Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
Es una sandez financiera, una vergüenza, una estafa y una gilipollez nada mas que añadir. . .
Te parece poco razonable que te venda los ahorros de toda mi vida por lo que me queda que pagar en el banco o que? ¿Te parecería razonable que otro pagara los errores de inversión que tú has cometido? A mí me querían vender por 280.000 euros una VPO, ático con terraza, doscientos y pico metros, que había costado 212.000 euros. Qué paso, que a esta chica le "pasaron" un piso. Las VPO no se pueden vender por encima de lo que estipula la ley y esta chica compró a un pasapisero y le pasó en "B" una importante cantidad: 68.000 pavos. Yo le dije a mi novia que compraba por 212.000, que los 68.000 los asumiese la otra como pérdida. Pues bien, pretendía que le pagásemos lo que había aportado a la constructora más lo que le quedaba por aportar más "la cantidad que le había dado a la persona que se lo vendió". cuando nos escribió, nos dijo que el precio "era negociable, pero poco". Vamos, que quería que nos hiciésemos cargo de su pérdida y de su mala cabeza. Como yo no soy tonto, dije que no. Como mucho podría haber llegado a 220.000 euros y ya me parecía hacer el tonto, pero que vamos; cargar con los errores de los demás, no. Y menos con una VPO. Reclama luego el "B". La cuestión es que, por la cantidad y detalle de información que nos daba, se notaba que estaba desesperada por vender. Pero lo curioso es que no quisiera negociar el precio o que quisiera rebajarlo muy poco. Otro nos quería hacer algo parecido con su vivienda, por la que nos mostramos interesados. Contactamos con él y vimos que no nos interesaba. Al cabo de un mes, él contactó con nosotros. Estaba casi construida y nos decía que se quería ir más cerca de sus padres, que por eso vendía. La cuestión es que esa vivienda estaba a cinco o diez minutos en coche de donde vivían sus padres, así que no colaba. ¿Por qué compras entonces en esa zona para luego vender? ¿Qué más te da estar a diez minutos que a uno, si estás al lado? Deduje que era un comprador con los dedos pillados o un pasapisero. Le preguntamos por la constructora y resulta que era una subcontrata de otra que la había dejado a medias, o algo así. me informé por Internet y vi que había mucho foro abierto con quejas hacia ella, por lo que le dijimos que nosotros no comprábamos nada que no estuviera construido, que no nos fiábamos de que lo fueran a acabar. Bueno, fue decirle esto y poco menos como si le hubiésemos mentado los muertos y que nosotros veríamos lo que haríamos, pero como que estábamos perdiendo una oportunidad. No nos ofreció rebajarnos el precio, no, ya que estábamos interesados y la casa no estaba terminada. Se molestó y no negoció. así que estos signos me convencieron definitivamente de que es mejor esperar. No se vende y la gente que tiene el piso a la venta no se baja de la burra. Ya se bajarán cuando la necesidad apriete.
Gothaus, eres mi ídolo jejejeje.
Si eres capaz de dominar los impulsos de una mujer llevándolos por el camino de la inteligencia es por dos cosas; o porque tu compañera es inteligente, o porque tú eres un crack, en todo caso te admiro jejejeje.
Bueno, yo creo que lo que hay que hacer es hablar menos y hacer más. La situación es clara, y vamos a ver muchas cosas malas a nuestro alrededor.
Si hay algo de lo que presumo es de memoria, y aún recuerdo cuando mis propios padres querían "pasarme" un piso para que me ganase unos cuartos años más tarde y ellos disponer de efectivo para sembrar más tochos.......aun recuerdo compañeros llamándome "pardillo" por no entrar en esta orgía ladrillil, recuerdo perféctamente como familiares, sin tener ni media EGB acabada y ni puta idea de números se han forrado literalmente los últimos años y se descojonaban en mi cara sus hijos diciendo "¿Para qué voy a estudiar?, Para acabar como tú, ganando menos que mi padre que es albañil/fontanero/camionero.....y tenían razón los cabritos......en ese momento.
Ahora casi todos andan pillados. Raro es el que ganó y vaciló mucho y que ahora no esté pillado hasta las cejas (¿Será el karma?).....De esos conozco varios y, no voy a negarlo, me alegro que alguno esté donde siempre tenía que haber estado (dale dinero y poder a un hombre y sabrás cómo es), pero otros me apenan.
Ahora aun hay quien viene con "chollos" y frases de "si tuvise dinero yo no lo dejaría escapar".....justo la misma gente que no daba ni para usar correctamente un canuto.....y hasta se enfadan si les digo que "tranquilos, que aun es caro, tiempo al tiempo".......el otro día me decían que "por culpa de los que votaron/votásteis/votamos al psoe nos vamos a pique"....sinceramente, yo veo mejor futuro ahora que antes.
Hace bastantes años me apunté a una asignatura optativa en la uni, "valoración catastral"se llamaba, que la daba un flipao y nos pasábamos todo el día jugando con los "capitales financieros" (con 100kilos, en máximo 4 años, mínimo los duplicabas con 0 riesgo por aquella época). Sinceramente nunca creí que esa asígnatura me hubiese valido para nada y a día de hoy, cuando oigo hablar de los van y demás, me doy cuenta de que más importante que saber quien escribió chorradas hace 100 años debería ser tener y saber usar herramientas para la vida cotidiana, como puede una jodida hipotecasa. Ahora, a innovar a marchas forzadas.
Saludos y suerte
Yo vivo en un chalet de lujo, con 4500 m2 pa mi solo, la vivienda fue mi primera vivienda, y con la que me financié la construcción de mi chalet, que no te vas a enterar nunca.
¿4500 metros? ¡Pero eso es el Taj Majal y parte de la pirámide de Keops!
Dani, este artículo es tuyo? Porque parece escrito por un becario, un pasapisero que llora por las esquinas, o un ex-triunfadoh del pisito que no le puede pasar su megadeuda al siguiente pardillo y ya no sabe qué hacer.
La vivienda siempre ha tenido un coste para quién la utiliza. Le pagas a un casero (alquiler), le pagas al banco (compra a crédito) o pagas la inmovilización de tu capital (compra a tocateja o casa pagada). Siempre tiene un coste y en un plazo de 7 años en condiciones estables suele ser parecido en cualquiera de los casos.
Claro que si se monta un estafa piramidal masiva de 10 años, pues sí, mucha gente puede comprar, vivir y vender de gratis (incluso ganando más pasta que trabajando). Pero si y sólo si la estafa madoffiana se mantiene hasta el infinito con revalorizaciones del 15% anual, donde el último paga la factura de lo que ganaron todos los anteriores.
Los listillos que compraron desde el 2004, no sólo van a "perder" lo que siempre debieron "perder" (intereses, gastos, depreciación, reformas). Su problema es que realmente van a perder mucho capital que metieron e incluso se quedarán con una deuda de cojones. Y a llorar al que les estafó (al que compraron dándole unas plusvalías de la hostia). A nosotros que no nos lloren. Es lo que hay...
He leido a alguien que decía que estabamos hundiendo el pais . ¿A quien se refiere, a los burbujistas que lo hemos predicho?. Nosotros no tenemos niguna culpa, hemos advertido de la que se nos venía encima. En todo caso seran los esporculadores, politicos corruptos, bancos etc. quienes lo esten hundiendo. Nosotros solo avisamos a la gente y que compre cuando pueda sin hundir su vida en una deuda de por vida. Si no se puede comprar porque el precio es impagable, no tenemos la culpa. ¿Que quieres, que nos arruinemos la vida para que 4 hijos de la gran perra vivan a nuestra costa toda la vida y la de dos generaciones mas?. De eso nada. Que quede muy, pero que muy clarito. Y si alguien se ve obligado a vender por "su mala cabeza", se siente. ¡ A kskla, hombre ya, tanta tirania de psicopatas hipertimicos y sinvergüenzas hundepatrias!.
Señores, que hacen un comentario como este, debe de analizarse, esta capacitado este Sr. Para engañar o confundir al publico, incluso el mas débil, es este Sr. Una parte muy interesada en el negocio inmobiliario y ha sido un explotador, o burbujista, seria necesario investigar, al que escribe y al que responde, recuerdo que estaba con un grupo de personas que fuimos a comprar una promoción de vivienda, todas iguales y el vendedor a nuestras preguntas por el precio nos iba diciendo por cuanto me vende esta vivienda. A Ud. 150.000, al siguiente a Ud. A 225.000 y a Ud. A 300.000 o a Ud. Se lo vendo desquitando le el interés que Ud. Puede ganar durante 25 años, mire caballero los bancos explotan las promotoras también y los que mas explotan son los que quieren vender una vivienda de segunda mano, que en una década han comprado, hecho que conozco en una zona, a 130.000 y ha querido vender a 480.000, y ahora van por 350.000, desde hace 6 meses y les urge vender pero no lo bajan a 240.000 que seria muy razonable y con gran margen, que se lo quite el banco, como a uno que conozco, que no quiere venderlo por 240.000 y el banco se lo ha recogido por 125.000. Caballero sea serio sabe Ud. El sacrificio que supone durante una vida ahorrar 40 millones pesetas, cree Ud. Que después de disfrutar del chalet durante 10 años ahora quiera ganarse mas de 30 millones de las antiguas pesetas, es este señor un estafador , burbujista, sinverguenza, que esta para engañar a las personas, cuidado con estos, en el sistema mas despectivo, con todo mi respeto, saludos.
Lo dicho que no compréis que paguéis mucho alquiler durante muchos años, yo con mi chalecito sin hipotecar, que ese no es pa los bancos, sino pa mi disfrute y el de mis hijos, que os den pc.
Lo que tenéis es la cara más dura que el cemento de los pisos que tenéis alquilados, os vais a ver en el asilo de las monjitas de la caridad que es lo que os merecéis por no haber aceptado mis consejos, capullos
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