Información sobre vivienda y economía

Descubre si te interesa fiscalmente comprar o vender casa antes de fin de año

Se avecinan vaivenes en la tributación de la vivienda para el año que viene. Por un lado, el Anteproyecto de Ley de Lucha contra el Fraude contempla modificaciones en la valoración de viviendas, lo que conllevará un mayor pago de IRPF, ITP e impuesto de sucesiones por la transmisión del inmueble. Por otro lado, algunas comunidades autónomas aprobarán beneficios fiscales para 2019. Te explicamos las claves para decidir si vender o comprar una casa antes de final de año.

Cambios en la valoración de los inmuebles

Hacienda está trabajando en la creación de una nueva valoración de inmuebles que será la base imponible del ITP o del Impuesto de Sucesiones. Es decir, el valor de referencia dejará de ser el establecido en las escrituras y pasará a ser uno elaborado por el Catastro y calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, entre otras fuentes.  

Así está contemplado en el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido y que aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico

“A partir de la entrada en vigor de esta norma, el valor a declarar ya no será el real, sino el de mercado. ¿Y cuál es este valor de mercado? Pues el nuevo texto legal prevé una presunción iuris tantum, de que el valor de mercado en la transmisión de inmuebles es el nuevo valor de referencia de Catastro”, señala el abogado.

De este modo, a la hora de pagar el ITP o el ISyD se hará por el valor de referencia de Catastro y no por el valor que figura en las escrituras. El contribuyente que no esté de acuerdo, tendrá que probarlo ante los Tribunales. Es decir, habrá un cambio de carga de prueba y ya no será la Administración la encargada de demostrar que el valor del inmueble es otro.

Si quieres vender tu vivienda, hazlo pronto

Hacienda ha empezado a perseguir a aquellos vendedores que hayan vendido un inmueble a un precio más barato de lo que el propio fisco considera y les obliga a tributar por el valor resultante de la comprobación de valores realizada al comprador. Salcedo asegura que esta práctica puede generalizarse “una vez entre en vigor las medidas fiscales que prevé aprobar el Gobierno.

“A partir de ese momento, la comprobación de valores realizada al comprador del inmueble, se notificará también al vendedor, por si éste quiere recurrirla. Y ello, con vistas a aplicarle este valor para regularizar la ganancia patrimonial declarada en su IRPF”, comenta el abogado, que añade que “puede ser interesante vender antes de que estas medidas entren en vigor, teniendo en cuenta que lo que hoy es una “rara avis” (comprobar también al vendedor), promete ser práctica habitual en fechas próximas”.

¿De qué manera Hacienda puede recaudar más? Cuando se vende una casa, el vendedor debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Éste último, es el efectivamente satisfecho en la operación, salvo que sea inferior al de mercado. Pues bien, Hacienda está utilizando el valor comprobado en el ITP al comprador de la vivienda, para modificar al alza el valor de transmisión declarado por el vendedor en su IRPF. En definitiva, el comprador tendrá que pagar más ITP y el vendedor tendrá que pagar más IRPF porque la ganancia patrimonial será mayor, según Hacienda.

Los pactos sucesorios en algunas CCAA

Los pactos sucesorios son las herencias en vida y están permitidos en algunas CCAA como Baleares, Galicia o Cataluña. Mediante estos pactos, el contribuyente puede repartir sus inmuebles a sus herederos en vida y aprovechar un régimen fiscal más beneficioso, sobre todo, de cara al IRPF.

“Por ejemplo, un padre puede transmitir inmuebles mediante pacto sucesorios a sus hijos, sin tener que tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF. A su vez, estos hijos podrán transmitir estos inmuebles, tomando como valor de adquisición el declarado en el pacto sucesorio”, señala Salcedo.

Sin embargo, una vez entre en Vigor la Ley de lucha contra el Fraude, el padre seguirá disfrutando de la exención de tributar en su IRPF por la transmisión a sus herederos, pero se acaban las ventajas fiscales para los hijos que quieran luego vender esos inmuebles antes de que muera su padre.

Y ¿esto por qué? Porque la norma contempla que si los hijos venden los inmuebles antes de la muerte del padre, deberán declarar como valor de adquisición de dichos inmuebles el que pagó su padre en su día, tal y como comenta también el abogado fiscalista Alejandro del Campo.

Veámoslo con un ejemplo:

Pensemos en un padre que adquiere en el año 1998 un inmueble por 100.000 euros, y lo transmite por pacto sucesorio a su hijo en 2018, declarando un valor de 250.000 euros. En 2022, el hijo vende el inmueble por 280.000 euros.

el hijo declararía en su IRPF de 2022, una ganancia patrimonial de 30.000 euros (280.000 euros – 250.000 euros). Sin embargo, a partir de la entrada en vigor, la ganancia será de 180.000 euros (280.000 euros – 100.000 euros), ya que tendrá que tomar como valor de adquisición, el que pagó su padre en 1998.

Algunas CCAA aprueba nuevas ventajas fiscales

Pero no todo son malas noticias. La Comunidad de Madrid ha aprobado nuevas bonificaciones en las adquisiciones por herencia y donación (el impuesto de sucesiones y donaciones) entre hermanos, tíos y sobrinos. La bonificación entre hermanos será del 15% y entre tíos y sobrinos, del 10%.  

2019, año electoral

José Maria Salcedo recuerda que el año que llega es un año electoral a nivel autonómico y local (y quizás a nivel nacional). Ante la posibilidad de que los distintos partidos políticos aprueben medidas fiscales con bonificaciones y ventajas fiscales para los contribuyentes, el abogado recomienda tener en cuenta antes de vender una vivienda la normativa que cada CCAA prevé aprobar antes de fin de año.