Los particulares llevan tiempo vendiendo con pérdidas, aunque no lo sepan

Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?

La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años

Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble

Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores

Cuentas claras

Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:

A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:

Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros

B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo

Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo

En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros

C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca

En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)

D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca

En el ejemplo, 114.000 euros

Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)

Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación

Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma

Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real