Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
A todos los que decís si el alquiler hay que meterlo y tal...
Os estáis liando... el artículo habla de comprar y vender, no habla de si me ahorro porque debería estar de alquiler
Cuando alguien dice que no vende perdiendo dinero, nadie hace cálculos de lo que se ha ahorrado por no estar de alquiler, habla sólo de lo que le costó y a lo que lo ha vendido y punto
Es una crítica feroz a la famosa frase de: no vendo perdiendo dinero
Si no lo entendeis, llevar el ejemplo a alguien que ha comprado una casa en la playa para invertir
A ver... de que estamos hablando: de vivienda para vivir (vivienda habitual) o de pisos para invertir...
Creo que esto es muy importante y hay que diferenciarlo... pero el articulo creo que habla de vivienda habitual (porque hace referencia a las deducciones en el irpf) y por lo tanto, en este caso, si que hay que considerar el gasto por vivir en esa casa y restarlo.
Es mi opinion.
Alguno defendéis lo que os ahorrais por vivir en la casa comprada y queréis meter eso como más precio al piso... pero si lo que tendríais que hacer sería restarlo!!!
Pocas finanzas personales sabeis...
Os estáis separando del tema principal: crítica a lo de no vender en pérdidas, pero quereis hacemos cálculos...
Si como dice el artículo para no perder una casa de 200.000 se tendría que ir a 275.000, como habéis estado 10 años (a 1.000 euros de media= 120.000 euros), me teneis que vender la casa por 155.000 euros, frente a los 200.000 que os costó!
Ale
Insisto, el tema principal de la noticia es que lo de decir que "no vendo perdiendo" es una paletada española!
Precisamente anónimo y no contar para nada en el coste el impuesto pagado
Efectivamente, como dice el compañero, el artículo solo habla de la compra de vivienda como inversión en una operación de compra y posterior venta.
En ningún momento el motivo de discusión es alquiler o compra, solamente de la compra-venta como buena o mala inversión, de hecho en aquellos que compran una seguna o tercera vivienda no tiene ningun sentido lo del ahorro del alquiler.
Lo primero que hay que hacer para que esto funcione y que a todo el mundo nos salga mejor el comprar o vender es, bajar los impuestos sobre las casas, al menos las de compra para vivir. A la hora de vender que le añadan el IVA el ipc pero meter lo que le pagas al banco por vivir y aprovecharte TU de esa vivienda me parece erroneo. Asi nos luce el pelo. Los banqueros los primeros en joder todo y luego el estado, en tercer lugar el particular.
A ver... de que estamos hablando: de vivienda para vivir (vivienda habitual) o de pisos para invertir...
Creo que esto es muy importante y hay que diferenciarlo... pero el articulo creo que habla de vivienda habitual (porque hace referencia a las deducciones en el irpf) y por lo tanto, en este caso, si que hay que considerar el gasto por vivir en esa casa y restarlo.
Es mi opinion.
Un simple razonamiento, trabajo en una gerencia de urbanismo y estoy viendo como la construcción está completamente parada, como consecuencia de la demanda que está esperando para especular con el precio, y pueden llevar parte de razón, lo que no justifica que los que hemos llegado a bajar el precio de los pisos hasta precios que nos duele decir, perdiendo o sin perder, no vendamos los pisos. Es verdad que nos están haciendo mucho daño, tanto a especuladores, promotoras, bancos como a ellos mismos porque se están quedando parados como consecuencia del parón del motor del país. Cuando pasen dos años y no haya viviendas en el pueblo o la ciudad donde viven y en los sitios que ahora sí las hay, nos tocará a nosotros reír, y os aseguro que el que ríe el último ríe mucho mejor.
Es verdad: el que rie el último rie mejor (o mucho mejor). Lo que pasa que no está tan claro que vayan a ser los de tu sector los últimos... no se que os pasa a los ladrilleros últimamente. Estais un poco rabiosos, no? Parece que la casa se os cae encima (ay, perdona por el chiste fácil).
Ayer leí un artículo que lo decía claramente:
Por qué en este país los promotores o vendedores de viviendas no pueden perder dinero mientras que:
1) el que invierte en bolsa puede perderlo
2) el que abre un bar, puede perderlo
3) el que abre una tintorería, puede perderlo
4) el que vende coches, puede perderlo
5) el que alquila un chiringuito en verano, puede perderlo
Por qué no se puede perder dinero contruyendo casas o comprando una casa y después vendiéndola
Que alguien me lo explique? qué imunidad tiene el promotor para que él sea la única figura empresarial de este país que no pueda perder dinero???
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta