Hipotecas a la Suiza o la hipoteca que nunca se paga: una idea para los pisos de bancos

Articulo escrito por josé parra-moreno y josé parra- moyano, Director general y Asesor financiero de grupo main

Todos sabemos que hasta que la banca no se limpie de “ladrillos“ y el sector inmobiliario vuelva a resucitar, no se creará empleo y en consecuencia no saldremos de la crisis. La banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja

Rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle

Entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el  poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble

¿Cómo se hace esto?

La idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. Esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. De esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%

La mejor manera es poner un ejemplo de compra de un inmueble de 500.000 euros con nuestro sistema: el banco exigiría al comprador que aportara de fondos propios un valor del 20% del piso, es decir 100.000 euros. El resto se dividiría en dos préstamos hipotecarios uno de 2/3 de la deuda, es decir 266.000 euros, y otro del 1/3 restante es decir 133.000 euros

- El primer préstamo se amortizaría en 25 años con intereses del Euribor+2, lo que supone una cuota de 1.403 euros/mes

- El segundo préstamo de 133.000 euros no se amortizaría nunca y solo pagaría intereses de carencia, al mismo tipo del Euribor +2. Resultaría una cuota para este segundo préstamo de 461 euros/mes

Este “tercio” que se presta pero del que no se devuelve principal podría asimilarse (como cantidad orientativa) a la cantidad teórica que el banco debería rebajar el inmueble para adaptarse al mercado. De esta forma el comprador tendría que pagar mensualmente 1.864 euros por la vivienda (1.403 + 461), frente a los 2.145 que pagaría en caso de amortizar toda la deuda. Es decir, su cuota sería de 13% menos. Esta rebaja sería equivalente con créditos de mayor o menor montante

Como no parece posible tener un préstamo que no se amortiza nunca, se podría plantear que la segunda hipoteca sería amortizada de una sola vez, con la transmisión del inmueble

De esta manera una persona puede vivir toda su vida, una vez haya amortizado la primera hipoteca, pagando una renta mensual al banco muy pequeña (461 euros en nuestro ejemplo anterior) por la segunda deuda. Esta deuda se liquidaría si el propietario vende la vivienda o bien sus herederos en caso de fallecimiento. También si el piso se vendiese, el nuevo comprador podría subrogarse en esta segunda hipoteca

De hecho, con esta modalidad, tienes el piso “medio comprado y medio alquilado” o bien es como si tuvieras el piso “a medias” con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. Con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario

Hipoteca Suiza

En Suiza existe una formula similar, que en su caso motivada por el exceso de liquidez tradicional en los bancos de ese país, pero que creemos es una fórmula importable a nuestros bancos, que más que exceso de liquidez, tienen un exceso de “ladrillo”

Y es que en Suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. Para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro

Independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:

A) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en España

B) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). El valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. Esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago

A efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". El dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca

Ahora el truco: esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. Además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna) , es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo

Cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca

Resultado: la hipoteca sale más barata

¿Por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. Se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. El interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado

Además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo

Con la idea que proponemos al principio sumado a nuestra exposición de cómo funcionan en este sentido los bancos suizos pretendemos brindar a los bancos españoles una tema de reflexión que quizá sirva para salir del atolladero en el que se encuentra el sector actualmente. De hecho la banca estaría generando un ingreso financiero que podría ser derivado o asumido por un fondo de pensiones o por un fondo inmobiliario

Formulas mixtas, a caballo entre el alquiler, los fondos de pensiones y los préstamos hipotecarios, soluciones creativas para nuevas formas de habitar, nuevas ideas para nuevos tiempos es lo que pretendemos aportar para contribuir a solucionar el problema inmobiliario que tiene nuestro país

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