Las tres sogas que estrangulan la concesión de hipotecas en España

No hay crédito para comprar una vivienda en España pero tampoco se le espera a medio plazo. El repunte de la morosidad hipotecaria, las mayores exigencias de capital para la banca o el deterioro financiero que viven las familias españolas auguran que el mercado del crédito hipotecario en España permanecerá en dique seco por un periodo prolongado de tiempo. Los expertos consultados por idealista news aseguran que el principal acicate que puede dar un vuelco a esta situación es la creación de empleo pero también advierten de que no volverán las hipotecas de la época de la burbuja

En un mercado inmobiliario deprimido es lógico que la concesión de hipotecas caiga al haber menos compraventas de viviendas. Sin embargo, las últimas estadísticas muestran que el número de los préstamos para adquirir vivienda es inferior a la cifra total de operaciones de venta. Es decir, que muchos compradores están cerrando transacciones sin recurrir a financiación de la banca. Una circunstancia que se justifica por el actual cierre del mercado de crédito en España

“La economía española vive un momento de credit crunch general por la crisis”, destaca Diego triviño, economista de intermoney.”El desplome en el volumen de créditos concedidos al consumo; el destinado a las empresas se mueve en niveles mínimos… estamos en un escenario de restricción crediticia”, apuntilla. Ante este panorama los préstamos para adquirir una vivienda no iban a ser una excepción. Y aunque el grifo de crédito está clausurado para todos los sectores, lo cierto es que existen cuestiones endógenas al negocio hipotecario que justifican la presente caída de los préstamos, y la que se atisba para los próximos meses

Triviño considera que lo que más está lastrando al mercado hipotecario es el repunte de la morosidad. De acuerdo con la última estadística del banco de España (bde), la mora de las hipotecas concedidas a particulares se disparó en junio hasta el 5,16%, casi dos puntos porcentuales más que hace un año, y superando por primera vez la cota del 5%. “A principios de 2013 este dato se había estancado como consecuencia del traspaso de activos a sareb pero evaporado el efecto del banco malo, la cifra ha vuelto a subir”, justifica. Juan villén, responsable de idealista hipotecas, añade que este repunte de la morosidad de las hipotecas conducirá a un aumento del volumen de provisiones y adjudicaciones de casas por parte de la banca

Ese incremento de los embargos y ejecuciones hipotecarias lleva a otro de los puntos clave: el estado de salud de los bancos españoles. “Los cambios normativos de basilea encaminan a las entidades a unos niveles de solvencia más elevados”, subraya juan Luis García Alejo, director general de inversis gestión. En su opinión, esto supondrá que habrá menos crédito y que éste será más “escaso” y también más “caro”. “Es lo que tiene que suceder después de años de crédito fácil”, apostilla

Precisamente, la borrachera de préstamos es uno de los factores que contribuyó a la burbuja inmobiliaria en España. Ahora con un sistema financiero tocado, por el incremento de las exigencias de capital y las provisiones relacionadas con el ladrillo, todo apunta a que no se volverán a ver las hipotecas de los años del boom. “El coste de obtener financiación en el mercado para los bancos españoles es más caro de lo que lo era en 2007 y esto, lógicamente, tiene que trasladarse al precio de las hipotecas vía aumento de los diferenciales”, reconoce Carlos masip, analista de titulizaciones hipotecarias de fitch.

Masip declara que los diferenciales que manejaba la banca en el pasado “no tienen sentido económico”. “Los diferenciales de 2007 no van a volver y el precio de las viviendas tendrá que seguir corrigiendo para compensar el aumento del coste de la financiación”,  insiste. El experto de fitch también destaca que en la época del boom, la disposición a conceder hipotecas por encima del 80% del valor de tasación era mucho mayor que ahora

Desde inversis aseveran que entre 2002 y 2007 la oferta hipotecaria de las entidades fue muy agresiva. “Las hipotecas se convirtieron durante la burbuja en un producto que generaba poco margen para el banco pero que le permitía captar clientes y crear una vinculación a través de otros productos que estaban ligados a la hipoteca como los seguros de hogar; la nómina, etc”, destaca García Alejo.

No obstante, la oleada de provisiones para la banca está lejos de darse por concluida, ya que el bde ha endurecido los criterios para cubrir los préstamos refinanciados, entre los que se incluyen muchas hipotecas. “Las nuevas aportaciones que tendrán que realizar las entidades reducirá el importe disponible para nuevos préstamos”, manifiesta villén

Todos los expertos consultados ponen de relieve la necesidad de que la etapa de la reestructuración financiera española se zanje definitivamente para que los mercados miren a España con otros ojos. “Una de las consecuencias de la reestructuración financiera es que hay menos proveedores pero estos son más sólidos, y por lo tanto es un capítulo que hay que cubrir para que se genere confianza”, declara juan David García, analista de titulizaciones hipotecarias de fitch

 Problemas en la demanda

El mercado hipotecario español no solo adolece del lado de la oferta, sino que quienes solicitan (o deberían solicitar) hipotecas tampoco están haciéndolo con “normalidad”. “La demanda de créditos para adquirir una vivienda también está cayendo. No hay demanda solvente que estimule el crédito”, comenta el responsable de intermoney

“La morosidad es una consecuencia antes que una causa, ya que va de la mano de la actual situación del empleo. Mientras no mejore el empleo difícilmente veremos una reactivación del mercado de crédito hipotecario”, coincide García Alejo. Además, el portavoz de inversis gestión considera que las familias deben de tener la certeza de que van a contar con unos ingresos a largo plazo y de que no van perder dinero, si el precio de la vivienda continúa bajando

Así, desde fitch creen que la caída del precio de la vivienda no se ha trasladado “completamente” a la bajada del coste de la hipoteca en términos de cuota mensual por el aumento de los diferenciales. Por otro lado, indican que el aumento del iva para la compra de nuevas viviendas (ha pasado del 4% al 10%)  ha supuesto un “incremento de la carga impositiva en términos absolutos a pesar de la corrección de precios”

En este sentido, la agencia de calificación crediticia considera que el precio de la vivienda en España debe corregir, al menos, un 40% desde el máximo de 2008, de acuerdo con la estadística que maneja el ministerio de fomento.  “El valor de los pisos continuará bajando hasta que el precio y el coste de financiar su adquisición sea sostenible”, destaca masip. Además, reitera que hasta que los precios de los pisos no se equilibren es “difícil” que vuelva a verse un aumento “significativo” del número de hipotecas por “la resistencia de los posibles compradores a invertir en un escenario de precios de la vivienda deflacionista”

Del lado de la demanda también está jugando un papel relevante el componente demográfico. España ha pasado de ser un país receptor neto de emigrantes a perder población, a lo que hay que sumar que los jóvenes no están demandando, por diversas razones (empleo, precios, etc.), una vivienda. También hay que reseñar el factor económico en los hogares.  La fiscalidad de muchas familias ha empeorado al ver cómo sus ingresos se reducían en un escenario de incremento de los impuestos. “Se han producido  subidas de impuestos porque se necesita una mayor recaudación pero esto ha mermado la capacidad de hipotecarse de los hogares”, comentan desde fitch

Ante la debilidad y riesgo que pueden acarrear los compradores de vivienda, la banca prefiere emplear la financiación barata del banco central europeo (bce) e invertirla en múltiples activos financieros, en vez de destinarlo a dar crédito, que es su core business. Los expertos aseguran que esta práctica siempre ha ocurrido aunque esa no sea la función de la banca. En definitiva, recalcan que no existe una demanda clara pero por el lado de la oferta tampoco hay factores que la favorezca

 Ley antidesahucios, adiós al irph…

Otros elementos que han entrado en la escena hipotecaria y que a priori podría presagiar más interferencias para este mercado son las medidas aprobadas para proteger a los deudores hipotecarios; la sentencia del tribunal supremo sobre las cláusulas suelo o la reciente desaparición del índice hipotecario irph de bancos y el de las cajas. Sin embargo, los analistas consultados no creen que ninguno de ellos haya tenido la suficiente trascendencia para perjudicar aún más el acceso al crédito hipotecario

Así, exponen que los cambios normativos no han supuesto un deterioro fundamental del marco legal, ya que no fomentan la dación en pago como ocurre en algunos estados de eeuu, donde la entrega de las llaves de la vivienda permite al deudor hipotecario cancelar la deuda que tenía con la entidad. Aunque reconocen con estas modificaciones legales se ha debilitado algo el marco que poseía el banco a la hora de cobrar la deuda hipotecaria. “Ahora hay un mayor equilibrio entre la entidad y  el deudor”, sentencia desde fitch

Respecto a la desaparición del irph de bancos y el de las cajas, el ministerio de economía ha asegurado que no generará un efecto significativo en márgenes ni tampoco en los clientes, ya que todo apunta a que la mayoría de esas hipotecas recogerán un nuevo índice que tiene como referencia el irph de entidades, que sí sobrevive. Además, el porcentaje de hipotecas referenciadas a este índice es bajo, ya que la mayor parte de las hipotecas de tipo variable en España están ligadas a la evolución del Euribor

Lo que puede ocurrir que algunos contratos hipotecarios tengan establecido como índice sustituto el euríbor y en esos casos, sí habría un impacto en las cuentas porque el euríbor ha bajado mucho más que el irph de bancos y cajas