Hasta ahora, las entidades financieras han dado prioridad al Euribor como índice de referencia para el cálculo del tipo de interés de las hipotecas a tipo de interés variable, en detrimento de otros índices. El cliente podía elegir entre ambas opciones – Euribor e irph – obviamente con diferenciales distintos, pero ayer banco popular-e rompió las reglas del juego, cambiando su oferta hipotecaria referenciándola al irph (índice de referencia de préstamos hipotecarios)
Y es que solamente algunas entidades han ofrecido tímidamente, o temporalmente, hipotecas referenciadas al irph. Pero lo cierto es que los bancos suelen hablar del irph como un índice mejor para las hipotecas
Irph: definición
El irph es un índice que se calcula sobre los tipos medios de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre. Hay un índice que aglutina los tipos de los bancos (irph bancos), otro de las cajas (irph cajas), y un tercero con la suma de todos (irph entidades). En este índice ya está incluido el diferencial que los bancos cargan al Euribor, es decir, no lleva un diferencial adicional sino que se paga el irph y punto
El Euribor es la media del tipo para las operaciones de depósito en euros a un año ofertados entre entidades de similar calificación (dicho de otro modo, el tipo al que las entidades se prestan entre sí)
¿Irph o Euribor?
En el gráfico siguiente podemos observar la evolución de ambos índices desde el año 2000 (tomamos los datos medios de cada año), así como la diferencia entre el irph conjunto y el Euribor en cada período
Podemos ver que ambos índices fluctúan casi con una correlación perfecta, pero claro, si la mayor parte de las hipotecas se conceden con referencia al Euribor y el irph hace referencia al tipo medio de las hipotecas, lo lógico es que este último siga la evolución del primero
La diferencia promedio entre ambos índices solía rondar el 1%; sin embargo, en los últimos 3 años hemos visto cómo esta diferencia se ha incrementado, situándose en los últimos 2 años en el entorno del 1,4%. Esto se debe a que los bancos han incrementado los diferenciales que aplican a las nuevas hipotecas
¿Qué significa esto para el consumidor?
Lo que le interesa a una familia que compra una vivienda a través de una hipoteca no es el Euribor o el irph, sino el coste total de su hipoteca, y cuánto va a tener que pagar cada mes
En este sentido, en ambos casos estamos hablando de hipotecas a tipo variable, es decir, cada año veremos cómo nos revisan nuestros préstamos y estaremos a merced de la evolución de los índices de referencia
Si dejamos aparte conceptos de gastos como las comisiones, el tipo de interés consta de dos partes: el índice de referencia y el diferencial. Tomemos el Euribor a un año de diciembre 2011 (2,00%) y el irph de los bancos en el mismo período (3,51%). Si el banco nos ofrece dos opciones, para que ambas supusieran el mismo coste, la hipoteca con referencia Euribor debería tener un diferencial del 1,51%, mientras que la del irph debería tener un diferencial 0% (hasta ahora sólo ha habido ofertas de irph+0% en el mercado)
Tanto si las ofertas proceden de la misma entidad como si son de varios bancos, esta comparativa siempre la podremos hacer
Un ejemplo práctico: ¿cuánto hemos pagado en uno y otro caso durante estos últimos 11 años?
No es posible realizar una comparativa exacta, porque como acabamos de comentar el diferencial es un componente fundamental del precio. Sin embargo, hemos realizado un ejercicio comparando dos hipotecas de 150.000€ a 30 años formalizadas con referencia inicial enero de 2000 y revisión anual, la primera al Euribor + 1,00% y la segunda al irph de bancos + 0% (dos alternativas comunes en el mercado hace unos años)
Podemos ver que hay diferencias en la mayoría de años favorables a la hipoteca con referencia Euribor, pero en otros a favor de la hipoteca ligada al irph (aquellos en los que el Euribor subió rápidamente)
En resumen, con la hipoteca referenciada al irph durante estos últimos 11 años hubiésemos pagado 2.436 euros más que si hubiésemos escogido la hipoteca ligada al Euribor
¿Por qué una referencia del irph podría ser positiva?
Éste es un tema controvertido, porque la evolución más reciente del Euribor hace que este índice salga mejor parado que el irph a ojos del consumidor
Pero lo cierto es que el irph podría facilitar mucho las cosas a la hora de escoger una hipoteca: si se trata del tipo medio al que se formalizan los préstamos hipotecarios, el sentido común nos dice que si nos ofrecen “irph +” estaremos pagando por encima de la media del mercado, mientras que si obtenemos “irph –“ tendríamos unas condiciones mejores
Otra visión podría ser la siguiente: si los bancos siguen subiendo los diferenciales, el irph subirá, por lo que las revisiones serán al alza. Aunque visto desde el otro lado, aunque el Euribor se mantenga bajo, si los diferenciales que los bancos aplican suben, el tipo de interés nominal sería también más caro en las hipotecas Euribor
En resumen, más que especular sobre la evolución de los índices de referencia, debemos mantenernos firmes en nuestra manera de decidir sobre alternativas a la hora de contratar una hipoteca: comparar el máximo número de ofertas posibles (ofertas en firme, no teóricas), tener en cuenta todos los costes que cada una conlleva (incluidas las vinculaciones), y decidirse por aquella que mejor se adapte a nuestras necesidades particulares
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26 Comentarios:
Entonces me dices que me estan engañando los dos?el Euribor mas 2 me lo da banesto del cual soy cliente siempre y el irph mas 1,30 rebajandose un 0,20 por cada producto que contrate seguro de hogar domiciliacion de nomina seguro de vida etc. que se queda en un total de 0,70 y me la da la caixa popular crees que estan intentando abusar de mi? que puedo hacer?
Los datos no estan mal tengo toda la documentacion y lo explica muy bien deverdad bueno de todas formas muchas gracias diciendome que son desorbitados ya me ago una idea vamos que no firme????
Hola hoy viendo banesto que iva hacer una trensferencia de 17000 euros a caja popular ellos me ofrecen ahora los hijo.el irph 3,75 mas 0 o Euribor mas1,5 que es mejor el Euribor o el irph??' si alguien entiende y me pudiera ayudar te lo agradeceria enormemente gracias
7 años pagando inters sin amortizar nada esto es un robo que alguien haga algo porfavor
Yo creo que el caballo de batalla es, como dice en el texto del documento principal, lo que el consumidor paga. Pero yo añadiría otros puntos a tener en cuenta. 1º Que para el que se hipoteca ahora bien, lo que pasa es que le ofrecen el Euribor mas 2,75% (la Caixa), 2º El que lo tenía de antes con el irph está pagando lo que dicen las cajas, digo esto porque estos cálculos no hay quien los entienda, ni el banco de España. A todo ello hay que añadir, que las entidades financieras perciben el dinero mas barato, ahora al 0,75%. 3º Dado que el dinero es mas barato para los bancos y cajas y que mantienen el tipo de interes en las hipotecas, caso irph, los bancos se están forrando. 4º Además se les ha de dar dinero para que tengan para que negocien especulando, 5º En lugar de bajar las hipotecas se quedan los pisos y los que tienen la hipoteca casi pagada les sale de ganga. Concluyendo, si Europa no controla a estas entidades con ánimo desmesurado de dinero lo tenemos mal.
Hola. Mi hipoteca es del 2003 y me aplicaron, sin yo saberlo porque me ofrecieron el Euribor mas 0,25 , el IRPH del conjunto de entidades pero con un diferencial del 0,25, amen de clausula suelo..claro.
Por lo que veo ahora ese 0,25 no me lo tendrían que haber aplicado?
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