Vuelve el irph: comparativa frente al Euribor

Hasta ahora, las entidades financieras han dado prioridad al Euribor como índice de referencia para el cálculo del tipo de interés de las hipotecas a tipo de interés variable, en detrimento de otros índices. El cliente podía elegir entre ambas opciones – Euribor e irph – obviamente con diferenciales distintos, pero ayer banco popular-e rompió las reglas del juego, cambiando su oferta hipotecaria referenciándola al irph (índice de referencia de préstamos hipotecarios)

Y es que solamente algunas entidades han ofrecido tímidamente, o temporalmente, hipotecas referenciadas al irph. Pero lo cierto es que los bancos suelen hablar del irph como un índice mejor para las hipotecas

Irph: definición

El irph es un índice que se calcula sobre los tipos medios de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre. Hay un índice que aglutina los tipos de los bancos (irph bancos), otro de las cajas (irph cajas), y un tercero con la suma de todos (irph entidades). En este índice ya está incluido el diferencial que los bancos cargan al Euribor, es decir, no lleva un diferencial adicional sino que se paga el irph y punto

El Euribor es la media del tipo para las operaciones de depósito en euros a un año ofertados entre entidades de similar calificación (dicho de otro modo, el tipo al que las entidades se prestan entre sí)

¿Irph o Euribor?

En el gráfico siguiente podemos observar la evolución de ambos índices desde el año 2000 (tomamos los datos medios de cada año), así como la diferencia entre el irph conjunto y el Euribor en cada período

Podemos ver que ambos índices fluctúan casi con una correlación perfecta, pero claro, si la mayor parte de las hipotecas se conceden con referencia al Euribor y el irph hace referencia al tipo medio de las hipotecas, lo lógico es que este último siga la evolución del primero

La diferencia promedio entre ambos índices solía rondar el 1%; sin embargo, en los últimos 3 años hemos visto cómo esta diferencia se ha incrementado, situándose en los últimos 2 años en el entorno del 1,4%. Esto se debe a que los bancos han incrementado los diferenciales que aplican a las nuevas hipotecas

¿Qué significa esto para el consumidor?

Lo que le interesa a una familia que compra una vivienda a través de una hipoteca no es el Euribor o el irph, sino el coste total de su hipoteca, y cuánto va a tener que pagar cada mes

En este sentido, en ambos casos estamos hablando de hipotecas a tipo variable, es decir, cada año veremos cómo nos revisan nuestros préstamos y estaremos a merced de la evolución de los índices de referencia

Si dejamos aparte conceptos de gastos como las comisiones, el tipo de interés consta de dos partes: el índice de referencia y el diferencial. Tomemos el Euribor a un año de diciembre 2011 (2,00%) y el irph de los bancos en el mismo período (3,51%). Si el banco nos ofrece dos opciones, para que ambas supusieran el mismo coste, la hipoteca con referencia Euribor debería tener un diferencial del 1,51%, mientras que la del irph debería tener un diferencial 0% (hasta ahora sólo ha habido ofertas de irph+0% en el mercado)

Tanto si las ofertas proceden de la misma entidad como si son de varios bancos, esta comparativa siempre la podremos hacer

Un ejemplo práctico: ¿cuánto hemos pagado en uno y otro caso durante estos últimos 11 años?

No es posible realizar una comparativa exacta, porque como acabamos de comentar el diferencial es un componente fundamental del precio. Sin embargo, hemos realizado un ejercicio comparando dos hipotecas de 150.000€ a 30 años formalizadas con referencia inicial enero de 2000 y revisión anual, la primera al Euribor + 1,00% y la segunda al irph de bancos + 0% (dos alternativas comunes en el mercado hace unos años)

Podemos ver que hay diferencias en la mayoría de años favorables a la hipoteca con referencia Euribor, pero en otros a favor de la hipoteca ligada al irph (aquellos en los que el Euribor subió rápidamente)

En resumen, con la hipoteca referenciada al irph durante estos últimos 11 años hubiésemos pagado 2.436 euros más que si hubiésemos escogido la hipoteca ligada al Euribor

¿Por qué una referencia del irph podría ser positiva?

Éste es un tema controvertido, porque la evolución más reciente del Euribor hace que este índice salga mejor parado que el irph a ojos del consumidor

Pero lo cierto es que el irph podría facilitar mucho las cosas a la hora de escoger una hipoteca: si se trata del tipo medio al que se formalizan los préstamos hipotecarios, el sentido común nos dice que si nos ofrecen “irph +” estaremos pagando por encima de la media del mercado, mientras que si obtenemos “irph –“ tendríamos unas condiciones mejores

Otra visión podría ser la siguiente: si los bancos siguen subiendo los diferenciales, el irph subirá, por lo que las revisiones serán al alza. Aunque visto desde el otro lado, aunque el Euribor se mantenga bajo, si los diferenciales que los bancos aplican suben, el tipo de interés nominal sería también más caro en las hipotecas Euribor

En resumen, más que especular sobre la evolución de los índices de referencia, debemos mantenernos firmes en nuestra manera de decidir sobre alternativas a la hora de contratar una hipoteca: comparar el máximo número de ofertas posibles (ofertas en firme, no teóricas), tener en cuenta todos los costes que cada una conlleva (incluidas las vinculaciones), y decidirse por aquella que mejor se adapte a nuestras necesidades particulares

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