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Hipotecas, pocas y por las nubes (resumen 2011)

las hipotecas caen en picado

Podemos decir sin lugar a dudas que el año que ahora termina ha sido testigo de muchos cambios en el mercado hipotecario, casi todos con un contenido negativo para los que han buscado una hipoteca para la compra de una vivienda

Resaltamos 4 conceptos fundamentales:

La restricción en el acceso al crédito ha reducido Drásticamente el volumen de hipotecas formalizadas

Las limitaciones de capital y el incremento de la morosidad en sus carteras ha llevado a las entidades financieras a aplicar criterios de riesgo mucho más estrictos:

- Imprescindible aportar ahorros por un 30% del importe de compra (limitación al 80% del menor valor entre precio de compra y valor de tasación)

- El cálculo de los ingresos familiares donde lo que no conste en nóminas o movimientos bancarios no cuenta

- El cálculo de la capacidad de pago aplicando tipos de interés de 5%, en previsión de un escenario de precios más altos

- La solicitud de avalistas como vía recurrente para “reforzar” la operación, pero con el añadido que estos avalistas deben hipotecar su vivienda, no vale solamente que sean avalistas solidarios

Según los cálculos de idealista.com/hipotecas, esta vuelta de tuerca supone efectivamente la exclusión de más del 50% de los demandantes de vivienda actuales, que en escenarios de años anteriores sí tenían acceso al crédito

El resultado: la concesión de hipotecas hasta octubre refleja una caída del 43,6% respecto a 2010, y se sitúa en niveles de 2003

Las hipotecas que se conceden son más caras

A principios de año había entidades que ofrecían hipotecas al Euribor + 0,35%; actualmente, la mejor oferta fija un diferencial del 0,95%; el diferencial medio de las nuevas hipotecas firmadas en octubre se sitúa en el 1,58%

Los altos costes de financiación de los bancos y la guerra de depósitos, así como la comparativa con los diferenciales aplicados en otros países como Inglaterra o Alemania (están en el 2,50%-3,00%) nos llevan a pensar que esta tendencia al alza en los diferenciales continuará a lo largo de 2012

Comisiones y vinculaciones por todos lados

Punto y seguido del concepto anterior, los bancos buscan sacar rentabilidad adicional por vías que además no les supongan consumo de capital; así, han encontrado en las comisiones y la venta de seguros (vida, coche, protección de pagos, cap, etc.) la mejor vía para obtener más ingresos por cada cliente

Aprovechan las limitaciones en el crédito para garantizar la domiciliación de nómina, recibos y tarjetas (lo que suele llevar a comisiones de mantenimiento), incluyendo un amplio abanico de productos en la venta de la hipoteca, vinculando su contratación con mejoras en los diferenciales

Dos velocidades: efecto “crowding out” por la priorización en la venta de pisos de bancos

Todo lo dicho anteriormente, se aplica a clientes que llamen a la puerta del banco buscando financiación para una vivienda externa. Ahora bien, si la vivienda es propiedad del banco (o de un promotor con financiación de dicho banco), todas las trabas se vuelven facilidades, ofreciendo hasta el 100% de financiación, con diferenciales por debajo del 1% y criterios más laxos, lo cual está afectando negativamente a los vendedores de viviendas particulares, al competir en inferioridad de condiciones

¿Y para 2012?

Pensamos que más de lo mismo, continuarán las restricciones, se firmarán pocas hipotecas, los diferenciales seguirán incrementándose, y los bancos darán más facilidades a sus propios inmuebles

Pero dentro de esta tendencia general, probablemente habrá también entidades que aprovechen para captar cuota de mercado diferenciándose del resto de bancos. Lo importante será saber encontrarlas

Resumen 2011