Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

#242 #247 --- pág. 1--- vp3229378 190.000 euros - recibir aviso si baja de precio 1.080 euros/m² - 31.613.000 pts hipoteca 724 eur/mes - personalizar cálculo chalet pareado de 176 m² - Más detalles 3 dormitorios 3 wc "Ultimo pareado directo del promotor junto a la ria de Tina Menor en Val de San Vicente muy cerca de colegios y playas." urb. Casas de la LLosa - ver mapa de la zona 39548 val de san vicente, Cantabria actualizado el 06 mayo 62 visitas hasta ayer. Detalles características específicas 176 m² Construidos, 159 m² Útiles segunda mano / buen estado calefacción individual gas propano agua caliente individual gas propano antigüedad menos de 5 años distribución y materiales 3 dormitoriosfotos de los dormitorios 3 baños, incluyendo aseos; suelo del baño de cerámica- fotos del baño parcela de 221 m² Cocina independiente - fotos de la cocina ventanas de madera, contraventanas de madera y doble acristalamiento...... ------------------- mª Isabel, por diferentes razones de procesos constructivos, dentro de cada tipología constructiva, es mas alto el coste de construcción en las viviendas unifamiliares, que las plurifamiliares( edificios de pisos en altura..) y en cada una de ellas variará su presupuesto si su desarrollo es aislado, p-a-r-e-a-d-o( como es este caso), en manzana cerrada etc.., así como el número de fachadas exteriores y otros tipos de circunstancias existentes en las singularidades del mercado. Utilizaré dos métodos: 1.- el de comparación al mercado y 2.- el método de coste práctico, como resultado en el otro método de valor. 1.- Método comparación al mercado El valor de mercado ( Vm) es el precio que está dispuesto a pagar un comprador medio, en una economía libre y competitiva, por un inmueble en un determinado lugar y tiempo, considerando que es conocedor de las plenas cicuntancias que lo definen. El método es el más usado profesionalmente por la objetividad que implica y consiste en apreciar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas, tanto en sus cualidades físicas como en su incidencia social y condiciones urbanísticas, reguladas todas ellas por la "ley de la oferta y la demanda" la dificulatad del método estriba principalmente en el análisis de las ventas aparecidas en el mercado, ya que no siempre todas ellas resultan significativas de valores reales de mercado por especiales de características en sus transacciones. En otras ocasiones los datos obtenidos no son coincidentes con la m-u-e-s-t-r-a a valorar, por lo que el tasador debe efectuar ajustes en la homogeneización de valores, que requieren del profesional buena dosis de objetividad. Una vez construido esta vivienda unifamiliar pareada, sus parámetros de coste, diseño, ubicación,, singularidad, superficie.....etc.

#242 #247 ---pág 2 --- configuran una oferta puntual en el mercado inmobiliario de la zona de su emplazamiento ( casas y pisos en val de san Vicente--cantábria) que deberá ser c-o-n-t-r-a-s-t-a-d-a, con la demanda existente en el propio entorno, referida a cada uso y tipología. El análisis de mercado de viviendas nuevas es realativamente sencillo( como puede ser el caso en estudio =
5 años)por la transparencia de los precios de oferta, lo que no ocurre cdon las viviendas de segunda mano( usadas), cuyas transacciones son de mayor dificultad de conocimiento. Dentro del uso residencial, a-ú-n debemos considerar d-o-s realidades independientes, el mercado de primera y segunda residencia, ya que tiene aspectos y realidades verdaderamente independientes, sobre todo en las zonas urbanas y rurales de menor concentración demográfica y en las turísticas. El mercado de """ primera residencia """como es el caso en estudio, viene determinado por: 1.- la escasez de suelo Urbano o falta de disposición de suelo urbanizado. 2.- el crecimiento significativo de la población y el tipo dominante de ocupación laboral. 3.- el grado de consolidación edificatoria del entorno. 4.- del nivel de rentas medio y la preponderancia de la demanda proveniente, lógicamente del sector medio-bajo. 5.- la existencia de promociones de bajo coste que permita cubrir mlos sectores con nivel de rentas más bajos, ya que la oferta normalmente no se corresponde normalmente con la demanda, ni en cuanto a volumen ni sobre todo, en cuanto a precios. Aquí desde la pantalla y revisado todo lo presentado al mercado de la ciudad " val de san Vicente-Cantabria" se estima que es para una vivienda de primera residencia en la mayoría de los casos, de un nivel de rentas medio, con existencia suficiente de zonas con viviendas de menor calidad-precio. El grado de consolidación es medio o tal vez excesivo, dado que hay al día de hoy 68 anuncios de venta sólo en idealista. Para ello, escogeré aquellas muestras de mercado de precios de salida, del propio portal de idealista: casas y pisos en val de san Vicente, Cantabria: 68 anuncios del conjunto de muestras de los anuncios expuestos, se observa un valor unitario por m2 construido, para tipología como vivienda adosada, vivienda unifamiliar independiente y pareado que oscila entre 850 €/m2 y 1800 €/m2, incluso algunos superiores más cercanos a la playa etc... por ello considero que el valor unitario medio para uso residencial, de viviendas adosadas pareadas,está alrededor de 1.200 €/m2 y para la superficie de garaje, trastero etc. lo dejaré en 1.200 €/m2 x 0,60 = 720 €/m2
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Analizando el sector inmobiliario desde el año 2005 y ahora ya en 2010, despues de 2-3 años de crisis inmobiliario-financiera rea, así como el aumento del desempleo ......topdo ello muy maquillado por lo publicado y dicho, podemos observar la poca capacidad ,....de una gran parte de la demanda, unida a las restricciones crediticias, aunque ahora estemos en un circunstancial bajo tipo v-a-r-i-a-b-l-e de interés del dinero, que nadie sabe donde vamos a ir a parar.

Unamos a lo anterior un d-e-s-c-e-n-s-o de las ventas, un aumneto de los embargos por los bancos al moroso por motivos ......lo que conllevará en su día una desacelaración de los precios de salida de la oferta inmobiliaria.

Valoración:

**Por la comparación al mercado, puedo decir que el valor unitario de 1080 €/m2, del anuncio, está adecuado a los precios de salida de la oferta de la zona. Pero añadiendo el riesgo de caída brusca en general dependiendo de zonas, que menos que rebajar otro 10% al presentado por el vendedor de 190.000 euros ( 176 m2 x 1080 €/m2 ), lo que nos daría un valor para el potencial comprador( mª Isabel) de 171.072 euros( 176 m2 x 972 €/m2).

**Por el método de coste, sería necesario realizar una medición precisa y eauxctiva de todas las unidades de obra que componen la vivienda unifamiliar pareada en estudio y aplicar a dicha medición los precios unitarios de mercado. Este trabajo, enojoso y complicado, no es aplicable desde la distancia( como es hoy yo = Km)a los procesos de tasación que normalmente son de respuesta rápida y procedimientos muy simples.

No obstante, siguiendo este procedimiento práctico en la determinación del precio por metro cuadrado, sería aproximadamente:

Vv = 1,42 ( vs + Cc ) Fl

Vs= 221 m2 parcela x 160 €/m2 = 35.360 €
Cc = 176 m2 :
--Como vivienda.-126 m2 vivienda x 650 €/m2 =81.900 €
--Como 2 garajes.- 50 m2 garaje x 390 €/m2 = 19.500 €
Fl.- 1,00 por ser una zona con cierto atractivo y cerca de la playa en algunos casos, que creo que no es este.

Vv = 1,42 ( 35.360 + 101.400)1,00 = 194.199 euros.

Conclusión.- su valor puede oscilar entre 170.000 euros y 195.000 euros.

Mª Isabel, si con este tipo de vivienda encuentra todo lo que pide Vd. a su vivienda habitual, pensando que no tiene mueble de cocina alguno y tal vez algún sanitario( 3 baños y en fotos sólo nos muestra uno de ellos) no esté, tendrá que revestir los armarios.......pero le encanta la situación , orientación al sol, vistas etc.....es una vivienda que se puede comprar, ya que es nueva y siempre que su capacidad adquisitiva se lo permita, aconsejándole---no hipotecarse por más de 20 años---.

Espero le sirva lo expuesto, suerte y Vd. decide.

Gracias por su confianza.

#270

Anuncio VP3043041. Ref. 113. Chalet en venta en la localidad de Llutxent

No le voy a dar un valor de compra o de venta a este inmueble, por los siguientes motivos:
- Son planos de ir por casa, no elàborados o sacados d eun proyecto básico o de ejecución de visado por un Colegio Oficial de Arquitectos.
- Los planos representan 4 plantas, cuando sólo hay construidas tres.
- Los planos no representan los ventanales en la parte posterior y dibuja dos patios,......tiene una depreción funcional por diseño, instalaciones.....
- Faltan fotografías, da la sensación de que sólo se empezó a reformar la parte de delante de la primera planta y nada más. Incluso en la foto del baño de dicha planta, esta una esquina del premarco u marco de la puerta sin tapajuntas, parte de los azulejos rotos en la esquina superior.
- En las fotografías del salón, ya se ven sólo las cajas de la instalación electrica, seguro que no tiene o no se puede otorgar la " licencia de segunda o posterior ocupación" para obtener contadores de luz.
- Debe de ser un edificio sin terminar, donde debes de gastarte más de 200.000 euros para terminarla, sin poder ejecutar la planta superior representada en planos.
- La fachada tiene unos miradores que superan el 25% de la superficie total de la fachada, lo cual no es normal o común, hab´Ria que pedir una cédula urbanística de dicho edificio al ayuntamiento.
- Hay parte de un sello donde pone " homolo..." debe de ser " homologación de vivienda" lo que no es una clasificación de edificación sino una clasificación de sociedades hipotecarias de bancos, para poder dar créditos, sin que ello impida revisarla y tener que cumplir la normativa estatal y comunitaria d ela edificición en la Comunidad Valenciana.

Le he dado una orientación técnica, pero no se puede valorar.