Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

#272
Rafa bravo,es la vw3097350

Observando los precios medios de mercado de la zona, según el cuadro de m-u-e-s-t-r-a-s de pisos en venta, que nos ofrece sociedad de tasación, esta su piso dentro de los razonablemente valorados, pues hay pisos para reformar al mismo o superior precio por m2 construido.

Pienso que me faltan fotos para describir su vivienda, aunque no hay mejor foto que aportar el plano de distribución en planta. Pero hay unas fotografias de fachadas de edificios y concretamente el que aparece en esquina y la piscina delante que es de más de tres años de antiguedad y el que parece que sea el del plano es el cara vista marrón claro, y no aparece la foto de la zona común ajardinada, piscina, pistas....me da la impresión que está el edificio pendiente de terminar en zonas comunes de ocio, ya que no aparecen en la foto. Esto le puede molestar, pero es lo que se observa en las fotos que Vd. aporta.

Es importante la fotografía del baño y de la cocina, ( no las incluye)pues por sus materiales y acabados se diferencia muy bien en que año aprox. Fue finalizado.

En cuanto a la superficie de 75 m2 construidos 70 m2 útiles es imposible, pues al tener ascensor, amplio zaguan(4 viviendas por planta y 7 alturas) más los cerraminetos exteriores, estructura, subidas generales, la sup. Útil real debe estar en 62 m2.

Independientemente de los valores de salida de la zona( no de mercado o de posibilidad de venta) su valor debería aproximarse:

Suelo.- 30% s/ valor medio de la zona ( 30% s/ 2800 €/m2) = 840 €/m2
Construcción.- 700 x 1,15 gc = 805 €/m2
Gastos generales y beneficios del promotor= 50%

Valor de venta como vivienda = [1,50 ( 840 + 805) ] x 75 m2 cosnt = 185.062 €/m2
P.p. Zonas comunes ( piscina, pistas, zona verde, juegos) = 18.000 €
Garaje = 20.000 €

Total.- 223.062 euros

Por la sobre valoración de las viviendas en venta desde hace años, no es lógico que venda Vd. algo de 3 años de antiguedad por 200.000 euros siendo nueva, sería mas lógico de que se trata de 2ª Mano, con un baño sólo de más antigüedad....

Conclusión estimativa, si realmente su vivienda es de 3 años de antiguedad, con licencia de ocupación, zonas comunes terminadas, boletines para acometidas de agua, luz, escriturada a su nombre.....todo legal y formal, su vivienda por 200.000 euros es un muy buen precio.

Cualquier error o mala interpretación por mi parte, quedo a su servicio, para rectificar mis valores unitarios de repercusión etc...y con ello el nuevo valor de tasación.

Saludos cordiales

#274 Sr. anónimo del 9 febrero d elas 15,03 h., Vd. me dice: la hipoteca, una forma de esclavitud y un anlace que está bloqueado. No puedo hacer comentarios al respecto, la política para los que la practican, cobran y para los que se la crean, yo no entro en esos temas.

#275 Hola lys, Vd, me dice: hola km no se si por aqui me podrias ayudar estoy en tramites de comprar un piso que lo vende el banco por embargo. Anuncio VP3573676 Con 45 m2 si disponde de tres habitaciones muy pequeñas, que por la distribución que se aprecia en las fotos son a patio de manzana o patio interior. No es un baño sino un aseo( bañera pequeña lavabo e inodoro, sin bidé). el aire acondicionado no está fotografiado, compruebe antes que si está funciona. Hay una especie de balcón ahora galería desde el comedor( no es salón comedor, tipico de viviendas del 1955 aprox), la cocina es pequeña, sí que parece semi-reformado( cocina con armarios nuevos, bancada de granito, encimera, horno, aseo, solado de cerámica simulando el gres....) el problema fundamnetal en cuanto a obras a realizar es la nueva instalación de luz electrica, pues el contador estará dado de baja y para iberdrola adimitir ponerle contador, tiene que acompañar nueva " licencia de 2ª Ocupación" donde el tecnico le exigirá proyecto y ejecución de toda la instalación de luz( lo que le puede costar unos 4.000 euros). Si la vivienda no le gusta por sus acabados, distribución y quiere reformarla totalmente, para mí ya es suficiente motivo para no comprar, no compensa hacer una reforma del piso y comprarlo a 48.000 + 7.000 euros de cargas + 10% de impuestos( sólo el i.t.p. Es del 8%). Este piso es para hacer la instalación y entrar a vivir con lo que hay, sin reforma alguna pues no compensa. El piso le saldrá a más de 1000 euros/m2 construido, una auténtica barbaridad, desde la distancia, pues comparado con los precios de venta de la zona están desde 1500 hasta 2400 €/m2, por ello puede pensar que es un buen precio, para mí están todos sobre valorados. Un cálculo aproximado de su valor real sería: vv = 1,40 [300 + (550 x 0,41x1,00) = 735 €/m2 construido Luego el valor al pagar por la vivienda para mí sería: 735 €/m2 x 58 m2 = 42.630 euros y si lo depreciamos un 20% por tener que regularizar las intalaciones a normativa y por ser una 4ª Planta sin ascensor, queda un valor real de dicha vivienda de 34.104 €, es decir, a unos 600 euros m2. Si a la vivienda le añadimos las cargas del banco y el 10 % de impuestos quedaría: 34.104 + 7.000 = 41.104 euros + 4.110 ( impuesto de compraventa) = 45.214 euros, siempre y cuando no tengas pendientes también recibos del i.b.i., basura, agua, luz, que es lo más posible, puede estar ya varios meses embargado y el banco no habrá abonado ni un céntimo. Su pregunta sobre si los gastos son corectos de 7.000 euros? La contestación la tiene pidiendo una "nota simple" en el registro de la propiedad, donde figurarán las cargas: hipoteca(principal) + intereses + costas - abogados. En su caso si ha sido embargado por otros gastos de i.b.i., basura, agua, luz, com. Vecinos,....si no figura en cargas, que le certifique por e-s-c-r-i-t-o el banco que no hay ninguna cargas más así como original y fotocopia del último recibo.

#279 ¿Me podría decir cuánto podría pedir por un apartamento de 30 m2 útiles en el centro de Madrid, a 1 minuto andando de Cuatro caminos, con 1 dormitorio, salón, cocina, y baño, reformado, calefacción y armarios empotrados, planta baja con un patio de 50 m2 de uso exclusivo y mucha luz, y un cuarto trastero al que se accede desde el patio?. La finca tiene la i.t.e. Pasada, totalmente rehabilitada y sin derramas. Gracias Hola Anagracia, me hablas de Madrid, no conozco Madrid y al ser la capital de España siempre pensais que lo vuesto vale mucho. A primera vista sin más datos puedo decirte que yo no pagaría más de 54.000 euros. Pero para tener una idea más experta al caso que me pides, yo de tí haría lo siguiente: visitaría una inmobiliaria para que te acompañe al piso y le preguntas el precio de venta que él pondría y al precio que te diga le aplicas un descuento del 30% y ese es el precio aproximado de venta. El motivo, pues que las inmobiliarias aún no son conscientes de la caída real del mercado y tasan más barato que en 2004 al 2007, pero siguen asignando precios elevados. Si lo tienes publicado en idealista me das la referencia, con fotografías y te lo taso desde la distancia. Saludos