Articulo escrito por josé parra-moreno y josé parra- moyano, Director general y Asesor financiero de grupo main
Todos sabemos que hasta que la banca no se limpie de “ladrillos“ y el sector inmobiliario vuelva a resucitar, no se creará empleo y en consecuencia no saldremos de la crisis. La banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja
Rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle
Entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble
¿Cómo se hace esto?
La idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. Esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. De esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%
La mejor manera es poner un ejemplo de compra de un inmueble de 500.000 euros con nuestro sistema: el banco exigiría al comprador que aportara de fondos propios un valor del 20% del piso, es decir 100.000 euros. El resto se dividiría en dos préstamos hipotecarios uno de 2/3 de la deuda, es decir 266.000 euros, y otro del 1/3 restante es decir 133.000 euros
- El primer préstamo se amortizaría en 25 años con intereses del Euribor+2, lo que supone una cuota de 1.403 euros/mes
- El segundo préstamo de 133.000 euros no se amortizaría nunca y solo pagaría intereses de carencia, al mismo tipo del Euribor +2. Resultaría una cuota para este segundo préstamo de 461 euros/mes
Este “tercio” que se presta pero del que no se devuelve principal podría asimilarse (como cantidad orientativa) a la cantidad teórica que el banco debería rebajar el inmueble para adaptarse al mercado. De esta forma el comprador tendría que pagar mensualmente 1.864 euros por la vivienda (1.403 + 461), frente a los 2.145 que pagaría en caso de amortizar toda la deuda. Es decir, su cuota sería de 13% menos. Esta rebaja sería equivalente con créditos de mayor o menor montante
Como no parece posible tener un préstamo que no se amortiza nunca, se podría plantear que la segunda hipoteca sería amortizada de una sola vez, con la transmisión del inmueble
De esta manera una persona puede vivir toda su vida, una vez haya amortizado la primera hipoteca, pagando una renta mensual al banco muy pequeña (461 euros en nuestro ejemplo anterior) por la segunda deuda. Esta deuda se liquidaría si el propietario vende la vivienda o bien sus herederos en caso de fallecimiento. También si el piso se vendiese, el nuevo comprador podría subrogarse en esta segunda hipoteca
De hecho, con esta modalidad, tienes el piso “medio comprado y medio alquilado” o bien es como si tuvieras el piso “a medias” con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. Con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario
Hipoteca Suiza
En Suiza existe una formula similar, que en su caso motivada por el exceso de liquidez tradicional en los bancos de ese país, pero que creemos es una fórmula importable a nuestros bancos, que más que exceso de liquidez, tienen un exceso de “ladrillo”
Y es que en Suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. Para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro
Independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:
A) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en España
B) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). El valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. Esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago
A efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". El dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca
Ahora el truco: esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. Además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna) , es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo
Cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca
Resultado: la hipoteca sale más barata
¿Por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. Se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. El interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado
Además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo
Con la idea que proponemos al principio sumado a nuestra exposición de cómo funcionan en este sentido los bancos suizos pretendemos brindar a los bancos españoles una tema de reflexión que quizá sirva para salir del atolladero en el que se encuentra el sector actualmente. De hecho la banca estaría generando un ingreso financiero que podría ser derivado o asumido por un fondo de pensiones o por un fondo inmobiliario
Formulas mixtas, a caballo entre el alquiler, los fondos de pensiones y los préstamos hipotecarios, soluciones creativas para nuevas formas de habitar, nuevas ideas para nuevos tiempos es lo que pretendemos aportar para contribuir a solucionar el problema inmobiliario que tiene nuestro país
Visitar la web de grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
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97 Comentarios:
Mucho bla bla bla...pero no se habla de lo que se necesita de verdad:
Un referéndum a la islandesa
Total si no....nos vamos a tirar el resto de nuestras vidas trabajando deslomaos pa pagar impuestos,pa que sigan a cuerpo de tiranos los politicos y banqueros
Los mindundis de maduritos que creen que van todavía a arrebañar algo con el pisito
Que espabilen a como vienen los tiempos y vendeee corriendoooo
Revolucion a la vista, cuando los jóvenes no tienen nada que perder...los mayores nada podran conservar
Joderos por egoístas tos
Los jovenes tiene mucho que perder, vivir a cuerpo de rey en casa de papa pajin y mama pajin, la litrona, los porretes, el parque a ver quien va a trabajar para que todos estos coman por la cara
Sinceramente, a mi me ha resultado tan farragoso que he dejado de leerlo a la mitad,. sera que estoy en esos dias que se levanta uno gilipollas perdio, o necesito que me lo expliquen mejor. Eso de dos hipotecas, como que tira para atras cosa mala. Mas aun cuando la gente esta escamada con los cantos de sirenas de los bancos de hace cuatro años, y que mucha gente está pagando ahora.
No se lo que se gana en Suiza, -me imagino que mas que en España,-, pero aqui con las miserias de mil euros a Euribor+2, me parece bestial, maxime como está evolucionando el indicativo, para mi nefasto. No se puede ni se debe dejar, que un grupo de bancos, con sus putadas correspondientes entre ellos, fijen el interes sobre hipotecas y lo que no son hipotecas. Ni que el capullo del trichet, una mañAna asustao porque ha echao gasolina en la junquera, crea que es inflación y nos suba los tipos, liandola parda como en el 2008.
No, en estos casos, si se quiere hacer una politica social en materia de primera vivienda, es imprescindible que:
-- Los tipos de interes se fijen estatalmente en un porcentaje a ser posible fijo. Que se establezca un programa de ayudas, (nuestros padres lo contaron con la dictadura y conozco algunos pisos que tenian la chapa del yugo y la flechas que son la leche, y en todas las zonas).
--Que se tengan varias vias de acceso: alquiler con opcion a compra a 25 o 30 años, el alquiler simple y llano, o la compra directa. Los bancos se quedaban sin pisos en cuatro dias.
Como todo lo anterior entra en la utopia, seamos claros:
El negocio del banco es el dinero, no el ladrillo, el problema lo tienen ellos. Asi que si quieren venderlos que concedan prestamos a bajo interes, se modifique la ley hipotecaria, regulando la dacion en pago, o modificando la ley que impida que se queden con el bien por la mitad de la tasacion, y se le siga debiendo la diferencia mas unos intereses abusivos, etc etc. pero quieren teta y sopa.
La solucion propuesta por la empresa esa, es hacerle el favor a los bancos, -hasta donde leí-, que son los que tienen el problema.
Cuando en España se gane lo que se gana en Europa, y se dén las circunstancias de los puntos anteriores tendrá solucion la cosa, mientras tanto, que se jodan, que fueron culpables de tasaciones desorbitadas, aprovechandose de una legislacion abusiva, sabiendo que nunca perdian. Que se lo coman.
Favores?, al enemigo ni agua.
Prensa oficial del régimen? por supuesto, cada una del suyo. Medios manipulados hasta la saciedad, al servicio del poder..."han sido muchos años de burlas y mentiras, de manipulación y corruptelas, de políticos infames y banqueros usureros. Han sido décadas de perseguir la zanahoria como burros dóciles y obedientes, de prepararnos para un mañAna que nunca llegará porque ellos lo han secuestrado. Hasta el futuro de los hijos que aún no hemos tenido está ya hipotecado. Hemos sufrido los caprichos de nuestro viejo amigo el Euríbor, con el que ellos han hecho malabares a su antojo. Hemos visto cómo especulaban, cómo hacían desaparecer nuestros ahorros por arte de magia, cómo fabricaban una crisis que ha devastado a todo el mundo excepto a ellos mismos, que siguen anunciando sus obscenos beneficios, que siguen teniendo al país en un puño, que siguen negando el crédito y quedándose con nuestras casas, ésas que compramos al precio absurdo y exorbitante que les dio la gana a ellos. Y es que ya no podemos pagarlas porque nos hemos quedado sin trabajo.
Han sido años, también, de observar atónitos, y con mucha vergüenza ajena, a nuestros políticos, aquellos que dicen representarnos y preocuparse de “los problemas reales de los españoles” cuando uno de los grandes problemas de los españoles son precisamente ellos, aferrados a sus cargos, a sus sueldos, a sus prebendas, a sus teatrillos de acusaciones cruzadas que sólo sirven para hacer la atmósfera irrespirable y para que el chiringuito siga funcionando a toda pastilla y sin injerencias. Nos han hecho sonrojar cada vez que han abierto la boca para hablar inglés, cuando a nosotros nos piden cinco idiomas para un trabajo por el que pagan 600 euros al mes. Nos han jodido a base de bien con sus contratos-basura y sus soluciones habitacionales, con los trajes de Camps y los ERES de Chávez; han llenado España de Marbellas y de tramas Gurtel, de concejales urbanísticos omnipotentes y promotores inmobiliarios llamados “El pocero” o “Sandokán”. Nos han sangrado con impuestos suecos y nos han ofrecido a cambio servicios africanos, fundamentalmente porque el dinero destinado a sufragar esos servicios ha acabado ya sabemos dónde.
Aunque finjan lo contrario, tienen miedo, oh, sí, el mismo miedo que siente un elefante anquilosado al ver un hormiguero en ebullición. Hay mucha fuerza en esta iniciativa, la fuerza incontrolable de lo espontáneo, de lo legítimo. Hay asimismo, es lógico, mucha rabia, mucha frustración, incluso el rencor justificado de los millones de ciudadanos que estamos pagando por sus errores."
Sigan sacando del agujero a la Banca... pero no a costa nuestra señores
Jueves, 19 Mayo 19:31 bbcoltan dice en
Hipotecas a la Suiza o la hipoteca que nunca se paga: una idea para los pisos de bancos
Prensa oficial del régimen? por supuesto, cada una del suyo. Medios manipulados hasta la saciedad, al servicio del poder..."han sido muchos años de burlas y mentiras, de manipulación y corruptelas, de políticos infames y banqueros usureros. Han sido décadas de perseguir la zanahoria como burros dóciles y obedientes, de prepararnos para un mañAna que nunca llegará porque ellos lo han secuestrado. Hasta el futuro de los hijos que aún no hemos tenido está ya hipotecado. Hemos sufrido los caprichos de nuestro viejo amigo el Euríbor, con el que ellos han hecho malabares a su antojo. Hemos visto cómo especulaban, cómo hacían desaparecer nuestros ahorros por arte de magia, cómo fabricaban una crisis que ha devastado a todo el mundo excepto a ellos mismos, que siguen anunciando sus obscenos beneficios, que siguen teniendo al país en un puño, que siguen negando el crédito y quedándose con nuestras casas, ésas que compramos al precio absurdo y exorbitante que les dio la gana a ellos. Y es que ya no podemos pagarlas porque nos hemos quedado sin trabajo.
Han sido años, también, de observar atónitos, y con mucha vergüenza ajena, a nuestros políticos, aquellos que dicen representarnos y preocuparse de “los problemas reales de los españoles” cuando uno de los grandes problemas de los españoles son precisamente ellos, aferrados a sus cargos, a sus sueldos, a sus prebendas, a sus teatrillos de acusaciones cruzadas que sólo sirven para hacer la atmósfera irrespirable y para que el chiringuito siga funcionando a toda pastilla y sin injerencias. Nos han hecho sonrojar cada vez que han abierto la boca para hablar inglés, cuando a nosotros nos piden cinco idiomas para un trabajo por el que pagan 600 euros al mes. Nos han jodido a base de bien con sus contratos-basura y sus soluciones habitacionales, con los trajes de Camps y los ERES de Chávez; han llenado España de Marbellas y de tramas Gurtel, de concejales urbanísticos omnipotentes y promotores inmobiliarios llamados “El pocero” o “Sandokán”. Nos han sangrado con impuestos suecos y nos han ofrecido a cambio servicios africanos, fundamentalmente porque el dinero destinado a sufragar esos servicios ha acabado ya sabemos dónde.
Aunque finjan lo contrario, tienen miedo, oh, sí, el mismo miedo que siente un elefante anquilosado al ver un hormiguero en ebullición. Hay mucha fuerza en esta iniciativa, la fuerza incontrolable de lo espontáneo, de lo legítimo. Hay asimismo, es lógico, mucha rabia, mucha frustración, incluso el rencor justificado de los millones de ciudadanos que estamos pagando por sus errores."
Sigan sacando del agujero a la Banca... pero no a costa nuestra señores
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Razonable comen. Un saludo
¡ Buffffff, empieza a apestar a 1934 pero cosa mala !. 1934 + 2 = 1936.
Bbcoltan dice
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Chapó...
Bufff..ya estamos volviendo a los viejos clichés.1936...eso está muy lejos.Hasta 1984 lo está.las sociedades evolucionan,se supone
Japón entra de nuevo en recesión y admite que lo peor está por llegar en el segundo semestre.
Aún recuerdo haber oído a algunos "ejpertos" de radio intereconomía decir que el terremoto iba a ser incluso un acicate para el crecimiento nipón . Que yo sepa "una patada en los cojones" pocas veces es "positifffa". Siempre es " negatifffa", excepto si estás dormido y te vas a despeñar por un acantilado. ¡ De verdad, se dice cada sandez en nombre de la "psicopatía hipertímica" que da pavorrrrrrrrrrr !.
Para
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