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Las contradicciones judiciales sobre si hay que pagar la plusvalía en un ‘leasing inmobiliario’

Gtres
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Autor: Redacción

En los últimos tiempos ha aparecido una opción interesante y alternativa a la compra o alquiler de un inmueble: el famoso ‘leasing inmobiliario’. Se trata de una fórmula de financiación para que las empresas o particulares puedan hacerse con un inmueble (oficina o vivienda) sin necesidad de pasar por el trámite de firmar una hipoteca y sin necesidad de pagar un alquiler como tal.

Así, con esta fórmula pueden acceder a un inmueble, gracias a un acuerdo con un arrendador financiero, que es quien compra primeramente el inmueble y que acto seguido se lo cede en régimen de arrendamiento, con una opción de compra al final del contrato.

Pero surgen dudas a la hora de pagar el impuesto de plusvalía municipal, porque una de las cuestiones más importantes es la de demostrar que no ha existido incremento de valor del inmueble. La venta de la propiedad (oficina o vivienda) al arrendador financiero no se verifica hasta que se ejercita la opción de compra por el importe del valor residual, tal y como ha declarado la Dirección General de Tributos en la consulta V0590-19. Y ello, afirmando que “la plusvalía municipal se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno, es decir, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra”.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que la duda se plantea en relación a si hay incremento de valor del terreno con la transmisión o no, una vez ejecutada la opción de compra por parte del inquilino.

Así, el experto recuerda que el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Asturias en una reciente sentencia ha declarado que en estos casos no hay incremento de valor por dos motivos:

1) El valor de transmisión del terreno “ha quedado definitivamente fijado en la fecha del contrato inicial de tal modo que en la correspondiente al ejercicio de la opción la entidad bancaria no puede alterarlo aduciendo un mayor valor del bien en su día objeto del leasing, siendo esta la única manera en la que se revelaría en la entidad bancaria vendedora una mayor capacidad económica que es lo que constituye la última esencia del impuesto”.

Con esto, Salcedo subraya que el TSJ de Asturias considera que el valor de venta del inmueble queda determinado en la fecha en que se firma el contrato de leasing, aunque queden muchos años de arriendo hasta que se ejercite el derecho de opción de compra.

2) No es posible determinar un aumento del valor del inmueble sumando el total de cuotas pagadas y el valor residual para luego comprarlo con el valor de adquisición del terreno.

En cambio, el TSJ de Aragón mantiene un criterio distinto y considera que sí puede haber incremento de valor. En una sentencia de 2017 estima que el incremento del valor del terreno puede ser acreditado por la Administración, prescindiendo de los valores de las cuotas, y residual del bien, que figuren en el contrato, mediante cualquier medio de prueba.

Ante estos dos criterios contradictorios, será el Tribunal Supremo el que decidirá en breve sobre este tema. José María Salcedo asegura que esta cuestión no sólo afecta a las empresas de leasing o arrendamiento financiero, que son las que figuran como vendedores en la operación (y quienes en teoría deberían de pagar el impuesto de plusvalía municipal). También puede afectar a los compradores del inmueble en leasing porque en ocasiones se pactó que este impuesto lo pagara el arrendatario con derecho a opción de compra.

En caso de que el Ayuntamiento de turno haya enviado liquidación de la plusvalía, Salcedo recomienda mantener “vivo” el recurso contra la misma. “Es decir, no dejar de recurrir para evitar que la liquidación devenga firme e inatacable. Solo de esta forma, el contribuyente podrá beneficiarse del hipotético criterio favorable de la sentencia que acabe dictando el Tribunal Supremo”, señala el abogado.

En caso de que se haya presentado una autoliquidación, existe un plazo de cuatro años para rectificarla y así los contribuyentes ganan tiempo para saber si el fallo del Supremo les es favorable.