscina es grande y la cancha de tenis con fronton. La casa es de piedra y solo esta terminada la planta baja con salón chimenea y sala a parte, cuarto de baño y garaje. La planta de arriba esta a medias de construir, es decir solo huecos y tabiques. La finca dispone de buchina y 3000 mt de arboles frutales."
Cmno. Aldea, 4 - ver mapa de la zona
Distrito san Isidro - espíritu santo
49026 Zamora
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El que la construcción sea ilegal, es porque se ha construido sin proyecto visado, ni licencia de obras,.......al no ser legal, no se puede escriturar ni inscribir en el registro de la propiedad, luego por mucho que nos hable de casa de 10-20 años( no me lo creo, estimo que es una casa de años para reformar-rehabilitar, de hecho están sin persianas, la planta de arriba sólo con huecos y sin ventanales, los dinteles, se nota que los han hecho nuevos de ladrillo cara vista colocados a sardinel, quedando algunos puntales de apoyo de dichos dinteles en los centros de los ventanales......) la piscina es vieja, la pista de tenis regular, y de jardín y parque me da risa de ver su estado de conservación ............p-e-p-a, por mucho que nos habla de casa o chalet, lo que estás conprando es lo que conste en la escritura y en ella sólo habrá una descripción de parcela de terreno de 10.000 m2 que linda.......tal vez incluya un cobertizo que aparece en la última foto más viejo que la casa para reformar y/o sin terminar, posiblemente p-a-r-a-l-i-z-a-d-a por el ayuntamiento, por no tener licencia de obra mayor.
La construcción si estuviese finalizada, se puede legalizar, dándola de alta en catastro de urbana desde por ejemplo año 2006, pagar 4 años de i.b.i y despues solicitar un certificado al ayuntamiento de Zamora, como que no está incluida en ningún expediente de infracción urbanística y con ello te vas al notario y hace la escritura. Pero me temo que este caso no será posible, puedes comprobarlo si estás cerca.
Una construcción i-l-e-g-a-l o incluida en un expediente de infracción urbanística y sin escriturar por su propietario a-c-t-u-a-l, no se puede comprar, es pagar euros por un bien inmueble que luego no puedes vender, si compras estás comprando terreno rústico y no casa alguna.
Antes de seguir con más texto y cálculos, prefiero que te leas lo anterior y hagas las oportunas comprobaciones por medio de "instancia escrita, dirigida al ayuntamiento de Zamora" donde digas algo así:
Expongo:
Estando interesado en la parcela de terreno sita en el polígono xx y en la parcela xx del suelo de naturaleza rústica del distrito de san Isidro-espiritu santo de este municipio, sobre la que se ha construido una casa de 500 m2 construidos sin terminar
Solicito:
Si hay proyecto básico y de ejecución de dicha casa con su licencia de obras mayores, autorizada por el ayuntamiento.
En caso de no haber proyecto ni licencia, si es posible presentar proyecto y legalizar la obra iniciada, para ello les sugiero la "cédula urbanística" para dicha parcela, antes de encargar el proyecto.
P-e-p-a que te conteste el ayuntamiento por escrito, que eso es firme y con ello decides si te interesa comprar o no, a continuación le ponemos un precio, hoy por hoy sólo puedes pagar por el suelo rústico, en función de su rentabilidad en caso de frutales, tipo de cultivo, secano o regadia, a parte del tipo de cultivo se puede valorar cada arbol en función de su clase y antiguedad...... y por el servicio de agua , luz y la fosa séptica la tiene??? Ya que por supuesto no hay alcantarillado al no estar urbanizado.
Ya me dices algo.
Si hay más dudas, sigue preguntando.
Gracias y saludos
Como siempre muchas gracias.
Es un lujo contar con tu opinion voy a seguir tu consejo ya que el sitio por rancio que te parezca es para mi un tanto especial.
Con lo que me comunique el ayuntamiento te cuento y seguimos con el precio.
Hola km,
Me podrías dar tu valoración del piso que aparece en idealista con código vp1817669
Gracias y un saludo, estaré atento
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